매매(분양계약)의 사해행위

1. 피고들의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 및 항소취지

• 가. (1)○○○○ 주식회사와 피고 ○○○ 사이의 별지 2 제1항 기재 부동산에 관한 2003. 2. 5.자 매매계약을 취소하고,

(2) 피고 ○○○은 ○○○○ 주식회사에게 위 부동산에 관하여 제1심 판결 확정일자 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하며,

• 나. (1) ○○○○ 주식회사와 피고 ○○○ 사이의 별지 2 제2항 기재 부동산에 관한 2003. 4. 25.자 매매계약을 취소하고,

(2) 피고 ○○○은 ○○○○ 주식회사에게 별지 2 제2항 기재 부동산에 관하여 제1심 판결 확정일자 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하며,

• 다. (1) ○○○○ 주식회사와 피고 ○○○ 사이의 별지 2 제3항 기재 각 부동산에 관한 2002. 12. 31.자 매매계약을 취소하고,

(2) 피고 ○○○는 ○○○○ 주식회사에게 별지 2 제3항 기재 각 부동산에 관하여 제1심 판결 확정일자 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하며, 라, (1)원고와 피고 ○○○○ 및 △△△ 사이에서 ○○○○ 주식회사와 피고 △△△ 사이의 별지 2 제4항 기재 부동산에 관한 2003. 1. 25.자 매매계약을 취소하고,

(2) 피고 ○○○는 ○○○○ 주식회사에게 별지 2 제4항 기재 부동산에 관하여 제1심 판결 확정일자 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

제1심 판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

다음 사실은 갑1호증의 1 내지 2, 갑2호증, 갑3호증의 1, 2, 갑4호증의 1 내지 6, 갑5, 6,호증, 갑7, 8호증의 각 1 내지 3, 갑9호증, 갑10호증의 1, 2, 갑11호증의 1 내지 9, 을1호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

• 가. (1) ○○○○ 주식회사(원래 상호는 ‘○○○○ 주식회사’이었으나 2003. 7. 21. 현재와 같이 변경되었다. 이하 ‘○○○○’이라 한다)는 2000년 하반기부터 ○○시 ○○동 ○○-○ 지상에 지하 5층, 지상 14층의 ○○○○오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다) 신축공사를 진행하여 왔는데, 2000. 7. 1.부터 2002. 12. 31.까지 과세기간(2000년 2기부터 2002년 2기까지)동안은 이 사건 오피스텔을 신축하는 중이라서 부가가치세의 매출세액보다 매입세액이 많아 합계 678,775,399원의 세액을 환급받았지만 그 이후의 과세기간에 있어서는 이 사건 오피스텔을 완공하여 분양하게 됨에 따라 부가가치세의 매출세액이 매입세액보다 많아 납부세액의 발생이 예정되어 있었다.

(2) 그리하여 실제로 ○○○○은 원고에게 2003년1기분 부가가치세의 납부세액 신고를 하였고 이에 따라 원고는 ○○○○에게 부가가치세 부과 처분을 하였는바 그 내용은 별지 1표와 같다(이하 이에 따른 조세채권을 ‘이 사건 조세채권’ 이라고 한다).

• 나. 그런데 ○○○○은 이 사건 오피스텔 공사를 진행하다 2002. 7. 24. 위 공사가 약 70% 정도 진행된 상태에서 미지급공사비 및 토지소유자들에 대한 토지대금의 지급문제가 대두되자 이를 해결하는 방법으로 ○○○부동산신탁 주식회사(국민은행이 주택은행과 합병하기 전 상호는 ‘○○부동산신탁 주식회사’이다, 이하 ‘○○○부동산신탁’이라 한다)와 사이에 이 사건 오피스텔 건물과 토지를 신탁하는 내용의 관리신탁계약을 체결하고 같은 해 7. 25. 이 사건 오피스텔 부지를 신탁을 원인으로 하여 ○○○부동산신탁 앞으로 소유권이전등기를 경료하고 80억 원을 대출받아 미지급 공사비와 토지대금을 지급하고 공사를 진행하였다.
• 다. ○○개발은 이 사건 오피스텔을 완공한 후인 2003. 4. 4. 자기 앞으로 소유권보존등기를 경료한 후 같은 날 신탁을 원인으로 하여 ○○○부동산신탁 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다가, (1) 별지 2 제1항 기재 부동산(1312호)에 관하여 2003. 4. 4.자 신탁 일부 해지를 원인으로 하여 같은 날 자기 앞으로 소유권이전등기를 한 후 2003. 2. 5.자 매매를 원인으로 하여 2003. 4. 7. 피고 ○○○ 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고, (2) 별지 2 제2항 기재 부동산(814호)에 관하여 2003. 4. 4.자 신탁 일부 해지를 원인으로 하여 같은 날 자기 앞으로 소유권이전등기를 경료한 후 2003. 4. 25.자 매매를 원인으로 하여 2003. 4. 30. 피고 ○○○ 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고, (3) 별지 2 제3항 기재 각 부동산(1401호, 1402호, 1403호)에 관하여 2003. 4. 24.자 신탁 일부 해지를 원인으로 하여 같은 날 자기 앞으로 소유권이전등기를 경료한 후 2002. 12. 31.자 매매를 원인으로 하여 2003. 4. 25. 피고 ○○○ 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고, (4) 별지 2 제4항 기재 부동산(1026호)에 관하여 2003. 4. 4.자 신탁일부 해지를 원인으로 하여 같은 날 자기 앞으로 소유권이전등기를 경로한 후 2003. 1. 25.자 매매를 원인으로 하여 2003. 4. 7.피고 ○○○ 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다(이하 위 각 부동산을 ‘이 사건 부동산’, 그 각 등기 원인인 매매를 ‘이 사건 매매계약’ 이라고 한다).
• 라. (1) 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산의 시가는 합계 1,754,837,000원(별지 2 제1, 2항 기재 각 부동산 각 124,845,000원, 같은 제3항 기재 각 부동산 합계 1,439,547,000원, 같은 제4항 기재 부동산 65,600,000원) 상당이다.

(2) 피고 ○○○은 2000. 9. 6.부터 2003. 5. 22.까지 ○○개발의 대표이사로 재직하면서 그 주식 21%를 소유하고 있었고, 피고 ○○○은 피고 ○○○의 형으로서 2000. 9. 6.부터 2002. 12. 31.까지 ○○개발의 이사로 재직한 바 있고 이 사건 오피스텔 공사의 시공사인 ○○종합건설 주식회사의 대표이사로 재직하고 있었으며, 피고 ○○○는 피고 ○○○의 고모이고, 피고 ○○○은 피고 ○○○의 처이다.

(3) ○○개발과 피고들 사이에 작성된 분양계약서에는 통상의 경우와 달리 분양대금을 계약 시에 완납하거나(피고 ○○○, ×××, △△△), 중도금 없이 계약금과 잔금으로 나누어 납부하는(피고 ○○○)것으로 기재되어 있다. 한편, 이 사건 변론과정에서 피고 ○○○, △△△은 분양대금 납부와 관련한 금융거래자료를 전혀 제출하지 아니하였고, 피고 ○○○, ×××는 분양대금 일부에 대하여만 이를 제출하였을 뿐더러, 피고 ○○○이 제출한 잔금에 관한 무통장입금증은 입금액이 67,867,000원으로 되어 있어 분양계약서상의 잔금 62,867,000원과 일치하지 아니하고, 피고 ×××가 제출한 무통장입금증은 그 입금일자가 이 사건 매매계약일자보다 훨씬 전인 2000. 12. 19.부터 2001. 11. 21.까지로 되어 있다(그밖에 피고들이 분양대금 납부에 관한 증거로서 제출한 영수증은 피고 ○○○이 ○○개발의 대표이사로 재직 중일 때 작성된 것으로서 선뜻 믿기 어렵다). 또 2003. 5. 22. 피고 ○○○이 ○○개발의 대표이사에서 사임하고 ***가 그 대표이사로 취임하면서 피고 ××× 명의의 대출금 8억 원에 대하여는 여건이 되는대로 상환토록 하며 또 빠른 시일 내에 임대를 하여 이자 부담을 없애도록 하는 등의 약정을 한 바 있다.

• 마. 피고 △△△은 별제 2 제4항 기재 부동산에 관하여 2003. 6. 11. 피고 ××× 앞으로 2003. 5. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
• 바. 한편, 이 사건 매매를 원인으로 한 위 각 소유권이전등기 후에 (1) 별지 2 제1항기재 부동산에 관하여 2003. 4. 18. 주식회사 경남은행 앞으로 근저당권설정등기가, (2)별지 2 제2항 기재 부동산에 관하여 2003. 8. 12. ××새마을금고 앞으로 근저당권설정등기가, (3) 별지 2 제3항 기재 각 부동산에 관하여 2003. 4. 25. 주식회사 ○○은행 앞으로 근저당권설정등기가, (4) 별지 2 제4항 기재 부동산에 관하여 2003. 11. 20. 주식회사 ○○상호저축은행 앞으로 근저당권설정등기가 각 경료되었다.

• 가. 피보전채권의 존재 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것임을 요하지만, 사해행위 당시 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 된다고 할 것이다. 이 사건에서 살피건대, 위 이정사실에 의하면, 이 사건 매매계약이 체결되고 이 사건 부동산에 대한 피고들 명의로의 소유권이전등기가 경료될 당시에 ○○개발에 대한 이 사건 조세 채권의 성립의 기초가 되는 법률관계가 성립되어 있었고 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 이 사건 조세채권이 발생하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 이 사건 조세채권이 발생하였으므로, 이 사건 매매계약과의 관계에서 이 사건 조세채권은 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다 할 것이다.
• 나. 사해행위 성립 여부 갑16호증의 2, 2, 갑18, 19호증의 각 1 내지 3, 갑20호증의 1, 2, 갑21, 22, 23호증, 갑24호증의 1 내지 12호증, 갑28호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 피고들 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료된 날에 가까운 2002. 12. 31.자 ○○개발의 대차대조표상 자산총액이 12,858,642,676원임에 비하여 부채총액은 13,633,334,038원우로 채무초과의 상태에 있었고, ○○개발은 이 사건 오피스텔을 건축하여 분양하는 사업을 목적으로 설립되었고 이 사건 오피스텔 외의 다른 수익재산은 없는데 ○○개발의 적극재산으로 불 수 있는 이 사건 오피스텔의 총 분양가액이 36,176,855,717원(부가가치세 신고 총분양가액 35,604,756,717원 + 신고누락한 103호, 204호, 707호의 분양가액 합계액 572,099,000원임. 피고들은 208호, 303호, 305호, 306호, 501호도 신고에서 누락되었다고 주장하나, 갑25호증의 1 내지 4, 갑26호증의 1 내지 6, 갑27호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하여 인정되는 등기시점에 비추어 보면 위 각 호가 부가가치세 신고 총분양가액에서 누락되었다는 피고들의 위 주장은 믿기 어렵다.) 임에 비하여 2003. 1. 1.부터 분양완료시점인 2003. 8.경까지 판매비와 관리비항목 및 영업외 비용 항목 등 통상적인 비용을 제외하더라도 ○○개발의 총사업비용은 35,000,691,266원{토지취득가액 6,917,017,590원 + 건물신축공사비 23,100,000,000원 + 판매비와 관리비 2,141,621,788원 + 영업외비용 259,946,399원 + 대리사무보수(2003년 1월내지 7월) 350,000,000원 + 담보신탁보수 36,600,000원 + 취・등록세 등 681,282,720원 + 국민은행 이자 181,539,288원 + 조세채무 1,332,683,481원}에 이르러 ○○개발은 이 사건 오피스텔 사업을 통하여 손실을 보았을 개연성이 높은바, 따라서 ○○개발은 이 사건 매매계약 당시는 물론 그 이후에도 모두 무자력 상태에 있었다고 할 것이다. 그렇다며, ○○개발이 위 조세채권의 채무자로서 채무초과의 상태에서 피고들에게 이 사건 부동산을 양도하고 그에 따른 소유권이전등기를 경료한 행위는 채권자인 원고를 해하는 사해행위가 된다고 할 것이고, ○○개발의 사해의사가 인정되는 이상 그 수익자인 피고들과 전득자인 피고 ×××의 사해의사 또한 추정된다고 할 것이다.
• 다. 피고들의 주장에 대한 판단

(1) 피고 ×××는 40여 년 동안 미용학원과 부동산 사업 등을 영위하거나 ○○사라는 절을 운영하여 모은 돈을 금융기관에 예탁해 두었다가 조카들인 피고 , ○○○이 이 사건 오피스텔을 건축한다고 하여 2000. 8.경부터 2002. 12. 31. 사이에 약 23억원 상당을 ○○개발과 이 사건 오피스텔의 시공사인 ○○종합건설 주식회사, 피고 , ○○○에게 현금 내지 수표로 지급하거나 자신 명의 또는 ○○사 승려인 , , 직원인 명의로 송금하여 빌려 주고 이 사건 오피스텔 14층 전부를 분양받은 것이므로 사해행위가 될 수 없다고 주장하므로 살피건대, 채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기로 부족한 경우에 채무자가 그의 재산을 어느 특정 채권자에게 대물변제로 제공하여 양도하였다면 그 채권자는 다른 채권자에 우선하여 채권의 만족을 얻는 반면 그 범위 내에서 공동담보가 감소됨에 따라 다른 채권자는 종전보다 더 불리한 지위에 놓이게 되므로 이는 곧 다른 채권자의 이익을 해하는 것이라고 보아야 하고, 따라서 채무자가 그의 재산을 채권자들 가원데 어는 한 사람에게 대물변제로 제공하는 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 된다 할 것인데, ○○개발은 이미 채무초과 상태에서 그의 재산인 이 사건 오피스텔 14층 전부를 피고 ×××에게 대물변제로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 된다고 할 것이므로 피고 ×××의 위 주장은 이유 없다.

(2) 피고들은 이 사건 매매계약은 분양대금을 전부 납입하고 정상적으로 분양받은 것이고 조세채권은 존재를 알 수 없었으므로 선의의 수익자이고, 피고 ×××는 피고 △△△으로부터 별지 2 제4항 기재 부동산을 위 대여금 중 변제받지 못한 돈에 대한 대물변제로 취득하였으므로 선의의 전득자라는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 사해의 의사는 채권의 공동담보에 부족이 생기는 것을 인식하는 것으로 족하고 특정의 채권자를 해한다는 인식이 있어야 하는 것은 아니다 할 것인데, 피고 ×××의 주장에 부합하는 을17호증의 기재와 당심 증인 의 증언은 믿기 어렵고, 을1, 2호증의 각 1 내지 4, 을3호증의 1 내지 12, 을4호증의 1 내지 11, 을14호증의 1 내지 12, 을 20호증, 을21호증의 1, 2, 을22호증, 을23호증의 1 내지 13의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 위 각 증거에 의하여 인정되는 피고 ××× 등의 ○○개발과의 금융자료는 11억여 원에 불과한데 반하여 ○○개발은 2003. 4. 21. 명의로 분양금액 482,973,000원의 101호를, 명의로 분양금액 643,963,000원의 102호를, 명의로 분양금액 620,316원의 116호를 각 분양하고, 2003. 1. 25. 명의로 분양금액 60,627,000원의 819호를 분양한 사실, ○○개발의 후임 대표이사 는 피고 ○○○과의 사이에서 피고 ×××에 대한 채무 8억 원을 해결하기로 약정한 점(을5호증의 1)등에 비추어 보거나, 여기에다 위 1의다. 항에서 인정되는 이 사건 매매계약 당시 ○○개발의 재산상태 이 사건 매매계약 당사자인 ○○개발과 피고들과의 관계, 이 사건 매매계약 중 분양대금 납부방법에 관한 내용의 비정상성, 그 분양대금의 수령 여부, 분양계약 체결 시점과 조세채권 발생시기 등을 더하여 보면, 피고들의 악의의 추정을 번복하기에 부족하고 달리 그 선의의 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면, 이 사건 각 매매계약은 사해행위로서 각 취소되어야 하고, 이에 따른 원상회복으로서 원고가 구하는 바에 따라 피고 박○○, 박○○, 박○○는 ○○개발에게 이 사건 각 부동산에 관하여 제1심 판결 확정일자 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고들의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.