주거상업 복합건물 양도시 양도가액의 구분이 불분명한 경우

사 건 (창원)2012누1351 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 김AA 피고, 피항소인 창원세무서장 제1심 판 결 창원지방법원 2012. 7. 5. 선고 2011구합3379 판결 변 론 종 결

2013. 11. 14. 판 결 선 고

2014. 1. 16.

1. 원고의 항소 및 당심에서 교환적으로 변경된 청구를 모두 기각한다.

2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2011. 5. 13. 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원(본세)의 부과처분 및 2013. 3. 2. 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원(가산세)의 부과처분을 모두 취소한다(원고는 제1심에서 2011. 5. 13.자 양도소득세 본세 및 가산세 부과처분의 취소를 구하다가, 피고가 제1심 판결 후 종전 부과처분 중 가산세 부분을 직권취소하고 가산세 부과액에 대한 산출근거와 산출내역 등을 명시하여 2013. 3. 2. 다시 가산세를 부과하는 처분을 하자, 당심에서 가산세 부분에 대하여는 위와 같이 새로 부과된 가산세 부과처분의 취소를 구하는 것으로 청구를 교환적으로 변경하였다).

• 가. 원고는 2009. 10. 13. 그 소유이던 OO시 OO구 OO동 338-4 소재 집합건물인 지하 1층, 지상 6층의 BB빌딩(이하 대지권을 포함하여 구분소유권의 대상인 각 건물을 통틀어 '이 사건 건물'이라 한다) 중 ① 지하 1층부터 지상 5층까지의 상가 건물부분(이하 대지권을 포함하여 구분소유권의 대상인 각 상가 건물을 통틀어 '이 사건 상가'라 한다)을 배CC에게, ② 6층의 주택 건물부분(이하 대지권을 포함하여 구분소유권의 대상인 각 주택 건물을 통틀어 '이 사건 주택'이라 한다)을 배CC의 남편인 조DD에게 각 양도하는 내용의 매매계약서를 작성하고, 2009. 10. 30. 이 사건 상가와 주택에 관하여 배CC과 조DD 앞으로 각 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2009. 12. 31. 피고에게 '이 사건 건물의 매도대금 합계 OOOO원 중 1세대 1주택 양도여서 과세대상이 되지 않는 이 사건 주택의 매매대금이 OOOO원이고, 과세대상이 되는 이 사건 상가의 매매대금이 OOOO원'이라고 하면서, 이 사건 상가의 취득가액이 OOOO원이므로, 이 사건 상가의 양도에 따른 양도소득금액 OOOO원[= OOOO원(= OOOO원 - OOOO원, 양도차익) - OOOO원(기타 필요경비) - OOOO원(장기보유특별공제)]에 대한 양도소득세로 OOOO원을 신고·납부하였다.
• 다. 피고는 2011. 5. 13. '원고가 이 사건 건물을 일괄양도하면서 이 사건 상가의 양도가액과 이 사건 주택의 양도가액을 합리적인 근거 없이 임의로 구분하였다'는 이유로, 이 사건 건물의 양도가액 OOOO원을 이 사건 주택의 개별주택공시가격과 이 사건 상가의 기준시가를 기준으로 안분하여 이 사건 주택의 가격을 OOOO원으로, 이 사건 상가의 가격을 OOOO원으로 각 산정한 후, 원고에 대하여 이 사건 상가 양도에 따른 2009년도 양도소득세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)을 경정·고지하였다(이하 '당초처분'이라 한다). 그 후 피고는 당초처분 중 가산세 OOOO원 부분을 직권취소하고, 가산세 부과액에 대한 산출근거와 산출내역 등을 명시하여 2013. 3. 2. 2009년 귀속 양도소득세 가산세 OOOO원을 다시 부과하였다(이하 당초처분 중 양도소득세 본세 부과부분 및 2013. 3. 2.자 가산세 부과처분을 통틀어 '이 사건 처분'이라 한다).
• 라. 원고는 2011. 7. 18. 피고에게 당초 처분에 대하여 이의신청을 하였으나 2011. 8. 24. 기각되었고, 2011. 11. 9. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 2012. 4. 16. 기각되었다.

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 상가는 배CC에게 대금 OOOO원에, 이 사건 주택은 조DD에게 대금 OOOO원에 각 매도하였고, 매매계약서도 이 사건 상가와 이 사건 주택을 구분하여 2장 작성하였다. 따라서 이 사건 상가의 양도가액은 실지거래가액인 OOOO원이므로 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 피고의 주장 원고는 이 사건 주택을 양도할 경우 1세대 1주택의 양도여서 양도소득세가 부과되지 않는다는 점을 이용하여 실제로는 이 사건 건물 전체를 OOOO원에 매도하였음에도 이 사건 주택과 상가를 분리하여 매도한 것처럼 별도의 매매계약서를 허위로 작성하였다.

별지 '관계법령' 기재와 같다.

• 가. 구 소득세법(2009. 6. 9. 법률 제9774호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 산정하는 경우에 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서, 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 증빙서류상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하나(1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결), 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우라 하더라도 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분하여 계산하여야 한다.
• 나. 살피건대, 갑 제2, 3호증, 을 제1, 2호증, 을 제7호증의 1, 2, 을 제8, 9호증의 각 기재 및 감정인 이EE의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 실제로는 이 사건 상가와 이 사건 주택의 매매가액을 구분하지 아니한 채 배CC과 조DD에게 이 사건 건물을 일괄하여 매도하였음에도 불구하고, 양도소득세 등의 부담을 줄이기 위한 목적에서 이 사건 상가와 이 사건 주택에 대한 각 매매계약서를 허위로 작성한 것이라고 봄이 상당하므로, 원고의 주장은 이유 없다.

1. 부부인 배CC과 조DD는 통일한 매도인(원고)으로부터 동일한 기회에 이 사건 상가와 이 사건 주택을 동시에 매수하였고, 배CC이 원고에게 이 사건 건물에 대한 매매대금을 일괄하여 지급하였다.

2. 원고는 2005. 5. 19. 김FF로부터 이 사건 건물을 OOOO원에 매수한 후 부동산임대업을 하였는데, 2005. 6. 5. 피고에게 부가가치세 조기환급신고를 하면서 이 사건 상가의 가액(대지권 가격 제외)을 OOOO원으로 신고하였고, 2007. 5. 31. 피고에게 2006년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준합계잔액시산표에는 이 사건 상가의 가액을 OOOO원으로, 이 사건 건물의 대지가액을 OOOO원으로 각 기재하였으므로, 이 사건 주택만의 가액은 OOOO원(= OOOO원 - OOOO원 - OOOO원) 정도에 불과하다. 따라서 이 사건 상가 가격에 대한 이 사건 주택의 가격비율은 35%(= OOOO원/OOOO원) 정도이고, 이 사건 건물의 대지가액 중 이 사건 주택이 차지하는 비율은 OOOO원(= OOOO원 × 0.35, 원 미만 버림, 이하 같다) 정도이므로, 이러한 사정까지 고려한 이 사건 주택의 취득가액은 OOOO원(= OOOO원 + OOOO원) 정도에 불과하다.

3. 이 사건 주택의 개별주택공시가격은, 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시에는 OOOO원이었으나 이 사건 주택을 매도할 당시에는 OOOO원으로 오히려 하락하였고, 실제로 매매계약일인 2009. 10. 13. 무렵 이 사건 주택의 시가(감정가)는 OOOO원 정도이므로, 원고가 주장하는 이 사건 주택의 매매가액 OOOO원보다 상당히 낮다.

• 다. 따라서 피고가 이 사건 상가와 이 사건 건물의 양도가액 구분이 불분명한 때에 해당함을 전제로 하여 구 소득세법 제100조 제2항 에서 정한 바에 따라 이 사건 상가의 양도가액을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 이와 결론을 같이한 제1심 판결 중 양도소득세 본세 부분은 정당하므로 그 부분에 대한 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하고, 당심에서 교환적으로 변경된 청구(양도소득세 가산세 부분)는 이를 기각하기로 하여(당초 처분 중 가산세 부과처분의 취소를 구하는 소는 당심에서 이루어진 소의 교환적 변경으로 취하되어 이에 대한 제1심 판결은 실효되었다), 주문과 같이 판결한다.