실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 인정하여 처분한 것은 적법함

사 건 2024누10733 양도소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 00세무서장 변 론 종 결 2025. 4. 10. 판 결 선 고 2025. 5. 15.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 제1심판결을 취소한다. 피고가 2022. 11. 8. 원고에게 한 2020년 귀속 양도소득세 117,261,190원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심판결 중 해당 부분(제1심 판결서 2쪽 2줄부 터 3쪽 5줄까지) 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

• 가. 주위적 주장 분할 전 이 사건 각 토지의 1/2 공유지분권자로 되어 있던 이BB 및 그 피상속인인 망 이CC은 망 이AA의 명의수탁자에 불과하였으므로, 망 이AA의 상속인인 이ZZ에게는 분할 전 이 사건 각 토지 전체를 처분할 수 있는 권한이 있었다.원고는 윤ZZ의 중개로 양도인인 이ZZ에게 100,000,000원, 망 이AA의 채권자인 윤ZZ에게 460,000,000원 합계 560,000,000원을 지급하고 이ZZ으로부터 분할 전 이 사건 각 토지 전부(이BB의 공유지분 포함)를 취득하였다. 이 사건 각 토지의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 예비적 주장 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 분할 전 이 사건 각 토지의 취득가액을 산정한다고 하더라도, 원고가 분할 전 이 사건 각 토지의 취득과정에서 윤ZZ에게 지급한 426,500,000원은 위 토지의 취득과 관련하여 지급한 컨설팅비용이나 중개수수료로서 취득부대비용에 해당하므로, 양도소득 산정시 위 금액이 양도가액에서 차감되어야 한다.

• 가. 주위적 주장에 관한 판단

1. 구 소득세법(2020. 12. 29. 법률 제17758호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구소득세법’이라 한다) 제97조 제1, 2항 및 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2022. 1.21. 대통령령 제32352호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제163조 제12항, 제176조의2 제1, 2, 3항은, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서공제할 필요경비인 취득가액에 관하여 원칙적으로 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 인정하되, 예외적으로 취득 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우, 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 순으로 추계 조사하여 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

2. 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결, 대법원 2007. 10. 26.선고 2006두16137 판결 등 참조).

3. 앞서 든 증거들, 갑 제6, 7호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제3 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고가 분할 전 이 사건 각 토지의 취득 당시 작성된 매매계약서라고 주장하는 갑 제3호증(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)은 그 중요한 부분이 미비되거나 그 내용이 거짓임이 명백하다고 판단되어 위 매매계약서로 이 사건 각 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다. 그 외에 실지거래가액을 확인할 수 있는 다른 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류는 없다.

• 가) 이 사건 매매계약서에는 “매매대금 총액 560,000,000원, 계약금 100,000,000원(계약 당시 지급), 중도금 115,000,000원(2005. 9. 15. 지급), 잔금 345,000,000원(2005. 9. 29. 지급), 계약일 2005. 9. 7., 매도인 이ZZ(막도장 날인), 매수인 김AA”으로 계약 내용이 기재되어 있기는 하다.
• 나) 그러나 이 사건 매매계약서에는 매수인인 원고의 주민등록번호 앞자리가 “6400406”으로 잘못 기재되어 있고, 560,000,000원에 달하는 거액의 부동산 거래를 하면서도 중개인 없이 거래한 것으로 되어 있다.
• 다) 뿐만 아니라 이 사건 매매계약서에는 “망 이AA(이ZZ의 부)의 채권자인 윤ZZ이 매매계약을 중개하고, 원고가 윤ZZ에게 분할 전 이 사건 각 토지에 관한 매매대금 460,000,000원을 지급한다.”는 취지의 내용은 전혀 기재되어 있지 않다. 원고가 이ZZ에게 100,000,000원, 윤ZZ에게 460,000,000원을 지급하였다거나 윤ZZ이 망 이AA에게 210,000,000원을 대여하였다고 인정할 만한 객관적인 증거도 없다.
• 라) 원고는 분할 전 이 사건 각 토지를 담보로 제공하고 대출을 받아 윤ZZ의 배우자 김영자에게 2005. 9. 29. 145,000,000원, 2006. 9. 11. 281,500,000원을 이체하였으나, 분할 전 이 사건 각 토지에 관한 등기를 마친 때로부터 약 1년이 경과한 2006. 9. 11.의 이체내역을 위 토지에 관한 매매대금이라고 보기는 어렵고, 이 사건 매매계약서의 내용과도 배치된다.
• 마) 분할 전 이 사건 각 토지는 이ZZ과 이BB의 공동소유인데, 원고의 주장과 같이 위 토지의 계약금을 이ZZ에게 지급하고, 나머지 매매잔금을 망 이AA의 채권자인 윤ZZ에게만 지급하였다면 결국 이BB에게는 매매대금을 전혀 지급하지 않은 것이 된다. 원고는 이BB이 이ZZ 또는 망 이AA의 명의수탁자에 불과하였다고 주장하나, 이ZZ은 세무 조사 당시 이BB과는 이름만 알고 있는 사이라고 진술하였고, 명의수탁관계를 인정할 만한 아무런 자료가 없다. 나아가 이BB이 이ZZ에게 분할 전 이 사건 각 토지의 1/2 지분에 관한 매도권한을 위임하였다고 볼 만한 증거도 없다.
• 바) 원고는 윤ZZ의 망 이AA에 대한 채권원리금이 460,000,000원이어서 윤ZZ에게 460,000,000원을 지급하였다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 윤ZZ이 망 이AA에게 금원을 대여한 사실을 인정할 자료도 없을 뿐만 아니라 채권원리금을 460,000,000원으로 산출한 근거도 무엇인지 알 수 없다.
• 사) 피고가 이ZZ과 이BB에게 매매계약서나 매매대금을 증빙할 수 있는 자료를 요구하였음에도 불구하고, 이ZZ, 이BB은 관련 자료를 제출하지 않았다.

4. 원고가 분할 전 이 사건 각 토지를 취득한 날로부터 전후 3개월 이내에 위 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 매매사례나 위 토지에 관한 신빙성 있는 감정가액이 존재하지 않으므로,1) 매매사례가액이나 감정가액으로 취득가액을 정할 수는 없다. 갑 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 원고는 분할 전 이 사건 각 토지를 취득한 후 약 1년이 경과한 후인 2006. 9. 11. 위 토지에 관하여 농소농업협동조합에 채권최고액을 585,000,000원으로 한 근저당권을 설정하여 준 사실이 인정되고, 그 무렵 위 토지에 관하여 감정평가가 이루어졌을 것으로 보이기는 한다. 그러나 위 감정평가는 원고가 위 토지를 취득한 날로부터 전후 3개월 이내에 이루어진 것이 아니므로, 위 사실만으로는 원고가 위 토지를 취득한 날로부터 전후 3개월 이내에 신빙성 있는 감정가액이 존재한다고 보기 어렵다.

5. 이와 같이 원고가 제출한 매매계약서 등의 증명자료만으로는 분할 전 이 사건 각 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없고, 원고가 위 토지를 취득할 날로부터 전후 3개월 이내에 위 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 매매사례나 위 토지에 관한 신빙성 있는 감정가액도 존재하지 않으므로, 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 환산가액으로 그 취득가액을 인정한 것은 적법하다.

• 나. 예비적 주장에 관한 판단 구 소득세법 제97조 제1항 은 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 ‘취득가액’을, 제2호에서 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것’을, 제3호에서 ‘양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것’을 규정하고, 제2항은 제1호에서 취득가액을 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하는 경우에는 그 가액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 가산한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하는 한편, 제2호에서 취득가액을 자산의 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(이하 ‘매매사례가액 등’이라 한다)에 의하는 경우에는 그 가액에 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하고 있다. 그리고 구 소득세법 제97조 제2항 제2호 의 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 은 ‘법 제97조 제2항 제2호에서 ‘대통령령이 정하는 금액’이라 함은 다음 각 호의 금액을 말한다‘고 규정하면서 제1호로 ‘토지: 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100’을 규정하는 등 제1호에서 제4호까지 자산별로 그 취득 당시 기준시가에 일정한 비율을 곱한 금액(이하 ‘개산공제액’이라 한다)을 규정하고 있다. 따라서 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하면서 양도가액에서 공제하는 필요경비 중의 하나인 취득가액을 자산의 취득 당시의 매매사례가액 등에 의하는 경우에는 납세의무자가 구 소득세법 제97조 제1항제2호, 제3호에서 정한 자본적 지출액이나 양도비 등의 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다(대법원 2015.10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조). 이 사건에서 분할 전 이 사건 각 토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 그 취득가액을 환산취득가액에 의하여야 하는 이상, 구 소득세법 제97조 제2항 제2호 에 따라 환산취득가액에 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 의 산식에 의하여 산정한 개산공제액을 가산한 금액만을 필요경비로 공제할 수 있으므로, 원고가 예비적으로 주장하는 취득부대비용(컨설팅비용이나 중개수수료)은 필요경비로 공제할 수 없다. 뿐만 아니라 앞서 본 이 사건 매매계약서의 내용, 위 금원이 윤ZZ의 배우자에게 이체된 시점 등에 비추어, 위 금원이 분할 전 이 사건 각 토지의 취득과 관련하여 윤ZZ에게 지급된 컨설팅비용이나 중개수수료라고 인정하기도 어렵다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하다. 따라서 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각한다.