재건축 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 나중에 양도하는 주택의 양도소득세 비과세 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 양도소득세 비과세대상에 해당하지 아니함

○신청인의 전체 주택 보유 현황(1세대/배우자 포함/9억원 초과 주택 없음)

구 분

취득시기

소유자

변 경 내 역

비 고

A주택

2007.1.19.

신청인

2007.11.5.: 재건축 사업시행 인가

2008.6.13.: 재건축 관리처분계획 인가

～현재: 완공전(준공승인 전)

조합원 입주권

B주택

2008.4.14.

신청인

취득후 계속 전세를 주다가 2014.4.18. C주택 매각 후 계속 거주함

2014.9.15. 매매계약 체결(잔금 지급일: 2014.11.14.)

C주택

2008.9.25.

갑

(신청인의

배우자)

C주택에서 전세로 거주,

2008.9.25. 취득 후에도 C주택에서 거주하다 2014.4.18. 매각

양도세

신고납부 완료함

• 신청인과 그 배우자(갑)는 위 변경내역의 각 주택에서 주민등록상 및 실제 거주지가 동일함

• 양도일 현재 A주택(조합원 입주권)과 B주택을 보유한 상태에서, A주택(조합원 입주권)의 중도금, 잔금을 지불하기 위해 부득불 B주택을 매각해야 되는 상황이어서, 2014.9.15.에 B주택 매매계약을 체결하고 계약금을 수령함

• A주택(조합원 입주권)의 준공승인이 나면, 즉시 세대 전원이 A주택(조합원 입주권)에 입주하여 1년 이상 계속 거주할 계획임

2. 질의내용

○ 재건축 사업시행인가일 이후 취득한 주택 2개 중, 1개의 주택을 양도한 후 나머지 주택을 양도하는 경우,

• 나중에 양도하는 주택의 양도소득세 비과세 여부

• 조합원들의 양도소득에 대한 양도차익을 계산할 때 양도시기

3. 관련 법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)과 도시 및 주거환경정비법제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유의 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년)이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.