재개발조합원이 조합으로부터 지급받은 청산금의 양도차익 계산방법

재개발조합원이 지급받는 청산금은 종전 주택(부수토지 포함)의 분할양도에 해당하므로 원칙적으로 양도소득세 과세대상이며, 이 경우 재개발조합에 제공한 종전 주택(부수토지 포함)이 ‘고가주택’에 해당하는지 여부는 관리처분계획에 따라 정하여진 가격에 의하는 것임

○ 질의관련 재개발사업

• 2006.3.7. 사업시행인가 결정

• 2007.4.7. 관리처분계획인가

• 2009.10.21. 관리처분계획 변경인가

• 2012.8.29. 교부금과 잔금청산예정

* 종전 주택․부수토지는 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것을 전제로 질의

○ 관리처분계획 변경내역

(단위: 백만원)

구분

분양기준

가액

① *

처분내역

청산금

③ =①-②

비고

합계

②

분양가액

추가 분담금**

당초

938

408

408

530

변경

938

485

408

77

453

* 분양기준가액 ① = 종전토지․건물 감정평가액 x 비례율(예상 수익률)

☞ 938,559,000 = 782,133,000 x 120%

** 추가분담금: 조합사업비 증가에 따른 조합원 추가 분담금 (종전권리가액의 9.91%)

2. 신청내용

○ 조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 조합원입주권과 청산금을 지급받은 경우로서

• (당초 고가주택 해당) 당초 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 종전 부동산의 평가액(분양기준가액)이 9억원을 초과하여 법 소정 고가주택에 해당하였으나

• (관리처분계획 변경인가) 이후 재개발조합의 사업비 증가로 종전 부동산의 평가액에서 증가된 사업비를 차감하기로 관리처분계획 변경인가를 받았으며, 질의자의 경우 분양기준가액에서 증가된 사업비를 차감하면 9억원에 미달함

• 이 경우 변경 인가된 관리처분계획에 따라 재개발조합원이 재개발조합으로부터 지급받은 청산금의 양도차익 계산방법

(질의1) 청산금을 지급받는 때에 양도소득세 과세대상인지 여부

(질의2) 양도소득세 과세대상인 경우 변경 인가된 관리처분계획에 따라 지급받은 청산금이 과세대상인지 여부 (1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택에 해당하는지)

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정)

양도가액―9억원

법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정)

양도가액―9억원

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ────────

양도가액

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2008. 2. 22. 개정)

1. 청산금을 납부한 경우 (2010. 2. 18. 개정) 생략

2. 청산금을 지급받은 경우 (2010. 2. 18. 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설)

1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설) 생략

2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설)

제1항 제2호에 따른 가액

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (2007. 2. 28. 개정)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. (2012. 2. 2. 단서개정)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. (2012. 2. 1. 개정)

1. 분양설계 (2002. 12. 30. 제정)

2. 분양대상자의 주소 및 성명 (2002. 12. 30. 제정)

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 (2002. 12. 30. 제정)

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의 2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격) (2009. 2. 6. 개정)

5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (2009. 2. 6. 개정)

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 (2002. 12. 30. 제정)

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 (2009. 5. 27. 신설)

8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다. (2009. 5. 27. 개정)

1. 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. (2009. 5. 27. 개정)

2. (삭제, 2012. 2. 1.)

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다. (2009. 5. 27. 개정)

○ 도시 및 주거환경정비법 제52조 【관리처분의 기준 등】

① 법 제6조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 가로주택정비사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다. <개정 2009.8.11, 2012.7.31>

4. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제48조제3항에 의하여 보류지로 정하거나 조합원외의 자에게 분양하는 부분을 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제8호에서 같다)과 제41조제1항ㆍ제4항ㆍ제5항, 제47조제3항 및 제50조제4호의 규정에 의하여 토지등소유자가 부담하는 비용(주택재개발사업의 경우에는 이를 고려하지 아니한다)의 비율에 따라 분양할 것

○ 도시 및 주거환경정비법 제57조 【청산금 등】

① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제57조 시행령 【청산기준가격의 평가】

① 법 제57조 제3항에 따라 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다. (2009. 11. 27. 개정)

1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호를 준용하여 평가할 것 (2009. 11. 27. 개정)

2. 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 법 제48조 제5항 제1호를 준용할 수 있다. (2009. 11. 27. 단서개정)

② 법 제57조 제3항의 규정에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다. (2003. 6. 30. 제정)

1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호의 규정을 준용하여 평가할 것 (2003. 6. 30. 제정)

2. 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 법 제48조 제5항 제1호의 규정을 준용할 수 있다. (2005. 5. 18. 단서개정)

③ 제2항 각호의 규정에 의한 평가에 있어 다음 각 호의 비용은 가산하여야 하며, 법 제63조의 규정에 의한 보조금은 이를 공제하여야 한다. (2003. 6. 30. 제정)

1. 정비사업의 조사ㆍ측량ㆍ설계 및 감리에 소요된 비용 (2003. 6. 30. 제정)

2. 공사비 (2003. 6. 30. 제정)

3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용ㆍ인건비ㆍ통신비ㆍ사무용품비ㆍ이자 그 밖에 필요한 경비

4. 법 제63조의 규정에 의한 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액 (2003. 6. 30. 제정)

5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(법 제63조 제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수가 부담한 비용을 제외한다) (2003. 6. 30. 제정)

6. 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가 그 밖에 정비사업추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관등에서 정한 비용 (2003. 6. 30. 제정)

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 가격평가에 있어서는 층별ㆍ위치별 가중치를 참작할 수 있다. (2003. 6. 30. 제정)