계약해제 위약금으로 지출한 금전이 필요경비에 해당하는지 여부

양도자가 양수자와의 매매계약이 해제됨에 따라 양수자가 소송을 제기하고 그 소송 결과에 따라 매매계약 위약금으로 지출한 비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니함

• 가. 1995년한LL은 경남 거제 임야 7,017㎡와 같은 리 임야 11,508㎡(이하 “쟁점토지”)를 취득

-2010.07.08.한LL은 쟁점토지를 한TT에게 1,350백만원에 매매하기로 매매약정(가계약, 쟁점토지에 대한 형질변경․토목․건축인허가 승인조건)을 하고 계약금 240백만원 받음

• 2010.12.13. 건축허가 신청서 접수하고 2011.3.15. 건축허가 결정됨에 따라 한TT가 본계약 체결을 요구하였으나 한LL이 거부

-2011.08.24.한TT가 한LL을 상대로 당초 계약금(240백만원)에 위약금(240백만원)을 합한 금액 480백만원을 청구하는 소송을 제기

-2012.07.11. 법원은 위 가계약 해제의 귀책사유가 매도자 한LL에게 있다고 보아 당초 계약금 240백만원과 손해배상금 240백만원(이하 “쟁점금액”) 합계 480백만원을 한TT에세 지불하라고 판결

○2012.02.14. 한LL은 위 소송진행 중 제3자인 JJ에게 쟁점토지를 1,790백만원에 양도하고 소유권이전 등기함

-2012.04.30. 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세 401백만원 신고․납부

나.양도자가 부동산을 양도하기 전에 다른 매수자와 가계약한 계약건이 계약 해제됨에 따라 민사소송이 제기되고 그 소송결과 양도자의 귀책사유로 양도자가 계약해제 위약금을 부담한 경우

-그 계약해제 위약금을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

2. 관련 법령

○소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29>

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18>

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비

• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

○소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산 등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 1998.8.11, 2000.4.3, 2005.3.19, 2006.9.27, 2008.4.29, 2011.3.28, 2012.2.28>

1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

○민법 제211조 【소유권의 내용】

소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

○소득세법 기본통칙 97-0…3 【 양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위 】

① 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만,지방세법등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. <개정 2011.3.21>

② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. <개정 2011.3.21>

③ 양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. <개정 2011.3.21>

○소득세법 기본통칙 97-0…6 【 위약금의 필요경비 산입여부 】

부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다.<개정 1997.04.08.>