점유에 의하여 소유권을 취득한 경우 그 취득시기 등

민법제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날이 취득시기가 되는 것임

○ 박□□, 박○○, 박△△ 3인은 1988.12.29. 아래 물건을 공유지분으로 취득하였고

• 그 중 亡 박△△는 1995.8.12. 사망하여 처 한■■, 자녀 박●●, 박▲▲ 3인에게 상속등기함.

• 박□□ 외 4인은 동 물건을 임대하다 2012.3.2. 이◇◇ 외1인에게 양도함

• 양도당시 양도지분은 박□□(12/30), 박○○(8/30), 한■■(30/210), 박●●(20/210), 박▲▲(20/210)임

○ 매매물건

• ① 강동구 △△동 4XX-10번지 소재, 대지 615㎡

• ② 강동구 △△동 4XX-10번지 지상 건물 2,750.88㎡

• ③ 강동구 △△동 4XX-57 소재, 대지 78㎡ (이하 쟁점토지)

○ 양도일자: 2012.3.2.(매매계약서상 잔금수령일)

○ 취득일자 (①,②물건)

• 박□□, 박○○: 1988.12.29.(등기부등본상 소유권이전 접수일)

• 한■■, 박●●, 박▲▲: 1995.8.12.(상속개시일)

○ 취득일자 (③ 쟁점토지)

• 취득원인은 점유에 따른 시효취득(판결문 참조)

• 점유개시일: 1976.12.3.

• 시효완성일: 1996.12.3.

• 등기접수일: 2001.7.10. (亡 박△△ 상속개시 이후)

○ 양도실지거래가액: 105억원(토지 86억원, 건물 19억원)

○ 취득가액: 불분명

2. 신청내용

○ 점유에 의하여 시효취득한 토지에 대하여 그 취득시기, 취득가액 계산방법, 취득가액 환산시 적용할 개별공시지가의 범위 등

3. 관련법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)

6. 민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

⑥ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정)

⑦ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)

• 가. 토지 (2009. 12. 31. 개정)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. (2010. 9. 20. 후단개정 ; 지방세법 시행령 부칙)

2. 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 부칙)

④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액

기준으로 한 × ───────────────────

개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과

그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을

2로 나누어 계산한 가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. (2012. 2. 2. 단서개정)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설)

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (2009. 2. 4. 개정)

○ 소득세법 부 칙 (1994. 12. 22 법률 제4803호 전면개정)

제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】

제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다. (1995. 12. 29. 개정)

○ 민법 제245조 【점유로 인한 부동산소유권의 취득기간】

① 20연간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10연간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

○ 민법 제247조 【소유권취득의 소급효, 중단사유】

① 전2조의 규정에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다.

② 소멸시효의 중단에 관한 규정은 전2조의 소유권취득기간에 준용한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조제1항제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지

○ 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…1 【개별공시지가가 없는 토지의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호에 따른 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 따라 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다. (2011. 5. 20. 개정)

② 분할 또는 합병된 토지의 개별공시지가는 제1항에 따라 평가하되 분할 또는 합병 전후 그 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로 보아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. (2011. 5. 20. 개정)

1. 분할된 토지: 분할 전 토지에 대한 개별공시지가 (2000. 10. 12. 개정)

2. 합병된 토지: 합병 전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액 (2011. 5. 20. 개정)

○ 상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조(개별공시지가가 없는 토지의 평가신청 및 결과통보) (국세청 훈령 제1846호, 2012.6.1.)

개별공시지가가 없는 토지를 양도·상속·증여한 사실이 있는 납세자가 해당 토지에 대한 개별공시지가가 없는 토지의 가격평가 신청서(별지 제3호 서식)를 제출한 경우에는 납세지를 관할하는 세무서장(재산세과장)은 그 평가결과(토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 평가한 것을 포함한다)를 개별공시지가가 없는 토지의 가격평가 결과 통지서(별지 제4호 서식)에 따라 신청일부터 30일(토요일·공휴일을 포함한다) 이내에 납세자에게 통지하여야 한다. 다만, 30일 이내에 통보할 수 없는 경우에는 그 사유를 서면으로 통지하여야 한다.