재정비촉진지구 변경지정에 따른 경계의 변경으로 지분을 교환한 경우 대체주택 해당 여부 등

재정비촉진지구 변경지정에 따른 경계의 변경으로 해당 조합원의 토지지분 중 일부를 조합의 토지지분과 교환하는 경우 해당 교환거래는 조합원입주권의 양도에 해당하지 아니하는 것임

○ 쟁점 교환거래

• ’05.09.21.: □□ 4 재정비촉진구역 내의 ‘토지 가’와 부속 무허가 주택 취득 (□□동 48-25번지 소재 53㎡)

• ’07.08.20.: □□ 4 재정비촉진구역의 사업시행인가

• ’08.01.21.: □□ 4 재정비촉진구역의 관리처분계획인가

• ’08.10.08.: ‘토지 가’에 있는 무허가주택 멸실

• ’09.06.05.: 대체주택으로 ■■동 684 소재 아파트 취득 (이하 대체주택)

• ’09.06.17.～ 2010.10.25. 대체주택에서 1년 이상 거주

• ’11.04.04.: ‘토지 가’가 분할되어 본전에 -188(토지 나) 부여됨

[토지 가(48-25 번지 20㎡), 토지 나(48-188 번지 33㎡)]

• ’11.08.12.: 대체주택 양도 및 양도소득세 비과세 신고

[소득세법 시행령 제156조의2 ⑤에 해당하는 것으로 신고]

• ’11.10.29.: ‘토지 나’와 □□ 4 재정비구역조합 소유 토지를 교환

2. 신청내용

○ 재정비촉진계획에 따라 도시계획도로 건설 등을 사유로 조합간 구역의 경계가 변경됨에 따라 □□ 4지구 재개발조합(이하 4지구조합)의 조합원인 조○○ 명의 토지의 일부가 인근 □□ 5지구 재개발조합(이하 5지구 조합)으로 편입됨

․ 관리처분계획인가 당시 55㎡(4지구) ⇒ 20㎡(4지구), 33㎡(5지구)

-신청인 조○○은 4지구 조합의 요청으로 5지구 조합에 편입된 토지 33㎡를 동일한 면적의 4지구 조합 명의 토지와 교환하는 거래를 함(이하 쟁점 교환거래)

․ 4지구조합 내 교환: 33㎡ (조○○) ↔ 33㎡ (4지구조합)

• 쟁점 교환거래를 조합원입주권의 양도로 보아 기존에 양도한 대체주택의 양도소득세 과세 여부 등을 질의함

․ 이후 4지구 조합과 5지구 조합 간 경계변경에 따른 토지 교환거래가 있었으나 신청인은 4지구 조합의 조합원의 지위를 계속유지하고 있으며, 5지구 조합의 조합원 지위를 취득한 사실은 없음

(질의1) 쟁점 교환거래를 조합원입주권의 양도로 보아 기존에 양도한 대체주택의 양도소득세 과세 여부

(질의2) 향후 재개발로 취득하게 될 신축주택의 1세대1주택 보유기간 기산일

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (2011. 6. 3. 개정) (각 호 생략)

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2010. 12. 30. 개정)

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)

○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. (2012. 2. 2. 개정)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2008. 11. 28. 개정)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설)

1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설)

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설)

제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정)

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ─────────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의

법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (2007. 2. 28. 개정)