부동산매매업자의 재고자산을 장기간 임대후 매매시 소득구분

부동산매매업에서 부동산임대업으로 업종을 사실상 전환하여 당초 재고자산인 부동산을 고정자산으로 계상하고 추후 이를 매각하는 경우 양도소득에 해당하는 것이나 부동산매매의 규모・거래횟수・반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득이나 양도소득으로 구분하는 것임

○ 질의자는 XX XX구 소재 토지를 취득하여 분양목적으로 상가건물을 신축하고 부동산매매업으로 사업자등록을 하였으나

• 해당 상가는 일부만 분양되고 나머지는 분양이 되지 않아 부동산임대업을 추가하여 12년간 임대를 하던 중 1호실이 매매됨

○ 사업 진행상황은 아래와 같음

․ 20XX.9.5. 사업용지 취득

․ 20XX.9.17. 건축허가 및 착공

․ 20XX.9.17. 사업자등록 신청 - 부동산매매업

․ 20YY.4.26. 상가건물 분양

․ 20YY.6.28. 사용승인(준공)

․ 20YY.10.15. 사업자등록증 변경(부동산임대업 추가)

․ 20YY.1.부터 장부상 고정자산으로 계상하여 신고

․ 20ZZ.09.01. 202호실 매매

2. 신청내용

○ 부동산매매업자의 미분양건물을 임대하던 중 일부가 매매된 경우 소득구분

3. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.

○ 소득세법 기본통칙 19-122…1【부동산매매의 목적으로 취득한 부동산의 일시적 대여의 소득구분】

① 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다.

② 제1항의 경우에 부동산임대업의 소득금액계산상 필요경비에 산입된 감가상각비 등은 부동산매매업자의 필요경비 계산시 취득가액에서 공제한다.

○ 소득세법 기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 ｢건축법｣에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(｢공유수면매립법｣ 제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

② 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

○ 소득46011-2507, 1999.7.2.

주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며,재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임

○ 서울행정법원2010구합15223, 2010.10.1.

• 라. 판단

2. 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 이 사건 처분의 경위와 인정사실에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 구분건물의 매도로 인한 소득은 사업소득이 아니라 양도소득에 해당한다고 봄이 상당하다.

• 가) 원고들은 당초 사업자가 등록 당시부터 업종 중 하나로 ‘점포(타인땅)’을 등록 하였는바, 위 인정사실에서 보는 바와 같이 ‘점포(타인땅)’은 사업자등록시 비주거용 건물 임대업의 종류 중 하나를 의미하는 전문용어이고, 원고들은 △△자를 완공한 후 2년 이상 지난 후 비로소 그 대지에 관하여 자신들 앞으로 소유권이전등기를 경료하였으므로 사업자등록 당시에 부동산 임대업에 관하여 ‘점포(타인땅)’으로 표시하는 것은 적합한 표시였다고 할 것이므로 원고들이 부동산 임대업을 영위할 의사없이 단순히 사업범위를 포괄적으로 신청하기 위하여 자신들과 상관없는 업종을 형식적으로 추가하였다고 보기는 어렵다. 여기에 원고들이 이 사건 구분건물들에 대하여 부동산 임대업을 운영한 기간이 약 12년에 이르는 점을 종합하여 보면, 원고들은 △△자의 구분건물들을 판매 목적으로 보유하던 중 일시적으로 임대를 한 것이라기보다는 이 사건 구분건물들을 포함한 △△자의 일부 구분건물들에 관하여 본격적으로 부동산 임대업을 하였던 것으로 보인다.

• 나) △△자의 구분건물들은 완공 무렵 집중적으로 양도되었다가 상당 기간 동안 양도가 거의 이루어지지 아니하였고, 2005년에 이르러 이 사건 구분건물들이 한꺼번에 양도되었는데, 갑 제9호증의 1,2의 기재로는 양도 규모가 위와 같이 연도별로 큰 차이가 있게 된 것이 주로 경기불황 등 외부요인에 의한 것이라고 인정하기에 부족하고, 위와 같은 양도 규모의 차이는 주로 원고들의 △△자 구분건물에 관한 부동산 임대업 운영 및 폐업에 따른 것으로 보인다.

• 다) 원고들은 2004년까지 이 사건 구분건물들을 재고자산이 아니라 유형고정자산으로 계상하였고 1994년부터 1999년까지 사이에 이루어진 구분건물 양도에 관한 소득을 양도소득으로 신고하였으며, 이 사건 구분건물들의 양도 무렵 별도의 부동산 임대업을 운영하고 있었는바, 이와 같은 사정들은 원고들이 이 사건 구분건물들을 보유하고 있었던 목적이 부동산 임대업에 공여하기 위한 것이었음을 뒷받침한다.

• 라) 원고들이 이 사건 구분건물들을 재고자산이 아니라 유형고정자산으로 계상하였고 건물에 관한 감가상각을 하기도 한 점에 비추어 보면, 원고들이 이 사건 구분건물들에 대하여 상당 기간 동안 감각상각을 하지 아니한 사정만을 들어 원고들이 이 사건 구분건물들을 임대목적이 아닌 판매 목적으로 보유하고 있었던 것으로 보기는 어렵다.

• 마) △△자 전체 구분건물들과 이 사건 구분건물들의 공실률을 비교해 보면, 1997년에는 비슷한 수준이고, 2000년에는 이 사건 구분건물들의 공실률이 상당히 낮았는바, 원고들은 이 사건 구분건물들에 대하여 본격적으로 임대업을 운영하였던 것으로 보이고, 박AA가 근무하는 건설회사가 아파트 신축 판매업을 하였다고 하더라도 그와 같은 사정을 들어 원고들이 부동산 매매업을 운영하였다고 보기는 어렵다.

• 바) 원고들은 이 사건 구분건물들에 관한 임대업을 폐업하고 이 사건 구분건물들을 양도하면서 이 사건 구분건물들을 당시 장부가액에 따라 당기 상품 매매업으로 계상함으로써 당기에 부동산 매매업을 위하여 취득하였다가 당기에 매도한 것처럼 회계 처리를 하였는바, 원고들은 이 사건 구분건물들을 2005년에 새로 취득하여 양도한 것이 아니라 부동산 임대업을 위하여 사용하다가 부동산 임대업의 폐업에 따라 양도하는 것이므로 위와 같은 회계처리는 거래의 실질에 맞지 않는 것으로서 허용되지 않는다고 할 것이다.

• 사) 앞서 본 이 사건 구분건물들의 신축, 임대, 양도의 시기 및 경위 등에 비추어 보면 이 사건 구분건물들의 양도에 관한 소득은 부동산 매매로 인한 차익을 목적으로 부동산을 취득하여 매도하는 사업활동에 기하여 발생한 것으로 보기 어렵고, 단순히 부동산 임대업에 상당 기간 사용하면서 보유하고 있던 건물들을 양도함에 따라 발생한 소득으로 봄이 상당하다.