공동으로 상가를 신축판매하는 공동사업자의 토지 등 매매차익 예정신고시 토지의 취득원가 분배방법

각 거주자별로 토지를 현물출자 후 상가신축판매업을 경영하는 공동사업장의 공동사업자가 일부 분양된 상가의 토지 등에 대한 매매차익 예정신고를 하는 경우, 토지의 취득원가는 공동사업계약시 공동사업자 간에 약정한 손익분배비율에 따라 분배하는 것임

취득일

성 명

부동산 소재지

면 적

취득가액

2011.4.07

□□□

전남 ○○ □□읍 △△리 2＊＊1

419.0㎡

600백만원

2011.2.28

△△△

전남 ○○ □□읍 △△리 2＊＊9

406.8㎡

795백만원

○ 거주자인 □□□와 △△△는 아래와 같이 토지를 1,395백만원에 취득한 후 2011.5.17. 건물신축판매업으로 공동사업자(지분율 5:5, 이익분배비율 5:5)로 사업자등록을 함

• 상가 건물에 대한 신축공사비는 2,814백만원이며, 2012.1월 준공검사를 마친 후 2012.1.31. 공유자 지분(각 1/2씩)으로 소유권 보존 등기를 함

호 수

분양가액(백만원)

호 수

분양가액(백만원)

미분양호수

(12개호)

토 지

건 물

토 지

건 물

101호

153

227

105호

153

227

106호, 201호, 203호

301호, 302호, 303호

401호, 402호, 403호

501호, 502호, 503호

102호

153

227

107호

153

227

103호

152

228

108호

157

233

104호

148

222

202호

68

102

• 2012.2월 중 분양된 8개호의 수입금액은 2,830백만원이고 나머지 12개호는 현재 미분양상태임

• 공동사업자는 건물분 양도가액 1,693백만원과 토지분 양도가액 1,137백만원은 각 자 이익분배비율에 따라 분배하고

• 토지분 취득원가 1,395백만원와 건축공사비 2,814백만원 등에 대하여 안분계산한 후

• 2012.4.30.까지 토지 등 매매차익 예정신고를 할 예정임

2. 신청내용

○ 각 거주자별로 토지를 현물출자 후 상가신축판매업을 경영하는 공동사업자가 일부 분양된 상가의 토지 등에 대한 매매차익 예정신고시, 해당 토지의 취득원가 분배방법

3. 관련 법령

○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.

③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.

○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다).이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】

① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

③ 거주자가 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각은 제외한다. 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우 그 평가일이 속하는 과세기간 및 그 후의 과세기간의 소득금액을 계산할 때 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 한다. 다만, 재고자산은 각 자산별로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액을 장부가액으로 한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산은 제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 방법에 따라 그 장부가액을 감액할 수 있다.

1. 파손ㆍ부패 등으로 정상가격에 판매할 수 없는 재고자산

2. 천재지변이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 파손 또는 멸실된 고정자산

⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산ㆍ부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.

③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조제1항 각 호에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

④ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정ㆍ경정에 관하여는 제107조제2항 및 제114조를 준용한다.

⑤ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

① 법 제69조제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 기획재정부령이 정하는 토지등매매차익예정신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

② 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정세액을 납부하려는 때에는 제1항의 토지등매매차익예정신고서에 기획재정부령으로 정하는 토지등매매차익예정신고납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서·한국은행(그 대리점을 포함한다. 이하 같다) 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제128조 【토지등 매매차익의 계산】

① 법 제69조제3항에 따른 토지등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.

1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액

2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4. 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액

② 토지등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.

③ 부동산매매업자는 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.