타익신탁에서 우선수익자가 신탁부동산 매각에 따른 납세의무자에 해당하는지 여부 등

우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산을 매각하는 경우 우선수익자는 우선수익권이 미치는 범위내에서 부가가치세 납세의무자에 해당하는 것이며, 공인중개사에 신탁부동산의 매각을 의뢰하고 지급하는 수수료에 대한 매입세금계산서도 우선수익자를 공급받는자로 하는 것임

• 쟁점 분양사업의 시행자인 ☆☆산업개발(이하 “위탁자”라 함)로부터 상업시설(이하 “쟁점 신탁부동산”이라 함)을 신탁받고 ◇◇자산운용 등(이하 “우선 수익자”이라 함)에 우선수익권을 부여하는 부동산담보신탁계약을 체결함

• ◇◇자산운용은 위탁자가 대출계약상 기한이익의 상실사유가 발생하였다는 이유로 신청인에게 쟁점 신탁부동산에 대한 환가를 요청하였음

• 신청인은 5회 차까지 공매절차를 진행하였으나 쟁점 신탁부동산의 282개 호실 중 263개 호실이 유찰되었으며 공매를 촉진하기 위하여 공인중개사에 중개를 의뢰하고 중개수수료를 지급함

부동산담보신탁계약서

위탁자:☆☆산업개발

수탁자:□□부동산신탁

󰋯제1조(신탁목적) 이 신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자(채무자가 따로 있는 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다.)가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다

󰋯제7조(우선수익자의 수익권) ① 우선수익자가 갖는 수익권의 범위는 수탁자가 발행한 수익권증서를 근거로 한 우선수익자와 채무자간의 여신거래로 발생하여 증감 변동된 우선수익자의 대출원금 및 이자(연체이자 포함)에 한한다. ③ 신탁원본에 대한 우선수익자의 수익권은 위탁자의 수익권보다 우선한다.

󰋯제17조(신탁부동산 처분 시기) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료 전이더라도 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유 발생으로 위탁자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 부동산을 추가 제공하는 경우 및 분양계약이 체결된 물건에 대해서는 처분할 수 없다.

1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래계약 위반시

2. 신탁계약 위반시

3. 기타 담보가치 저감 등 환가요인 발생시

󰋯제23조(신탁해지 및 책임부담) ① 위탁자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 신탁해지를 할 수 없으며 “이하 생략”

󰋯제24조(신탁종료) ① 이 신탁은 신탁기간 만료, 신탁기간중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, 위탁자가 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 신탁계약을 해지하는 때, (중략) 신탁부동산의 처분에 의하여 종료한다.

2. 질의내용

○ 타익신탁에 있어서 대출계약의 기한이익이 상실하였다는 이유로 우선수익자의 요청에 따라 신탁회사가 신탁부동산을 매각하는 경우

• (질의1) 신탁부동산의 매각에 대한 부가가치세 납세의무자를 우선수익자로 볼 수 있는지 여부

• (질의2) 신탁부동산의 매각과 관련하여 공인중개사에게 중개를 의뢰하고 수수료를 지급하면서 발급받는 매입세금계산서의 ‘공급받는 자’를 우선수익자로 하는 것인지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단·재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자

2. 재화를 수입하는 자

○ 부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

⑦ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 수탁자 또는 대리인에게 재화를 공급하거나 수탁자 또는 대리인으로부터 재화를 공급받은 것으로 본다.

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

⑥ 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 재화 또는 용역을 공급하는 자이거나 공급받는 자가 아닌 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 있다.

○ 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】

① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.

② 위탁매입 또는 대리인에 의한 매입의 경우에는 법 제32조제6항에 따라 공급자가 위탁자 또는 본인을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급한다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다.

○ 국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.