부동산을 매도할 것을 요구할 수 있는 청구권을 유상으로 양도하는 경우 부가가치세 과세표준

부동산 소유자에게 부동산을 매도할 것을 요구할 수 있는 청구권(이하“매도청구권”이라 함)을 부여받은 임차인이 해당 매도청구권을 양도하는 경우 해당 매도청구권 거래가액 중 토지관련분은 부가가치세가 면제되는 것이나, 건물관련분은 부가가치세가 과세되는 것임

○ 2008. 12. 31. □□생명보험 주식회사(이하 “□□생명”)와 주식회사 △△구조조정부동산투자회사(이하 “부동산 소유자”)는 서울 종로 신문로 소재 토지 및 건물(이하 “해당부동산”, 토지 3,482㎡ 및 지상 18층 지하 7층 건물)을 2,400억원에 양도하는 계약(이하 “부동산 양도계약”)을 체결

○ 부동산 소유자가 해당부동산을 취득함에 따라 □□생명과의 책임임대차 계약을 통해 본점 사옥으로 사용 중이던 주식회사 ◇◇건설은

• 부동산 소유자와 2008.12.31. 책임임대차계약을 새롭게 체결하고 계속 본점 사옥으로 사용함

○ 책임임대차계약에는 신청인 또는 신청인이 지정하는 제3자가 부동산 소유자에게 해당부동산을 매도할 것을 요구할 수 있는 청구권(이하 “매도청구권”)과 함께

• 부동산 소유자가 해당부동산을 신청인에게 매수할 것을 요구할 수 있는 청구권(이하 “매수청구권”)을 부여하고 있음

○ 매도청구권은 책임임대차계약 거래완결일로부터 4년이 경과한 날로부터 6개월 동안(이하 “매도청구권 행사기간”) 해당부동산을 매도청구권 행사가격으로 매수할 수 있는 것으로

• 2012.12.31. 책임임대차계약 거래완결일로부터 4년이 경과하여 매도청구권 행사기간이 도래하였음

○ 책임임대차계약에는 신청인이 매도청구권을 제3자에게 이전할 수 있는 규정을 두고 있어

• 신청인은 2013.4.18. 매도청구권을 직접 행사하지 않고 ◎◎자산운용(이하 “매도청구권 매수자”)에게 입찰을 통하여 1,086억원(부가가치세 별도)에 양도

○ 2013.4.18. 매도청구권 매수자는 부동산 소유자로부터 쟁점부동산을 2,811억원에 매입(토지: 1,892억원, 건물:919억원)

2. 질의내용

○ 부동산 소유자에게 미리 정해진 행사가액에 부동산을 매도할 것을 요구할 수 있는 청구권을 양도하는 경우 부가가치세 과세표준

3. 관련 법령

○ 부가가치세법 제1조【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

② 제1항에서 "재화"란 재산 가치가 있는 모든 유체물(有體物)과 무체물(無體物)을 말한다.

③ 제1항에서 "용역"이란 재화 외의 재산 가치가 있는 모든 역무(役務) 및 그 밖의 행위를 말한다.

④ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수(附隨)되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제12조【면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

13. 토지

○ 부가가치세법 시행령 제1조【재화의 범위】

① 부가가치세법(이하 "법"이라 한다) 제1조제2항에 규정하는 유체물에는 상품·제품·원료·기계·건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다.

② 법 제1조제2항에 규정하는 무체물에는 동력·열 기타 관리할 수 있는 자연력 및 권리등으로서 재산적 가치가 있는 유체물이외의 모든 것을 포함한다.

③ 재화를 공급하는 사업의 구분은 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류를 기준으로 한다.

○ 부가가치세 시행령 제3조【부수재화 또는 용역의 범위】

법 제1조제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제48조【과세표준의 계산】

① 법 제13조제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다