사업자가 건물을 신축하여 일부는 자가 사용하고 일부는 분양하는 경우 분양하는 건물의 토지ㆍ건물 실거래가액을 안분계산 하는 경우 자가 사용하는 건물을 제외한 건물의 기준시가 비율로 안분계산하는 것임
사업자가 건물을 신축하여 일부는 자가 사용하고 일부는 분양하는 경우 분양하는 건물의 토지ㆍ건물 실거래가액을 안분계산 하는 경우 자가 사용하는 건물을 제외한 건물의 기준시가 비율로 안분계산하는 것임
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 과‧면세 겸영사업자가 건물을 신축하여 1-2층은 분양하고 3-7층은 자기의 면세사업에 사용하는 경우로서 분양하는 건물의 토지가액과 건물가액은 분양계약상 합의된 실지거래가액에 따르는 것이며, 그 가액이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 각 호에 따라 계산하는 것이며, 신청인의 경우 분양하는 건물의 실지거래가액을 산정하기 위하여 기준시가 비율로 안분 계산하는 경우 적용되는 기준시가는 자가 사용하는 건물을 제외한 건물의 기준시가가 되는 것입니다.
○ AA산부인과(이하 “신청인”이라 한다)는 자기의 토지에 총 7층 건물을 신축하여 1-2층(용도:근린생활시설)은 타인에게 분양하고 3-7층(의료시설)은 자기의 병원 건물로 사용하고자 함
• 신청인은 분양사업을 위하여 부동산매매업을 추가하여 과‧면세 겸영사업자로 등록하였음
○ 신청인의 건물 기준시가 산정 시 적용되는 용도지수는 1-2층의 경우 90이며, 3-7층은 100임
○ 신청인은 1-2층 상가 중 일부를 선 분양하고 다음과 같이 계약하였음
• 총 분양금액 622백만원(토지:259백만원, 건물:330백만원, VAT:33백만원)
2. 질의내용
○ 과‧면세 겸영사업자가 하나의 건물(7층)을 신축하여 일부는 자기의 면세사업(의료시설)에 직접 사용하고 일부는 분양(근린생활시설)하는 경우로서
• 분양하는 건물의 총 공급가액 중 토지가액과 건물가액이 불분명한 경우 ①분양하는 부분만의 토지‧건물 기준시가 비율로 안분계산 하는지 아니면 ②건물 전체의 기준시가 비율로 안분하여야 하는지
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.