분양계약상 특약에 따라 공급한 주택을 재매입하는 경우 매입가액을 과세표준에서 차감할 수 있는지 여부

과세대상 주택을 분양하는 사업자가 입주 후 2년이 경과한 때에 분양주택의 시가가 분양가액에 미달하면 분양받은 자가 주택의 재매입을 요구할 수 있도록 하는 조건으로 주택을 공급하고 약정조건에 따라 입주 2년이 경과한 때에 주택을 재매입하는 경우 그 재매입가액을 과세표준에서 차감할 수 없음

○ 신청인은 국민주택규모를 초과하는 주택을 신축하여 분양한 사업자인바

• 분양률을 높이기 위해 분양계약에서 입주 후 일정 시점에 분양한 주택의 시가가 분양가액에 미달하면 분양받은 자가 신청인에게 분양주택의 재매입을 요구할 수 있도록 아래와 같이 약정

갑: 신청인, 을: 수분양자

○ 입주 2년 경과 후 3개월 내에 ‘을’의 환매요청시 ‘갑’은 분양 물건을 분양가에 매입(환매요청 기간 경과시 환매특약은 소멸함)

○ ‘을’은 환매요청 전 분양물건을 을의 비용과 책임으로 원상회복 후 ‘갑’에게 서면 환매요청 하고. ‘갑’은 서면요청일로부터 3개월 내에 분양계약서에 명시된 분양가에 매입함

○ 본 특약상 환매는 입주 2년 경과일로부터 최초 도래하는 국민은행 홈페이지 시세갱신일의 매매평균가가 분양가 미만으로 공지될 경우에만 적용함

2. 질의내용

○ 과세대상 주택을 분양하는 사업자가 분양계약의 특약에서 입주 후 일정 시점에 분양주택의 시가가 분양가액에 미달하면 분양받은 자가 분양공급자에게 분양주택의 재매입을 요구할 수 있도록 약정하여

• 해당 분양주택을 분양가액으로 재매입하는 경우 분양계약해제 또는 재화의 환입으로 보아 부가가치세 과세표준에서 차감 가능한지 여부

3. 관련 법령

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제13조【과세표준】

② 다음 각 호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.

1. 에누리액 (2010. 1. 1. 개정)

2. 환입(還入)된 재화의 가액

○ 부가가치세법 시행령 제59조【수정세금계산서 발급사유 및 발급 절차】

① 법 제16조 제1항 후단에 따른 수정세금계산서는 다음 각 호의 사유 및 절차에 따라 발급할 수 있다.

1. 당초 공급한 재화가 환입된 경우: 재화가 환입된 날을 작성일자로 적고 비고란에 당초 세금계산서 작성일자를 부기한 후 붉은색 글씨로 쓰거나 부(負)의 표시를 하여 발급한다.

2. 계약의 해제로 재화 또는 용역이 공급되지 아니한 경우: 계약이 해제된 때에 그 작성일은 계약해제일로 적고 비고란에 처음 세금계산서 작성일을 덧붙여 적은 후 붉은색 글씨로 쓰거나 부(負)의 표시를 하여 발급한다.