실질적 통제권이 이전된 신탁부동산 양도시 우선수익권이 미치는 범위내에서 우선수익자가 납세의무를 부담함

신탁부동산에 대한 실질적 통제권을 우선수익자에게 이전하는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 발급하는 것이며 그 실질적 통제권이 이전된 신탁부동산을 양도하는 경우에는 우선수익권이 미치는 범위내에서 우선수익자가 부가가치세 납세의무를 부담하는 것임

○ 0000은행은 ◈◈◈개발(주)(이하 "위탁자") 소유의 부동산을 담보로 대출을 취급하면서 2008.6월 해당 부동산을 신탁계약에 따라 수탁하였으며

• 해당 담보신탁부동산에 대한 수익권을 ◉◉은행과 공동으로 취득하고 담보신탁부동산의 일부 처분에 따라 대출금 중 일부를 회수함

○ 담보신탁부동산의 계약 내역

구분

내용

신탁부동산 현황

서울소재 판매 시설 1,301개호

신탁부동산 위탁자

◈◈◈개발(주)

신탁부동산 수탁자

0000은행

신탁부동산 수익자

0000은행, ◉◉은행(공동 우선수익자)

신탁의 목적

신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 또는 책임의 이행을 보장받기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전 관리하고 채무불이행시 환가․정산하는데 있음

○ 위탁자와 채권단의 MOU체결 내역

구분

내용

MOU 체결일

2012.1.2.

MOU 내용

MOU체결 이후 6개월까지는 회사(위탁자) 자율적으로 매각 작업을 진행하되 2012년 상반기까지 매각 작업이 진행되지 않을 경우 담보채권자(0000은행) 및 운영위원회(주채권기준으로 의결권 상위 6개 금융기관으로 구성) 주도로 매각 작업을 진행할 수 있음

○ 부동산 매각 내역

구분

내용

매각 부동산

담보신탁부동산 6개호

매각일자

2012.7.6.

매각금액

7,650백만원(부가세 535백만원 별도)

부가세 납부기한

2012.10.25.

매각 방법

상기 MOU에 따라 위탁자가 원매자를 물색하여 본 건 부동산에 대한 원매자와의 수의계약 처분동의를 수익자 에게 요청하여 수익자의 처분 동의를 받음

2. 질의내용

○ 담보된 신탁부동산의 일부를 양도하는 경우 부가가치세 납세의무자가 위탁자인지 또는 우선수익자인지 여부

• 부가가치세 납세의무자가 우선수익자인 경우 위탁자가 매수인에게 세금계산서를 발급할 수 있는지 여부

3. 관련 법령

○ 부가가치세법 제2조【납세의무자】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다)

② 제1항에 따른 납세의무자는 개인ㆍ법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그밖의 단체를 포함한다. (2010.1.1. 개정)

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다. (2010.1.1. 개정)

○ 부가가치세법 제12조【면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. (2010.1.1. 개정)

11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 제16조【세금계산서】

① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 공급을 받은 자에게 발급하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 발급한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정(訂正) 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 발급할 수 있다. (2010.1.1. 개정)

○ 부가가치세법 시행령 제33조【금융ㆍ보험용역의 범위】

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 금융ㆍ보험용역은 다음 각 호에 규정하는 사업에 해당하는 역무로 한다. (2010.2.18. 개정)

4. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 다음 각 목의 사업

• 라. 신탁업 (2009.2.4. 개정)

○ 부가가치세법 시행령 제58조【위탁판매 등의 경우의 세금계산서의 발급】

① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우에 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도하는 때에는 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우에는 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 부기하여야 한다. (2010.2.18. 개정)

○ 지방세법 제183조【납세의무자】

② 제1항의 규정에 불구하고 재산세과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (2005.1.5. 개정)

5. ｢신탁법｣에 의하여 수탁자명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자. 이 경우 수탁자는 제37조의 규정에 의한 납세관리인으로 본다. (2005.12.31. 법명개정)

4. 관련 사례

○ 기획재정부 부가가치세제과-737, 2011.11.23.

시행사가 시공사에 대한 공사대금 채무의 이행과 관련하여 시행사를 위탁자, 제3자를 수탁자, 시공사를 수익자로 하는 부동산처분신탁계약을 체결하고 시행사가 보유한 부동산 소유권을 수탁자에게 이전한 경우, 신탁목적 부동산의 실질적 소유권이 수익자인 시공사에게 이전되었다고 볼 수 있는 경우에는 위탁자인 시행사로부터 수익자인 시공사에게로의 부가가치세법 제1조제1항제1호에 따른 재화의 공급이 있는 것으로 보아 재화를 공급하는 위탁자인 시행사가 같은법 제2조제1항에 따라 부가가치세 납세의무를 부담하는 것이며

신탁목적 부동산의 실질적 소유권이 수익자인 시공사에게 이전되었다고 볼 수 없는 경우에는 같은법 제1조제1항제1호에 따른 재화의 공급이 있는 것으로 보기 어렵다고 할 것임. 다만 특정한 신탁의 경우에 재화의 공급이 있는 것으로 볼 수 있는지의 여부는 사실판단할 사항임

○ 법규부가2009-358, 2009.11.2.

주택신축판매업자(위탁자)가 신축한 주택 전부(미분양주택 포함)를 신탁재산으로 하여 신탁회사와 "부동산처분신탁계약"을 체결하면서

대주(貸主)에게는 1순위 수익권을, 신청인에게는 2순위 수익권을 각각 교부하고, 그 신탁재산에 대한 사용·수익 및 처분의 권한 등(실질적 통제권)을 위탁자에서 수익자에게 특정사유가 발생하는 경우에 이전하기로 하였으나, 그 사유가 발생하지 아니하여 실질적 통제권이 이전되지 않은 경우 당해 처분신탁은 ｢부가가치세법｣ 제6조제1항에 따른 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것임

○ 부가가치세과-310, 2010.3.18.

귀하의 질의에 대해서는 아래의 기존 해석사례를 참조하시기 바람

• 서면3팀-76, 2008. 1. 9.

1. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을 ｢신탁법｣ 규정에 따라 부동산신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임

다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용․수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임

2. 타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되며, 귀 질의의 제2신탁계약에서와 같이 1순위 및 2순위 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위 내에서 납세의무를 지는 것임

○ 법규과-4884, 2007.9.12.

｢신탁법｣에 의한 "부동산관리․처분신탁계약"시 신탁된 부동산의 처분권한 및 신탁의 수익이 위탁자가 아닌 우선수익자에게 주어진 경우에는 신탁계약 체결 시점에 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전된 것(재화의 공급)으로 보아 ｢부가가치세법｣ 제16조제1항의 규정에 의하여 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 교부하는 것임

○ 서면3팀-2134, 2007.7.30.

신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁에 있어 신탁재산의 실질적 통제권이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 우선수익권이 미치는 범위 내에서 ｢부가가치세법｣ 제6조에 규정한 재화의 공급에 해당함

○ 서면3팀-426, 2007.2.6.

신탁법에 의한 신탁재산을 수탁자가 매각하는 경우에 있어 신탁재산의 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)의 경우에는 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서 우선수익자(금융기관 포함)가 되는 것임

○ 재정경제부 부가가치세제과-68, 2006.9.11.

시공사와 시행사간의 공사대금 변제에 있어 당사자간의 "대물변제합의서"에 따라 시행사가 보유하고 있던 부동산으로 시공사에 대물변제하면서, 대물변제 방식을 "부동산관리․처분신탁계약"에 의하여 시행사(위탁자)가 시공사를 우선수익자로 하여 부동산 신탁회사(수탁자)에게 당해 부동산에 대한 소유권을 이전한 후 당해 부동산을 매각하는 경우

(질의 1)에 대하여

귀 질의 내용과 같이 "부동산관리․처분신탁계약"에 따라 신탁된 부동산의 매각으로 신탁계약의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 타익신탁의 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제2조의 규정 해석 및 ｢국세기본법｣ 제14조(실질과세)의 규정에 의하여 부가가치세 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임

○ 재정경재부 소비세제과-113, 2005.8.31.

사업자(위탁자)가 소유하고 있는 부동산을 부동산신탁회사(수탁자)와 관리․개발․처분신탁 계약에 의하여 신탁하고 부동산 소유권을 수탁자에 이전한 후 위탁자가 수익권증서를 수탁자로부터 교부받아 이를 수익자에 매각하여 자금을 조달하거나 수탁자가 수익자를 지정하여 수익권증서를 발행하고 그 대금을 위탁자에게 지급함에 있어 당해 신탁계약내용이 수익자가 지정되어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에 해당되고 당해 신탁계약서 내용 등을 종합적으로 감안하여 볼 때 수익권증서의 양도가 부동산에 대한 통제권을 이전한 것으로서 재화의 공급이 수반되는 것으로 볼 수 있는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임

○ 대법2005두2254, 2006.1.13.

다만 이른바 타익신탁, 즉 신탁계약상 위탁자 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁의 경우에는, 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리ㆍ처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 계산으로 돌아가는 것으로 되므로, 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 보아야 함(대법원2003.4.25.선고, 99다59290 판결 참조)

○ 대법99다59290, 2003.4.25.

신탁계약에 있어서 위탁자 이외의 수익자가 지정되어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에는 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리․처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 계산에 의한 것이 되므로 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 봄이 타당함

○ 조심2010중2331, 2010.9.10.

(가) 2005.10.14. 분양신탁계약서에 "위탁자겸 수익자 ○○○(이하 "갑"와 수탁자겸 수익자 ○○○(주)(이하 "을")은 아래와 같이 신탁계약을 체결한다."고 규정되어 있고 제12조(수익자)제2항제3호에서는 청구법인이 ○○○에 대한 채무를 불이행한 경우 청구법인은 제10조의 신탁원본의 수익권과 기한이익을 상실한다고 규정되어 있는 바와 같이 ○○○도 계약 당시부터 수익자였을 뿐 아니라 청구법인이 채무를 불이행 할 경우에는 ○○○이 수익자로서의 지위를 가지게 되는 것으로 신탁계약이 체결되어 있음

(나) 2005.10.6.자 양도각서에는 청구법인이 부도·파산 등의 부득이한 사유로 인하여 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 ○○○이 수분양자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건하에 신탁토지 및 쟁점건축물 신축분양사업과 관련된 청구법인의 모든 권리를 ○○○에 양도한다고 기재되어 있으며, 이러한 모든 권리에는 신탁토지와 쟁점건축물 및 그에 관한 일체의 권리, 분양권·분양대금수납권 등 분양과 관련하여 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 일체의 권리, 기타 별첨사업과 관련한 일체의 권리를 망라하고 있는 바, 청구법인이 부도·파산 등의 부득이한 사유로 인하여 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 신탁토지와 쟁점건축물에 대한 일체의 권리가 실질적으로 ○○○에 이전되어 ○○○의 통제 하에 놓이게 되는 것으로 판단되며, 이전된 권리가 청구법인에게 다시 환원된다는 어떠한 약정내용도 확인되지 아니함

(다) 위 계약내용 등으로 볼 때에는 2009.3.24. ○○○이 청구법인에게 구상채권의 납입을 통지하였으나 납입하지 못하고 채무불이행의 상태에 놓이게 되면 ○○○만이 신탁원본에 대한 수익자로서의 지위를 가지게 되는바, 2009.3.24.을 청구법인이 부도·파산 등의 부득이한 사유로 인하여 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로 같은 날짜에 쟁점건축물에 대한 실질적 통제권이 이전되어 재화가 공급된 것으로 봄이 타당하다고 판단됨

○ 국심2007중3203, 2008.7.8.

신탁계약의 경우 수익자가 따로 지정되어 있다고 하여 수익자가 부가가치세 납세의무자가 되는 것이 아니라 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생하는 이익과 비용이 최종적으로 수익자에게 실질적으로 귀속되기 때문에 부가가치세 납세의무자가 된다고 판단되는 바, 이 건의 경우 청구법인이 신탁계약서상 수익자로 지정되어 있으나, 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생한 이익은 신탁재산을 구성하게 되고, 다만, 담보채권의 범위내에서 신탁이익이 수익자인 청구법인에게 귀속되고 있으나, 이는 수익자의 위탁자에 대한 채권회수의 일환으로 보이며, 또한, 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생한 비용 또한 수익자에게 귀속되지 아니하고 모두 위탁자에게 귀속되므로 통상적인 타익신탁과는 다른 점이 있고, 신탁부동산의 신탁계약일 이전에 수분양자가 이미 확정되어 신탁계약과 관련된 수익과 비용이 위탁자인 주식회사 000에 모두 귀속된 점, 청구법인은 부동산신탁과 관련하여 대출금 중 미수된 금액이 남아 있는 점 및 청구법인이 부가가치세법상 납세의무자가 되기 위하여는 대물변제 등에 의하여 수익자의 재화를 취득하여 이를 공급하여야 할 것이나 청구법인이 당초 소유자인 위탁자 또는 수탁자로부터 신탁재산(신축상가)을 취득하여 이를 공급한 것으로 보기 어려운 점이 있는 사실에 비추어 청구법인을 부가가치세 납세의무자로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨