우선수익자인 공사가 신탁부동산의 공급자에 해당하며 공사의 신탁부동산 공급에 대해서는 부가가치세가 면제됨
우선수익자인 공사가 신탁부동산의 공급자에 해당하며 공사의 신탁부동산 공급에 대해서는 부가가치세가 면제됨
귀 사전답변신청의 사실관계와 같이 한국주택금융공사법에 따라 설립된 한국주택금융공사(이하 “공사”)가 건설부문 유동성 지원을 위하여 건설회사가 발행한 회사채를 기초자산으로 하여 유동화증권을 발행한 유동화회사에 신용보증을 제공하고 건설회사로부터 신탁계약(미분양주택에 대한 담보신탁)의 우선수익자로 지정을 받는 경우로서 건설사의 회사채 미상환으로 인하여 발생한 공사의 구상채권을 회수를 위하여 공사가 신탁계약에 따라 신탁회사에 신탁재산의 공개 매각을 요청하면 신탁회사가 신탁재산을 처분하여 구상채권의 범위 내에서 신탁의 이익을 우선수익자인 공사에 지급하게 되어 그 실질적 통제권이 우선수익자인 공사에 이전되었다고 볼 수 있는 경우, 먼저 위탁자인 건설사가 우선수익자인 공사에 신탁재산을 공급한 것으로 보아 공매처분 결정이 확정된 시점에 건설사가 공사에 세금계산서를 발급하여야 하는 것이며, 신탁재산 공개 매각(미분양주택 공급)의 공급자는 우선수익자인 공사가 되는 것입니다, 이 경우 공사의 신탁재산 공개 매각에 대해서는 부가가치세법 제12조제1항제10호와 같은 법 시행령 제33조제3항제3호에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.
□ 한국주택금융공사(이하 “공사”라 한다)의 업무
○ 공사는 2004년한국주택금융공사법에 의해 설립되어 채권유동화, 주택금융신용보증 및 주택담보노후연금보증, 신용보증 등의 업무를 담당하는 준정부기관임
○ 공사의 유동화회사보증은 정부의 건설부문 유동성지원 및 미분양 해소조치를 위하여 출시된 신용보증 상품으로
• 건설사 발행 회사채에 대한 공사의 보증을 통하여 최우량 유동화증권으로 구조화함으로써 건설사가 채권시장을 통해 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 지원하는 기능을 수행하고 있음
□ 유동화회사보증(P-CBO보증) 상품 개요
① 건설사가 개별 회사채를 발행하고 이를 주관증권회사가 인수
② 주관증권회사는 인수한 개별 회사채를 유동화회사에 양도
③ 유동화회사는 개별 회사채를 기초자산으로 하여 유동화증권을 발행
④ 유동화증권 투자자에 대한 원리금지급을 보장하기 위하여 금융기관이 신용공여한도(Credit Line) 약정
⑤ 공사는 신용공여약정에 의해 유동화회사가 부담하는 채무에 대해 신용보증
⑥ 건설사는 최종 위험부담자인 공사를 위해 보유중인 미분양주택을 담보로 제공
(신탁된 아파트에 대해 1순위 수익권 보유)
□ 신탁부동산의 처리(매각방법)
○ (일반매각) 건설사가 신탁회사에 담보신탁한 미분양 아파트는 회사채 만기까지 지속적으로 매각을 추진하고, 매매대금은 신탁관리계좌에 유보됨
< 신탁부동산 일반매각 프로세스 >
① 신탁계약에 따라 신탁회사는 위탁자(건설사)를 매각 및 임대차 관리인으로 지정
② 건설사는 매수자를 발굴하여 신탁회사에 매매계약 체결요청
③ 신탁회사와 매수인간 매매계약 체결 및 소유권 이전 / 매매대금은 신탁관리계좌로 입금
○ (공개매각) 건설사와 신탁회사 간 체결한 부동산담보신탁계약에 근거하여, 공사의 구상권이 발생하거나 건설사가 신탁계약을 위반하는 경우에는 공사의 요청에 의하여 공매방식으로 신탁부동산을 처분할 수 있음
○ 건설사의 회사채 미상환으로 신용공여은행이 유동화회사에 대출을 실행하여 회사채를 상환하는 경우, 신용보증인인 공사는 은행에 보증채무를 이행하고 신탁계좌보유액으로 구상권을 회수하게 되며, 건설사가 회사채를 정상 상환하는 경우 신탁계좌 유보금액은 최종적으로 건설사에 반환됨
□ 공사와 (주)AA건설(건설사)와의 미분양주택 매각현황
○ 공사는 AA건설(주)의 회사채 미납액에 대한 신용공여은행의 대출에 대해 총 293억원을 대위변제하고 신탁부동산 매각대금으로 171억원을 회수하였으며 ´12.7.23. 현재 약 138억원(이자 16억원 포함)의 구상채권을 보유
○ AA건설(주)은 미분양주택 매각분에 대하여 ´11년 4/4분기까지 부가가치세를 신고․납부하였고, ´12년 2/4분기까지는 부가가치세를 신고하였으나 납부하지 못하고 있는 상태이며 추진 중이던 회생계획이 중단되어 현재 파산위기에 처해있는 상황임
○ 공단은 구상채권 회수를 위하여 AA건설의 미분양주택 일반매각을 중단시키고 신탁계약에 따른 공개매각을 추진하였으며 그 진행경과는 아래와 같음
□ 공개매각 추진 진행경과
○ ´08.12월 최초보증이후 AA건설의 워크아웃 신청에 따른 회사채 미상환으로 공사는 총12회, 293억원 보증채무이행
(AA건설의 신탁부동산(총 70세대)은 일반매각 지속추진)
○ ´12.5월까지 57세대(일반매각) 분양계약 체결
○ ´12.5월 공사는 잔여 구상채권 회수를 위하여 미분양 13세대에 대해 한국토지신탁(신탁사)에 공매요청
○ ´12.5.15 신탁부동산 감정평가 완료
○ ´12.6.5 일간신문 공고 게재
○ 공매실행
날짜
회차
최저낙찰금액
2012. 6. 12.
1
분양가의 100%
2012. 6. 13.
2
분양가의 90%
2012. 6. 14.
3
분양가의 80%
2012. 6. 15.
4
분양가의 70%
2012. 6. 22.
5
분양가의 60%
□ 실시 근거 (부동산 담보신탁계약서& 특약사항)
제18조【신탁부동산 처분시기】① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이라도 우선수익자의 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다.
1. 본건 자산유동화와 관련하여, 위탁자 또는 원본수익자가 채무자, 신용공여은행 및 우선수익자에 대하여 부담하는 의무를 위반하는 경우
2. 위탁자 또는 원본수익자가 신탁계약을 위반하는 경우
3. 우선수익자가 신용보증계약에 따라 신용공여은행에게 부담하는 보증의무를 이행하는 경우
제19조【처분방법】① 신탁부동산은 개별매각 혹은 일괄매각 등 수탁자가 합리적이라고 판단한 매각조건을 정하여 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분 시 조건으로 계약할 수 있다.
② 제20조에서 정한 예정가격 이상을 제시한 매수희망자 중 가장 높은 금액을 제시한자를 신탁부동산의 매수인으로 결정한다
제20조【예정가격】①신탁부동산의 처분시 예정가격은 감정평가 전문기관의 감정평가액 이상으로 수탁자가 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 신탁개시 후 6개월 이내로서 가격변동 요인이 발생하지 않는 경우에는 수익증서상의 신탁부동산가격 이상으로 수탁자가 결정할 수 있다
② 제1항의 예정가격으로 처분되지 않을 경우 다음 처분예정가격은 직전의 처분시 예정가격을 기준으로 10% 해당액을 순차적으로 차감한 금액으로 한다
<특약사항>
제7조【신탁부동산의 처분방법】①수탁자는 수익자들이 사전 서면동의 하는 경우 기본 계약서 제18조 내지 제21조에도 불구하고 수탁자가 적정하다고 판단하는 시기, 가격 및 방법으로 신탁부동산을 처분할 수 있으며, 위탁자는 이에 관하여 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다. 본 항에 따른 신탁부동산의 처분에 대하여는 신탁재산관리사무계약에서 구체적으로 정한다
□ 공매추진결과 (단위: 평, 원)
번호
동호수
평형
분양가
낙찰회차
낙찰가
낙찰가율
1
203-0703
49
533,000,000
4
373,100,000
70.0%
2
203-1103
49
538,000,000
4
376,600,000
70.0%
3
205-0902
49
533,000,000
4
373,100,000
70.0%
4
206-0601
49
533,000,000
4
373,100,000
70.0%
5
101-1207
59
635,000,000
5
401,000,000
63.1%
6
101-1506
59
658,000,000
5
410,000,000
62.3%
7
101-1508
59
658,000,000
5
400,000,000
60.8%
8
201-1106
59
650,000,000
5
445,000,000
68.5%
9
201-1506
59
655,000,000
4
458,500,000
70.0%
10
201-1507
59
655,000,000
5
438,550,000
67.0%
11
201-1606
59
655,000,000
4
458,500,000
70.0%
12
202-1407
59
650,000,000
4
455,000,000
70.0%
13
207-1501
59
655,000,000
4
458,500,000
70.0%
계
8,008,000,000
5,420,950,000
67.7%
2. 질의내용
○ 한국주택금융공사가 신탁계약상 우선수익자의 지위에서 건설사의 신탁재산(미분양주택)을 공개 매각하여 구상채권을 회수하는 경우 신탁재산 매각에 대한 납세의무자(공급자)와 면세 여부
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제2조 【납세의무자】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 영리목적의 유무에 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)
○ 부가가치세법 제12조 【면 세】
① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
10. 금융ㆍ보험용역으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제33조 【금융ㆍ보험용역의 범위】
① 법 제12조 제1항 제10호에 규정하는 금융ㆍ보험용역은 다음 각 호에 규정하는 사업에 해당하는 역무로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 은행법에 의한 은행업
2.～18. 생략
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것의 사업은 제1항 제1호에 따른 은행업에 포함되는 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정)
3.한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사
④ 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 용역은 이를 금융ㆍ보험용역으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 신설)
3. 부동산의 임대용역 (2000. 12. 29. 신설)
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다