공공용지를 조성하여 기부채납 하는 조건으로 사업용 건물을 신축 분양하는 경우 과세표준 계산방법

사업자가 토지와 건물의 가액을 구분하기 위하여 총 분양가액을 안분계산 할 때에 적용되는 토지의 기준시가는 건축허가 조건으로 공공용지로 기부채납 되는 토지를 제외한 지식산업센터 건설용 토지의 기준시가가 되는 것임

○ **제지(주)(이하 “신청인”이라 함)는 제조업을 영위하였던 법인으로서 기존 공장부지에 지식산업센터(아파트형 공장 ; 이하 “쟁점부동산”이라 함)를 신축분양 하기로 함

○ 신청인은 2011.12.15. 관할 지방자치단체로부터 사업부지에 대한 지구단위계획의 승인을 받았고, 2012.02.15. 건축허가를 얻어 2012년 중 착공 및 분양할 예정임

○ 사업부지에 대한 지구단위계획을 보면 신청인은 쟁점부동산에 대한 건축허가 조건으로 총 사업부지 22,538㎡ 중 7,491㎡에 도로․소공원 등을 조성하여 지방자치단체에 기부채납 하게 됨

2. 질의내용

○ 도로․공원 등을 조성하여 기부채납 하는 조건으로 건축허가를 받은 아파트형공장을 분양하면서 분양가액을 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하는 방법으로 토지가액과 건물가액으로 구분하는 경우

• 토지의 기준시가를 기부채납부지를 포함한 총 사업부지가액으로 적용할 것인지 기부채납부지를 제외한 건축용 부지의 가액으로 적용할 것인지 여부

3. 관련 법령

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.