근질권이 설정된 우선수익권에 대한 신탁부동산 처분시 과세 방법

근질권이 설정된 우선수익권에 대한 신탁부동산 처분시 근질권자(은행)은 부가가치세 납세의무 있는 것으로 볼 수 없음

○ (주)●●●(이하 “신청인”이라 한다)은 부동산신탁업을 영위하는 사업자로서 부동산담보신탁업무를 취급하고 있으며, 부동산담보신탁이란 부동산소유자(또는 ‘위탁자’)가 채권자(또는 ‘우선수익자’)에 대한 자신 또는 타인의 채무이행을 담보하기 위하여 자기 소유의 부동산에 대한 소유권을 부동산신탁회사(또는 ‘수탁자’)에게 이전하고, 수탁자는 채무자의 채무가 불이행되어 우선수익자로부터 요청이 있으면 신탁재산을 환가하여 그 처분대금에서 우선수익자에게 우선수익권 한도금액(증서금액) 범위 내에서 채권원리금을 지급하고 그 잔여금은 수익자에게 귀속하도록 하는 것을 내용으로 함

○ 담보신탁에 있어서 환가처분의 절차

① 채무자 채무불이행 등 환가사유 발생시 우선수익자가 수탁자에게 환가 요청

② 수탁자는 위탁자와 채무자에게 채무이행을 최고

③ 이행되지 않을 경우 감정평가 후 매각공고와 입찰을 실시하여 매매계약 체결

④ 매매대금 완납 후 소유권이전과 매매대금 정산(배당순위에 따른 지급)

○ 신청인은 통상적인 신탁부동산의 매각절차에서 부가가치세 신고․납부의무는 우선수익자에게 있으므로 공매공고와 별도 통지에 의하여 매매대금에서 배당받은 (우선)수익자가 공급하는 자의 지위에서 매수인에게 세금계산서를 발행토록 안내하고, 신청인이 수령한 부가가치세 부분을 세금계산서 발행의무자에게 신고․납부하도록 하고 있음

○ 신청인은 2006.12.12.자, 2007.1.5.자에 위탁자인 (주)○○건설과 부동산 담보신탁계약을 체결하였고, 이후 몇 차례 우선수익자와 채무자를 변경하였으며, 이 중 제1순위 우선수익자 이상기는 자신의 채무담보를 위하여 채권자인 (주)◆◆은행을 근질권자로 하여 제1순위 우선수익권에 근질권을 설정하였음

○ 이후 제1순위 우선수익자인 이상기가 자신의 채권자(우선수익권의 근질권자)인 (주)◆◆은행에 기한이익을 상실하자 (주)◆◆은행은 제1순위 우선수익자의 채권자로서 제1순위 우선수익자를 대위하여 제1순위 우선수익자의 채무자인 (주)△△에 채무이행을 청구하여, (주)△△의 채무불이행에 따라 제1순위 우선수익자가 환가요청을 할 수 있는 요건을 충족시켰고, ｢민법｣ 제363조제1항에 따라 제1순위 우선수익권을 직접 행사하여 신청인에 환가 요청하였으며, 신청인은 이에 따라 (주)◆◆은행의 채무자인 ★★★, ★★★의 채무자인 (주)△△와 위탁자인 (주)○○건설에 채무이행최고절차를 거쳐 2011.8.8.자에 공매공고를 하여 입찰을 앞두고 있음

2. 신청내용

부동산신탁회사가 우선수익자의 채권을 담보하기 위하여 수탁된 부동산을 그 우선수익자의 근질권자의 요청에 의하여 환가처분하여 매수인으로부터 부가가치세를 포함한 매매대금을 수령하는 경우, 해당 부동산의 처분 관련 부가가치세에 대한 세금계산서 발급과 신고․납부의무자는 누구인지 여부

3. 관련법령

부가가치세법 제2조 【납세의무자】