잔금청산일 전 토지의 사용수익 대가로 받은 금원의 소득 구분

토지매매계약서상의 약정에 따라 매수인이 매매대금 완납전 토지를 사용하고 사용승낙일로부터 잔금청산일까지의 기간 동안 미납부 잔금에 대한 이자명목의 토지사용수익 대가를 매매대금과 별도로 받는 경우 해당 금원은 토지 임대료에 해당하는 것임.

○ 토지매매계약: 매매가액 5,478백만원

• 매도인(갑): ◈◈◈◈◈◈◈◈(이하 “신청인”),

• 매수인(을): ◉◉◉◉ ◉◉◉◉◉(이하 “매수인”)

• 물건지(이하 “쟁점토지”): ◇◇◇도 ◇◇시 ◇◇동 ◇◇◇2번지 16,020㎡

○ 매수인은 계약금(547백만원) 중도금(1차 1,762백만원, 2차 1,177백만원)을 납부한 상태에서 쟁점토지 위에 건물을 신축하고자 매도인에게 토지사용승낙을 요청하였고

○ 신청인은 2009.7.3 토지사용승낙을 하였으며 당초 계약에 따라 사용승낙일로부터 잔금청산일까지의 기간(271일) 동안 미납부한 잔금에 대하여 연 6%의 금리를 적용하여 별도의 대가(이하 “쟁점대가”)를 받기로 함

계약금

중도금(1차)

중도금(2차)

사용승낙일

잔 금

(’07.4.17)

(’08.3.31)

(’09.3.31)

(’09.7.3)

쟁점대가: 88백만원

(’10.3.31)

↑

(1,991×6%×271/365)

1,991백만원

토지 공급시기

* 사용승낙일～잔금일: 1년미만 ⇒장기할부조건(×)

2. 신청내용

매도인이 매수인에게 토지 매매과정에서 매매대금 완납전 토지사용승낙하고 사용승낙일로부터 잔금청산일까지의 기간 동안 미납부 잔금에 대한 이자명목의 대가를 매매대금과 별도로 받는 경우

해당대가를 이자나 토지의 매매대금의 일부로 보아야 하는지 또는 별도의 임대료로 보아야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 민법 제211조 【소유권의 범위】

소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물의 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

○ 민법 제618조 【임대차의 의의】

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 법인세법시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업년도】

상품등 외의 자산의 양도: 그 대금을 청산한날, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록일 포함)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다

○ 부가가치세법제9조 【거래 시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 따른 시기가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 세금계산서 또는 제32조의 영수증을 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급 시기로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각 호에 따른다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 현금판매ㆍ외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때

2. 장기할부판매의 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때

⑤ 제1항 제2호의 장기할부판매는 재화를 공급하고 그 대가를 월부ㆍ연부 기타 부불방법에 따라 받는 것 중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

1. 2회 이상으로 분할하여 대가를 받는 것

2. 당해 재화의 인도일의 다음날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것