부동산임대업에 공하던 건물을 양도 후 철거 예정인 경우 부가가치세 과세표준 산정 방법

사업자가 임대사업에 공하던 건물을 양도하면서 계약금과 중도금은 받고 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 임차인을 모두 퇴거시키고 양수인은 신축을 위해 철거 예정인 경우 동 건물의 양도는 재화의 공급에 해당하며, 과세표준은 실지거래가액에 의하되 구분이 불분명한 경우에는 안분계산하는 것임

○ ***(이하 “신청인”이라 함)는 부동산임대업 영위 중 2010.08.14. 당해 부동산(토지, 건물)의 양도계약을 체결하고

• 2010.09.10.일자로 임차인을 모두 퇴거시킨 후 2010.09.28.일자로 잔금지급 및 소유권이전을 완료

* 최근까지의 임차 현황

구분

보증금(원)

임차인

퇴거일자

비고

지상1층

10,000,000

선재의원

2010.07.31.

지하1층

30,000,000

삼화약국

2010.09.10.

○ 양수인은 동 건물을 철거 후 신축예정이며

• 폐업 신고한 폐업일은 2010.09.28.임

○ 부동산매매계약서의 특약사항 내용

• 매도인은 잔금 3일전까지 약국 등을 포함한 물품대차를 종결하여 명도하며 건물 내에 일체의 물건을 비워 공실로 하되 잔금일 이후에 건물 안에 잔존하는 모든 물건은 매수인이 폐기하거나 폐기처분하더라도 이에 대한 모든 책임은 매도인이 지기로 함

2. 신청내용

○ 신청인이 부동산임대업 영위 중 부동산 양도계약을 체결하고 임차인을 모두 퇴거시킨 후, 양수자가 해당 건물을 불요불급하여 철거하고 신축할 예정인 경우에

• 부가가치세 과세표준을 산정하는 방법은 어떻게 되는지

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

④ 사업자가 사업을 폐업하는 경우 남아 있는 재화(제17조제2항 각 호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 재화는 제외한다)는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서에 따라 등록한 경우 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.

○ 부가가치세법 제9조 【거래 시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때

④ 제1항과 제2항에 따른 공급 시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각 호에 따른다. 다만, 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

7. 법 제6조제4항의 경우에는 폐업하는 때

○ 부가가치세법 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우: 자기가 공급한 재화의 시가

5. 폐업하는 경우: 재고재화의 시가

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산 한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

○ 부가가치세법 시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】

① 과세사업에 공한 재화가 소득세법 시행령 제62조 또는 법인세법 시행령 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

1. 건물 또는 구축물

당해 재화의 취득가액×[1-5/100×경과된 과세기간의 수]=시가

2. 기타의 감가상각자산

당해 재화의 취득가액×[1-25/100×경과된 과세기간의 수]=시가

③ 제1항 및 제2항 각호의 재화의 취득가액은 소득세법 시행령 제89조 또는 법인세법 시행령 제72조제1항에 규정하는 취득가액(동조제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 금액을 포함한다)으로 한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 경과된 과세기간의 수를 계산함에 있어서 과세기간의 개시일후에 감가상각자산을 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보게 되는 경우에는 그 과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 본다.

○ 부가가치세 집행기준 9-21-1 【부동산 양도에 따른 공급시기】

① 부동산을 양도하는 경우의 공급시기는 해당 부동산이 이용가능하게 되는 때이며, 이용가능하게 되는 때란 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하지만, 당사자간 특약에 따라 소유권이전등기일 전에 실제 양도하여 사용․수익하거나 잔금 미지급 등으로 소유권이전등기일 이후에도 사용․수익할 수 없는 사실이 객관적으로 확인되는 때에는 실제로 사용․수익이 가능한 날을 말한다.

③ 사업자가 부동산임대사업에 사용하던 건물을 매각하는 계약을 체결하여 계약금과 중도금을 받고 잔금을 받지 않은 상태에서 폐업한 경우 그 폐업일을 해당 건물의 공급시기로 본다.