부동산임대업을 양도하면서 다른 임차인을 승계하지 않는 경우 사업의 양도 해당여부 등

과․면세 겸업자에 해당하는 임차인 법인사업자가 대표이사인 개인으로부터 부동산 임대업에 공하고 있던 부동산을 취득하려고 하면서 기존의 타 임차인들을 승계하지 않는 경우에는 해당 양도․양수 거래는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 않음

○ 카페체인점을 운영하는 과․면세 겸업자에 해당하는 (주)oooo(이하 “신청인”이라 한다)가 법인의 대표이사인 개인 ***으로부터 부동산 임대업에 공하고 있던 부동산을 신청인의 본점 명의로 취득하려고 함

○ 서울 구 동 *** 소재 신청인의 대표이사 개인소유 건물의 임대차 내역은 다음과 같으며, 신청인이 위 부동산을 매수한 후에는 신청인의 사업장으로 모두 사용할 예정임

층별

임차인

보증금

월세

업종

비고

지하1층

1층

2층

제조사업부

130

8

제조/제과등

신청인 겸영사업장

3층

(주)++++

10

3

건설/실내장식

임차인

4층 일부

신청인의 교육팀

20

2

본사관리팀

신청인

4층 일부

(주)*

10

금융/캐피탈

임차인

○ 부동산매매계약 내용

• 토지(대지): 892.6㎡, 건물(근리시설 및 사무실): 1,395.78㎡

• 매매대금: 57억원

• 계약금(2010.04.07): 3억원

• 융자금: 삼십오억원정

• 잔금(2010.07.19.): 54억원정

• 특약 사항

① 잔금 중 농협대출금 전액을 신청인이 인수함

② (주)%%%%, □□□(주)은 2010.07.12.일자 임대차계약을 해지하고 명도하기로 함

③ 신청인의 임대차보증금 일억오천만원은 매매대금 잔금에 포함하여 인수함

④ (주)※※※ 근저당설정 13억9천만원을 해지하기로 함

⑤ 매매대금 중 건물에 대한 부가세는 별도 지급하여야 함

2. 신청내용

○ 카페체인점을 운영하는 과․면세 겸업자가 부동산 임대업을 하는 개인으로부터 부동산 임대업에 공하고 있던 부동산을 취득하면서 양수인인 임차인을 제외한 나머지 임차인들을 승계하지 않고 매수건물을 양수인이 전체를 사용하는 경우

• 쟁점①: 해당 부동산 임대업의 양도가 사업의 양도에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부

• 쟁점②: 만일 사업의 양도에 해당되지 아니한다면, 세금계산서를 본사 또는 당해 부동산 소재지에서 영업 중인 신청인의 지점 중 누구의 명의로 교부받아야 하는지(모든 계약 및 대금지급은 본사에서 관리)

• 쟁점③: 사업의 양도에 해당되지 아니한다면, 건물 매입에 따른 부가가치세의 안분계산은 당 법인의 전체 매출을 기준으로 과세․면세비율을 산정하여야 하는지

• 쟁점④: 부가가치세 재계산시에도 신청인의 전체 매출을 기준으로 하는지 해당 부동산 소재지의 사업장 매출만을 과세․면세비율을 산정하여야 하는지

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. (2006. 12. 30. 단서삭제)

○ 부가가치세법 시행령 제17조【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조제6항제2호 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(｢법인세법｣ 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, ｢조세특례제한법｣ 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제61조 【매입세액의 안분계산】

① 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지 귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고, 확정신고를 하는 때에 정산한다.

면세사업에 관련된 매입세액= 공통매입세액×[면세공급가액/총공급가액]

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 과세기간중 과세사업과 면세사업의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 당해 과세기간에 있어서의 안분계산은 다음 각호의 순에 의한다. 다만, 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.

1. 총매입가액(공통매입가액을 제외한다)에 대한 면세사업에 관련된 매입가액의 비율

2. 총예정공급가액에 대한 면세사업에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율

○ 부가가치세법 시행령 제61조의 2 【공통매입세액의 정산】

사업자가 제61조제4항의 규정에 의하여 매입세액을 안분계산한 경우에는 당해 재화의 취득으로 과세사업과 면세사업의 공급가액 또는 과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간에 대한 납부세액을 확정신고하는 때에 다음 각호의 산식에 의하여 정산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 또는 총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율에 의하여 안분계산하고, 확정신고하는 때에 정산한다.

1. 제61조 제4항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 매입세액을 안분계산하는 경우

가산 또는 공제되는 세액={총공통매입세액×[1-과세사업과 면세사업의 공급가액이 확정되는 과세기간의 면세공급가액/과세사업과 면세사업의 공급가액이 확정되는 과세기간의 총공급가액]-기공제세액}

2. 제61조 제4항 제3호의 규정에 의하여 매입세액을 안분계산하는 경우

가산 또는 공제되는 세액={총공통매입세액×[1-과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간의 면세사용면적/과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간의 총사용면적]-기공제세액}

○ 부가가치세법 시행령 제62조의 2 【납부세액 또는 환급세액의 재계산】

① 법 제17조 제5항 및 제6항에 따른 납부세액 또는 환급세액의 재계산은 감가상각자산에 대한 매입세액이 법 제17조 제1항, 이 영 제61조, 제61조의 2 및 제63조에 따라 공제된 후 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 또는 총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율과 해당 감가상각자산의 취득일이 속하는 과세기간(그 후의 과세기간에 재계산한 때에는 그 재계산한 기간)에 적용하였던 비율간의 차이가 100분의 5 이상인 경우에 한하여 적용한다.

② 제1항의 규정에 의한 납부세액 또는 환급세액의 재계산에 의하여 납부세액에 가산 또는 공제하거나 환급세액에 가산 또는 공제하는 세액은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제49조 제1항 본문 후단의 규정을 준용한다.

1. 건물 또는 구축물

가산 또는 공제되는 세액 = 당해 재화의 매입세액×(1 - 5/100×경과된 과세기간의 수)×증가되거나 감소된 면세공급가액의 비율 또는 증가되거나 감소된 면세사용면적의 비율

2. 기타의 감가상각자산

가산 또는 공제되는 세액 = 당해 재화의 매입세액×(1 - 25/100×경과된 과세기간의 수)×증가되거나 감소된 면세공급가액의 비율 또는 증가되거나 감소된 면세사용면적의 비율

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 취득일이 속하는 과세기간의 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율로 안분계산한 경우에는 증가되거나 감소된 면세공급가액의 비율에 의하여 재계산하고, 당해 취득일이 속하는 과세기간의 총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율로 안분계산한 경우에는 증가되거나 감소된 면세사용면적의 비율에 의하여 재계산한다.

④ 제49조의 규정이 적용되는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.

⑤ 제2항의 규정에 의한 경과된 과세기간의 수를 계산함에 있어서 과세기간의 개시일 후에 감가상각자산을 취득하거나 당해 재화가 제1항의 규정에 해당하게 된 경우에는 그 과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 제1항의 규정에 해당하게 된 것으로 본다.

○ 부가가치세법 기본통칙 17-61-1 【 본점에서 공제받은 공통매입세액 정산사업장 】

부동산임대업과 금융보험업을 겸영하는 법인사업자가 부동산임대업과 금융보험업에 공할 지점건물을 신축함에 있어 영 제61조 및 제61조의 2에 규정하는 매입세액의 안분계산 및 공통매입세액의 정산은 본점과 지점 중 세금계산서를 교부받은 어느 쪽에서도 가능하다.