○ 부동산임대업을 사업 양도・양수함에 있어 자산・부채・임대차권리 등을 포괄적으로 승계하지 않으면 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 않음
○ 부동산임대업을 사업 양도・양수함에 있어 자산・부채・임대차권리 등을 포괄적으로 승계하지 않으면 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 않음
○ 본 사전답변 신청의 사실관계와 같이 신청인이 2010년 1월 6일에 두 개의 상가를 취득하여 각각 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후, 채무의 상환을 목적으로 2010년 3월 29일에 하나의 사업장을 사업의 양도방식으로 매도하면서 자산․부채․임대차계약 등을 포괄적으로 양수인에게 승계시키지 않는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제6조제6항제2호에 따른 ‘사업의 양도’에 해당하지 아니하는 것입니다..
○ 오OO(이하 “신청인”이라 한다)은 2010년 1월 6일 신청외 OOO(주)로부터 서울 노원구 월계동 321-2 희성프라자 상가 OOO호와 ***호를 매수한 후 관할 세무서에 각각 부동산 임대사업자 등록을 하고 사업자등록증을 교부 받음
․ 207호: 217--***(부동산/임대)
․ 213호: 217--***(부동산/임대)
• 이후, 사정변경으로 신청인은 OOO호를 사업의 포괄양도양수 방식으로 제3자에게 매도한 후 소유권을 이전하였으며, ***호는 현재까지 부동산 임대업을 하고 있으나 현재 계획으로는 2010년 5～6월경에 매도할 예정임
• OOO호 부동산매매계약서의 주요내용
(1) 매매금액 및 매매형태: 262백만원, 부가세 별도이며, 포괄양도․양수
․ 계약금: 6,000천원(2010.03.15.), 20,000천원(2010.03.16.)
․ 잔 금: 236,000천원(2010.03.29.)(임대보증금 5,000천원 승계)
(2) 임대차계약의 승계 여부
․ OOO호 부동산의 임대와 관련, 매도인(신청인)이 체결하고 있는 임대차계약이 승계되는 것으로 표시됨(임차금 월 2,170,000원으로 매수인이 승계)
․ 임대차 변경계약서에 의하면 전소유자인 OOO(주)에서 후소유자 곽OO에게로 임대수익권이 바로 귀속됨
(3) 부동산 외의 자산의 승계 여부
․ 신규사업자로 장부상 자산의 승계여부는 파악되지 않음
(4) 기타 계약의 승계 여부
․기타 부동산에 대한 계약의 승계여부 파악되지 않음
(5) 인력의 승계 여부
․ 계약내용상 파악되지 않음
(6) 부채의 승계 여부
․ 등기부상의 전세권자 OOOO(주)의 전세금(부채) 5,000,000원에 대하여 승계됨
․ 근저당권자 장안신협에 대한 채권최고액 148,400,000원은 잔금지불시 매도자가 상환․말소키로 하였으나 등기부상 신청인의 채무로 명의변경이 되어 있지 않음(전소유자 OOO(주)의 채무로 표시됨)
(7) 임대 수익 및 비용의 정산 여부
․ 임대수익권이 전소유자인 OOO(주)에서 후소유자 곽OO에게로 2010.04.01일자로 귀속됨
(8) 영업권의 평가 여부
․ 기타 부동산의 관례에 따름
2. 신청내용
신청인이 두 개의 상가를 취득하여 각각 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 사정변경(채무상환)으로 해당 부동산을 같은 과세기간에 양도하는 경우 부동산임대업의 사업의 포괄양도인지 아니면 부동산매매업인지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】
① 법 제1조제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다.
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.
○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】
② 영 제2조제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. (2006. 12. 30. 단서삭제)
○ 부가가치세법 시행령 제4조 【사업장의 범위】
① 법 제4조제1항의 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각 호의 사업에 있어서는 해당 호에 따른 장소를 사업장으로 한다.
3. 건설업·운수업과 부동산매매업에 있어서는 사업자가 법인인 경우에는 그 법인의 등기부상의 소재지(등기부상의 지점소재지를 포함한다. 이하 같다), 개인인 경우에는 그 업무를 총괄하는 장소
4. 부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상의 소재지
○ 부가가치세법 시행령 제17조【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】
② 법 제6조제6항제2호 본문에서 대통령령이 정하는 것이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(｢법인세법｣ 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, ｢조세특례제한법｣ 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것