일부 자산 및 부채 등을 제외하고 사업을 양도하는 경우 재화의 공급 해당 여부

임대차계약의 승계 외에 부동산과 관련된 선급비용, 선급보험료 등 유동자산과 임대보증금을 제외한 부채, 건물관리 위탁계약 및 건물 화재보험계약 등이 승계되지 아니한 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니함

○ 질의내용

• 부동산임대업에 사용하는 부동산을 양수하면서 당해 부동산과 임대보증금을 제외한 유동자산․유동부채 등 관련 자산과 부채 및 자산관리 위탁계약, 화재보험계약 등을 제외하고 당해 사업에 대한 모든 권리와 의무를 승계하는 경우

․ 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도 해당 여부

○ 사실관계

• 주식회사 ○○○(이하 ‘신청인’이라 함)은 부동산 임대업을 영위할 목적으로 2009. 5. 15. 개업한 법인으로, 2009. 5. 25. ○○○○유동화전문유한회사*(이하 ‘매도인’이라 함)로부터 아래의 부동산(이하 ‘쟁점 부동산’이라 함)을 매수하는 부동산매매계약을 체결(거래 종결일: 2009. 7. 17.)

• 소 재 지: ○○시 ○구 ○○동 219-2

• 면 적: 토지 2,356.8㎡ / 건물 5,876.82㎡(지하1층, 지상4층)

• 매매대금: 7,995백만원(임대보증금 443백만원 포함)

• 쟁점 부동산은 매매당시 일부 공실을 제외하고 1건의 임대차계약이 체결되어 있으며, 임대차계약내용은 아래와 같음

․ 보증금: 443백만원 / 월 임대료(관리비 포함): 74백만원

․ 임대기간: 2005. 10. 7.～2010. 10. 6.

․ 임차인: ○○생명보험 ○○동지점

* 자산유동화에 관한 법률에 의하여 설립되어 부동산 임대․매매업 및 기타금융업(유동화증권의 발행․상환 업무)을 영위하고 있으며 전국에 다수의 임대용 부동산을 소유하고 있음

• 부동산매매계약의 주요 내용

(1) 임대차계약 승계 여부

쟁점 부동산에 관련된 임대차계약과 이에 따른 임대보증금은 신청인이 승계하되, 본 임대차계약의 갱신 및 승계는 매도인의 의무사항이 아니고 임대차계약이 승계되지 아니하여도 매도인은 어떠한 책임을 부담하지 아니함

(2) 부동산 외의 자산의 승계

매도인은 부동산에 부착되어 있거나 전기설비, 냉난방설비, 소방시설 등 건물운영에 필수적인 기계장치를 부동산과 더불어 신청인에게 양도할 예정이나, 부동산과 관련된 선급비용, 선급보험료 등은 승계하지 아니함

(3) 인력의 승계여부

매도인은 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 회사로서 비상근 이사 1인을 두고 있으며, 동 임원은 본건 매매계약에 따라 승계되지 아니함

(4) 부채의 승계여부

임대보증금을 제외한 다른 부채는 승계하지 아니함

(5) 자산관리 위탁계약 승계여부

매도인이 쟁점 부동산의 관리를 위하여 전문 자산관리업체와 체결한 자산관리 위탁계약은 매매거래의 완결과 동시에 모두 해지할 예정이며, 신청인이 쟁점 부동산을 직접 관리할 예정임

(6) 보험계약의 승계여부

매도인이 쟁점 부동산에 대하여 가입한 화재보험계약은 해지할 예정이며, 신청인이 별도의 보험계약을 체결할 예정임

(7) 영업권의 평가여부

매수인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 매도인이 부동산을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객 관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가작업을 하지 아니하였고, 따라서 영업권을 승계하거나 이에 대한 대가를 지급하지 아니함

(8) 각종 비용의 정산여부

쟁점 부동산과 관련된 제반비용(전기료, 상하수도료 등)은 잔금 지급일 기준으로 그 이전분은 매도인이, 그 이후분은 신청인이 부담함

2. 질의내용에 대한 자료

• 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제17조【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지, 건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 부가가치세법 시행규칙 제8조의 3 【사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등의 범위】

영 제17조 제2항 제3호에서 “당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 사업양도자가 법인인 경우에는 법인세법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 자산

2. 사업양도자가 법인이 아닌 사업자인 경우에는 제1호의 자산에 준하는 자산

• 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등)

○ 법규부가 2009-0276, 2009.08.04.

부동산임대업을 영위하는 신청인이 외상매출금, 단기대여금, 선수금, 화재보험계약 및 건물관리계약을 제외하고 양수자에게 당해 사업에 관한 물적·인적시설과 권리ㆍ의무를 승계하는 경우에는 부가가치세법 제6조제6항제2호에 따른 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

○ 부가-957, 2009. 3. 10.

부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 모든 채무와 건물관리를 위한 자산관리위탁계약, 부동산에 대한 보험계약을 승계시키지 아니하고 사업을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 법규부가 2009-0012, 2009.01.30.

금융업 및 부동산임대업을 겸영하는 사업자가 동 사업에 사용하던 사업용 토지, 건물을 부동산임대업을 영위하는 자에게 양도하면서 양수인에게 임차인(임차보증금 포함) 및 다른 자산, 부채, 종업원, 건물관리를 위한 전문자산관리업체와 용역계약, 건물의 보험계약 등을 승계시키지 아니한 경우에는 부가가치세법 제6조제6항에 따른 ‘재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도’에 해당하지 아니하는 것임.

○ 법규과-4433, 2008.10.23.

부동산임대 사업장을 양도하면서 양수인에게 임․대차계약의 승계(임차보증금 포함) 외에 다른 자산 및 부채와 종업원, 건물관리를 위한 전문자산관리업체와 용역계약, 건물의 보험계약 등을 승계시키지 아니한 경우에는부가가치세법 제6조 제6항에서 규정하는 “재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도”에 해당되지 아니하는 것임.

○ 법규부가-2009-0203, 2009.05.08.

아스콘사업장을 양수하면서 해당 사업장에 종사하는 전체 종업원, 매출채권 및 매입채무의 전액을 승계하지 아니하는 경우 당해 사업의 양도는부가가치세법제6조제6항제2호에서 정하는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 부가-2318, 2008.07.29.

부동산임대업을 영위하는 법인이 사업장별로 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 등 부동산임대업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하는 것이나, 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의임대보증금을 제외한 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-757, 2008.04.15.

부동산임대업을 영위하는 법인이 당해 부동산임대업에 공하던 부동산과 임대보증금을 제외한 유동자산 등 관련 자산과 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 부동산 임대업과 관련된 종업원을 제외하고 사업을 양도하는 때에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-273, 2008.02.04.

부동산임대업을 영위하는 법인이 당해 부동산임대업에 공하던 부동산과 임대보증금을 제외한 유동자산ㆍ유동부채 등 관련 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 부동산임대업과 관련된 종업원을 제외하고 사업을 양도하는 때에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-966, 2007. 3. 30.

부가가치세법제6조 제6항에서 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외함)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외함)를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 외국법인이 양수인에게 외국법인의 국내사업장에 관한 모든 물적 시설물, 영업권, 인적구성원을 포함한 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계시키면서 사업의 승계에 영향을 미치지 않는 외상매입금과 은행차입금 등 일부 자산ㆍ부채를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하는 것임

○ 서면3팀-966, 2007. 3. 30.

부가가치세법 제6조제6항에서 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외함)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외함)를 포괄적으로 승계시키는 것으로,

부동산임대업을 영위하는 사업자가 해당 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키면서 사업의 포괄승계에 영향을 미치지 아니하는 임대건물 및 주차장에 대한 보험계약을 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하는 것임

○ 재소비46015-325, 2000. 11. 02.

사업장별로 사업용 자산을 비롯한 물적, 인적시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체가 교체된 것이라면 일부 자산과 부채가 제외되었다 하더라도 부가가치세법 제6조제6항제2호의 사업의 양도에 해당되는 것이나 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임

○ 서면3팀-786, 2008. 4. 18.

주사업장 외에 종사업장을 가지고 있는 사업자단위과세승인사업자가 종사업장에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우(법인세법 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계 받는 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)에는 부가가치세법 시행령 제17조 제2항의 규정에 따라 재화의 공급으로 보지 않는 것입니다.

다만, 사업용 고정자산과 재고자산을 제외하거나 당해 사업과 관련된 종업원 전부를 제외하고 양도하는 경우에는 동 규정이 적용되지 아니합니다.

○ 부가-3476, 2008. 10. 7.

부가가치세법제6조 제6항 제2호 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우와 같이 모든 매출채권 및 일부 자산과 일체의 부채를 제외하고 양도하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-2490, 2007. 9. 4.

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로, 귀 질의의 경우 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 아니한 때에는부가가치세법제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-644, 2006. 4. 3.

사업의 양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것으로서 토지와 건물을 제외한 사업의 양도는부가가치세법제6조 제6항의 사업의 양도가 아닌 것임

○ 부가-355, 2009. 3. 19.

사업자가 자기 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 승계하지 아니하고 과세사업에 사용하던 창고 건물(토지 포함)만을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-1970, 2007. 7. 13.

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로,

부동산임대업을 영위하는 법인이 임대보증금을 제외한 유동자산이나 유동부채 등 관련 자산 및 부채를 승계하지 아니하며, 종업원을 제외하고 양도하는 때에는 부가가치세법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면3팀-2363, 2007.08.23

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것으로 제외함)와 의무(미지급금에 관한 것으로 제외함)를 포괄적으로 승계시키는 것(2006.2.9. 이후 양도하는 분부터는 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함)으로 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 영업권 및 그 사업에 관한 채권, 채무 등 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것임.

다만, 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서 일부 자산과 은행차입금 등 일부 부채를 제외하는 경우도 사업양도로 보는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관련내용을 종합하여 사실판단할 사항인 것임

○ 재소비46015-135, 2001. 5. 25.

부가가치세법 제6조 제6항 제2호에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 인적·물적 시설 뿐 아니라 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것이나, 귀 질의의 경우와 같이 양도인이 인적시설 및 법률상 지위를 양수인에게 그대로 승계시키지 아니한 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것으로 보는 것이 타당함.