임대인이 임차인으로부터 건설공사비, 개발부담금 명목으로 받은 대가의 부가가치세 과세 여부

임대인이 임차인으로부터 건설공사비, 개발부담금 명목으로 받은 대가는 부동산임대용역에 대한 대가로 보아 과세표준에 포함함

○ 신청인이 임차인과 계약기간 10년의 부동산 임대차계약 체결

• 보증금, 월세와는 별도로 임차인으로부터 임대 건물의 신축에 소요되는 공사비, 개발부담금 명목의 대가(이하 ‘선급임차료’라 한다)받기로 함

• 선급임차료는 임대차 계약기간에 일괄 선지급한 것으로 보며, 선지급에 따른 이자는 발생하지 않음

○ 건물공사비는 공사 견적서를 기준으로 안분하여 공사업체에서 신청인에게 요청한 후

• 신청인이 임차인에게 요청할 시 임차인은 신청인의 토지상에 담보권 설정과 동시에 지급

• 개발부담금은 건물 신축으로 부과되는 때에 신청인이 임차인으로부터 받음

○ 임차인의 영업 개시 후 신청인의 귀책사유로 계약이 해제 또는 해지되는 경우

• 선지급받은 임차료 중 본 계약일로부터 해제일 또는 해지일까지의 경과기간에 대한 임차료를 공제한 잔액을 반환하기로 하며

• 선지급된 임차료의 배분은 계약기간으로 안분하기로 함

○ 건물공사비는 12억원, 개발부담금은 5억원으로 하여 선급임차료로 지급하고, 준공 후 증감부분은 정산하여 임차인이 추가 지급하며, 건물공사비는 12억원을 초과할 수 없음

2. 신청내용

【질의 1】

선급임차료가 부가가치세 과세대상에 해당하는지 여부

【질의 2】

선급임차료가 과세대상에 해당하는 경우, 세금계산서는 부가가치세법제9조제3항에 따라 대가를 나누어 받을 때마다 교부하여야 하는지 또는 부가가치세법 시행령 제49조의2제4항에 따라 계약기간 및 월수로 나눈 금액으로 하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일에 교부하여야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제1조【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법 제9조【거래시기】

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화·시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.

○ 부가가치세법 제16조【세금계산서】

① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 기재한 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받은 자에게 교부하여야 한다.(이하 생략)

○ 부가가치세법 시행령 제22조【용역의 공급시기】

법 제9조제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업 전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

4. 제49조의2제1항·제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

○ 부가가치세법 시행령 제49조의2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】

④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법 시행령 제51조제2항의 규정을 준용한다.