양도담보권 실행에 의한 콘도의 양도가 ‘사업의 양도’해당 여부

양도담보권을 실행하여 콘도에 관한 모든 물적ㆍ인적시설과 권리ㆍ의무를 포괄 승계하면서 종업원 1명과 당해 사업과 직접 관련이 없는 부채를 제외하는 경우에는 사업의 양도에 해당함

< 부동산 거래의 개요 >

○ 신청인(이하 ‘갑’이라 함)은 건설업을 영위하는 상장법인으로서 ★★★건설(주)(이하 ‘을’이라 함)와 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ×××번지에 ○○○콘도미니엄(이하 ‘콘도’라 함) 신축공사 도급계약을 체결하여 공사를 200×. ×월 준공하였으나

• ‘을’이 콘도 분양률 저조 및 영업부진 등으로 자금사정이 악화되어 공사비 지급이 불가능해지자

• ‘갑’은 2009. ×. ×. 당해 콘도에 ‘양도담보 설정계약’을 체결하였으며

• ‘을’이 변제기 내에 피담보채무를 완제하지 못함에 따라 ‘갑’은 2009. ×. ×. 담보목적물을 000,000백만 원으로 평가하여

• 그 평가액에서 피담보채권을 공제한 후 차액을 ‘을’에게 반환하는 방법으로 양도담보권을 실행하여 콘도 및 그 사업권 일체의 소유권을 이전받았음(정산차액 00억원 지급)

* ‘을’은 본점에서는 부동산신축판매업을, 지점)에서는 콘도운영업을 영위하여 왔음

< 양도담보 설정계약 주요내용 >

(1) 피담보채무 및 담보목적물

‘을’은 ‘갑’에 대하여 부담하고 있는 피담보채무를 담보하기 위하여 담보목적물 즉 콘도의 관광사업권 일체를 ‘갑’에게 양도함

• 피담보채무: ‘을’은 ‘갑’에 대한 콘도건축도급계약에 의한 공사대금 중 미지급액 00,000백만 원원의 지급채무

• 담보목적물: 당해 콘도에 관한 사업권 일체

• 가) 별지 기재 부동산 및 비품

• 나) 관광사업자등록 등 콘도 운영을 위한 제반 인․허가

• 다) 콘도 운영과 관련하여 ‘을’이 소유하고 있는 유․무형의 재산

(2) 채무의 이행 기간

‘을’은 계약체결일로부터 1개월 이내에 상기 피담보채무를 변제하여야 함

(3) 분양대금 채권 및 분양보증금 반환채무 등 승계현황

콘도를 분양받은 수분양자 및 회원들을 보호하기 위하여 상기 양도담보 설정시부터 ‘을’과 수분양자들간 아래의 세부사항과 같이 권리의무를 ‘갑’이 승계하는 것으로 함

• 회원권 미납분양대금 000백만 원과 이 약정 체결 후 수분양자가 납부하는 분양대금(연체료 포함)

• 회원제로 분양한 회원권의 보증금 반환채무 00,000백만 원

• ‘을’이 콘도 부대시설에 대하여 체결한 임대차계약은 ‘갑’이 승계

* 임대보증금 000백만 원의 반환채무는 ‘갑’이 부담

• 콘도 운영으로 인한 채권, 채무는 ‘갑’이 승계

• 콘도 운영수익금 통장 예치금(000백만 원) ‘갑’이 승계

(4) 양도양수 제외 대상

• ‘을’이 콘도 사업과 관련없이 금융기관에 부담하고 있는 차입금 채무

• ‘을’이 콘도 사업과 관련없이 개인에게 부담하고 있는 어음 및 신용대출금 채무

• ‘을’의 구조조정을 위하여 소요되는 퇴직금 채무

• ‘을’과 당해 콘도에 근무하는 직원들간의 근로계약관계

* ‘을’은 관광사업자 변경신고를 마칠 때까지 당해 콘도에 근무하는 직원들과의 근로계약관계를 종료시키거나 그 근무부서를 콘도 이외의 다른 부서로 이동시켜야 함

다만, 콘도사업을 위탁경영함에 따라 종사직원은 1명임

(5) 콘도 위탁경영 및 시설유지관리 용역의 승계 여부

• ‘갑’이 콘도 관련 협력업체들과의 계약을 승계, 유지를 원할 경우 ‘을’은 이를 위하여 필요한 모든 조치를 취하여야 한다고 규정한 후 ‘갑’은 모든 협력업체를 승계하였음

(6) 제세공과금 승계 여부

• ‘갑’은 양도담보권 설정․실행 및 원상복귀와 관련하여 양도담보목적물의 취득에 따른 제세공과금만 부담하고, 어떠한 경우에도 그 밖의 납세의무 기타 비용 납부의무를 부담하지 않음

(7) 귀속청산과 처분청산

• ‘갑’은 담보목적물을 평가하여 그 평가액에서 피담보채권액을 공제한 후 차액을 ‘을’에게 반환하는 방법(귀속청산)과 담보목적물을 제3자에게 처분하고 그 처분대금에서 피담보채무 변제에 충당하고 나머지를 ‘을’에게 반환하는 방법(처분청산) 중 선택하여 양도담보권을 실행할 수 있으나 ‘갑’은 귀속청산을 택함

(8) 기타 계약의 승계 여부

-건물 화재보험계약은 양수인이 그대로 승계함

2. 신청내용

○ 콘도의 양도담보권 실행으로 콘도 및 그 사업권 일체의 소유권을 이전하는 것이 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당하는지 여부

3. 관련법령

부가가치세법 제6조 【재화의 공급】