임대용 부동산의 매도가 사업의 양도에 해당되는지 여부

자산유동화회사가 임대용 부동산을 내국법인에게 매도하면서, 임차보증금만 승계하고, 종업원・당해 부동산관련 채무・건물관리 및 보험 등의 계약은 승계시키지 않는 것은 사업의 양도에 해당되지 않음

○ 신청인은 자산유동화에 관한 법률에 의해 2005년 6월 20일 설립되었고 부동산 임대 및 매매를 주업으로 영위하는 유한회사(이하 “매도인”이라 함)로서

• 자산유동화에 관한 법률 규정에 따라 상근 임직원은 두고 있지 않으나, 상법규정에 따라 비상근 이사 3인을 두고 있으며

• 본점은 서울특별시 서대문구 충정로3가 463번지에 소재하고 있음

• 부동산의 관리는 전문 자산관리업체가 맡고 있음

○ 2005년 9월 15일 서울특별시 중구 을지로2가 6번지에 소재하는 내외빌딩(지하3층, 지상 15층)의 구분소유된 2개 층을 제외한 나머지 건물(이하 “쟁점 부동산”이라 함)을 매입한 후 부동산/임대업으로 지점사업자 등록

○ 매도인은 2008년 12월 16일 쟁점부동산을 매각하는 부동산 매매계약을 체결할 예정임

• 매수인: (주)◆◆

• 매수인은 도서출판 제조업 및 그 부대사업, 음반판매업, 부동산 임대업 등을 주업으로 하는 법인

• 매수인은 쟁점 부동산의 매입에 따라 승계되는 임대차 계약에 의해 계약기간 동안 임대용부동산으로 사용할 계획이며, 향후 임대차계약기간의 종료 시 매수인의 사정에 따라 매수인 및 매수인 관계회사의 업무용 또는 임대용으로 활용할 계획

○ 부동산매매계약서의 주요내용은 아래와 같음

(1) 임대차계약의 승계 여부

• 쟁점 부동산의 임대와 관련, 매도인이 체결하고 있는 임대차계약 13건과 이에 따르는 임대보증금은 매수인이 승계

(2) 부동산 외의 자산의 승계 여부

-매도인은 매수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있거나, 전기설비, 냉난방설비, 소방설비 등 건물의 운영에 필수적인 기계장치를 쟁점 부동산과 더불어 매수인에게 양도

• 쟁점 부동산 임대업과 관련된 선급비용 및 선급보험료, 미수금 등은 승계되지 않음

(3) 기타 계약의 승계 여부

-쟁점 부동산에 대해서는 임대차계약의 체결, 유지 및 갱신, 건물 관리를 위하여 전문 자산관리업체와 자산관리 위탁계약이 체결되어 있으나, 이 계약은 본건 매매거래의 완결과 동시에 모두 해지될 예정

• 매도인의 쟁점 부동산에 대한 보험계약은 해지될 예정

• 매수인은 별도의 보험계약을 체결할 예정

(4) 인력의 승계 여부

• 매도인은 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 회사로서 동 법에 근거하여 상근 임직원은 두고 있지 않으나, 상법 규정에 근거하여 비상근 이사 3인을 두고 있으나, 동 임원은 본건 매매계약에 따라 승계되지 않음

(5) 부채의 승계 여부

• 매도인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 쟁점 부동산 자산 가액의 약 48%에 해당하는 유동화사채를 발행하였으며 동 사채는 쟁점 부동산이 예정대로 매각될 경우 동 매각대금으로 사채권자에게 상환될 예정으로 임대보증금 이외에 매수인이 승계하는 부채는 없음

(6) 임대 수익 및 비용의 정산 여부

-매도인과 매수인은 쟁점 부동산과 관련된 임대 수익 및 각종 비용 (전기․가스․수도 요금 등)과 제세공과금(재산세, 종합부동산세, 환경개선 부담금 및 교통유발부담금)을 거래완결일을 기준으로 그 이전분에 대해서는 매도인이, 그 이후분에 대해서는 매수인이 부담

(7) 영업권의 평가 여부

• 매수인은 쟁점 부동산의 취득과 관련하여 매도인의 쟁점 부동산을 제외한 자산 및 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가작업을 하지 아니하였고, 따라서 영업권을 승계 하거나 이에 대한 대가를 지급하지 않음

2. 신청내용

상기 부동산 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 재화의 공급으로 보지않는 사업의 양도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

부가가치세법 제6조 【재화의 공급】