공동사업에 공하던 부동산을 분할시 분양완료 된 상가와 미분양 상가가 위치, 규모, 입지여건 등 객관적 요소가 상이하고, 부동산 가격이 지속적으로 하락하는 상황에서는 기 분양가액을 매매사례가액(시가)으로 적용하지 아니하고, 시가가 불분명한 경우에 해당하므로 법인세법 시행령 제89조제2항에 따라 평가한 가액을 과세표준으로 적용하는 것임
공동사업에 공하던 부동산을 분할시 분양완료 된 상가와 미분양 상가가 위치, 규모, 입지여건 등 객관적 요소가 상이하고, 부동산 가격이 지속적으로 하락하는 상황에서는 기 분양가액을 매매사례가액(시가)으로 적용하지 아니하고, 시가가 불분명한 경우에 해당하므로 법인세법 시행령 제89조제2항에 따라 평가한 가액을 과세표준으로 적용하는 것임
부동산 신축판매업을 공동으로 영위하던 사업자가 공동사업 약정을 해지하고 공유부동산을 각각의 지분에 따라 분할등기하여 사업용으로 사용하고자 하는 것은 출자지분의 현물반환으로 부가가치세 과세대상 거래이며, 이 경우의 과세표준은 부동산을 현물로 공급하는 것이므로 부가가치세법 제13조제1항제2호에 따라 공동사업자가 공급하는 재화의 시가가 되는 것입니다. 시가는 같은 법 시행령 제50조제1항제1호에 따라 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말하는 것입니다. 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 분양이 완료된 상가와 미분양된 상가가의 위치, 규모 및 입지여건 등 객관적 요소가 상이하고, 부동산 가격이 지속적으로 하락하는 상황에서 동업계약을 해지하고 각자 사업을 하기 위해 공동사업에 사용되던 미분양 상가를 분할하는 경우, 분할하고자 하는 미분양 상가의 과세표준을 산정함에 있어 그 시가는 당해 분양 완료된 상가의 실지거래가액(분양가액)을 적용할 수 없는 것이므로 시가가 불분명한 경우 등에 해당됩니다. 따라서, 귀 사전답변 신청의 경우에는 부가가치세법 시행령제50조제1항제2호 및 법인세법 시행령제89조제2항에 따라부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 상속세 및 증여세법제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것입니다.
○ 신청인은 건물신축판매업을 공동사업으로 영위하는 자로서
• 2003년 2월경 한국토지개발공사로부터 부지를 매입하여 자금난을 겪으며 공사를 진행하여 2008년 3월 건물 준공
• 2008년 10월 현재 상가분양률이 46%에 불과
○ 당해 상가의 현황
• 건물은 지상 6층의 상가로서 분양이 완료된 전면부는 주도로에 연접되어 있고, 미분양된 후면부는 이면도로와 연접하고 있어 유동인구 등이 전면부와 현격한 차이가 있음
• 분양예정가액은 전면부가 3.3제곱미터당 26백만원 이었고, 후면부는 3.3제곱미터당 17백만원임
• 실제 분양현황은 1층 전면부는 3.3제곱미터당 25～26백만원으로 ’08.3월 분양되었음
• 1층 후면부 및 기타 층은 현재까지 전부 미분양 상태이고, 분양공고일 이후 지속적인 부동산가격의 하락으로 현재는 분양예정가액에 80% 수준에 불과한 상황임
○ 공동사업 계약을 해지하고 지분율에 따라 공유재산을 분할한 후 각자의 책임 하에 사업을 영위하고자 함
2. 신청내용
공동사업에 공하던 부동산의 분할시 부가가치세법제13조제1항제2호에 따라 부가가치세의 과세표준을 산정하는 경우 1층 전면부의 매매사례가액(고가의 분양가액)을 1층 후면부에 대한 시가로 적용하여야 하는지 또는 분할할 당시의 감정가액이 존재한다면 당해 감정가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.<개정 1999.12.28>
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】
① 법 제13조제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법 시행령 제98조제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제87조제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격
○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】
① 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다. <개정 2007.2.28>
② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. <개정 2005.2.19>
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.