신탁계약으로 실질적 통제권을 이전받은 신탁부동산에 대한 세무처리 방법

시공사가 시행사에 대한 공사채권 회수와 관련하여 시행사의 미분양 아파트를 신탁부동산으로 하고 시공사를 수익자, 시행사를 위탁자, 제3자를 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결한 경우로서 해당 신탁부동산의 실질적 통제권이 수익자인 시공사에게 이전되었다고 볼 수 있는 경우에는 시공사가 해당 신탁부동산을 소유한 것으로 보아 재고자산으로 평가함

○ 시공사가 신탁계약에 따라 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받고 해당 자산을 기업회계기준에 따라 ‘상품(재고자산)’으로 회계처리한 경우

• 해당 신탁재산을 세법상 재고자산으로 보아 저가법으로 평가할 수 있는지 여부

2. 사실관계

○ 갑법인은 건설업 및 부동산매매업을 영위하는 법인으로 시행사에 건설용역을 제공하였으나,

• 해당 아파트 일부가 분양되지 아니하여 건설용역 제공 완료 후에도 시행사로부터 공사채권 일부를 회수하지 못하였음

○갑법인은 시행사와 미회수 공사채권 정산을 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 해당 신탁계약의 수익자가 되어 신탁재산의 수익권을 이전받고,

• 신탁부동산에 대한 감정평가법인의 감정결과에 따라 시행사로부터 관련 세금계산서를 교부받았으며,

<미분양 아파트의 신탁>

시행사는 갑법인이 지정하는 신탁회사와 다음의 신탁계약을 체결함

• 신탁재산: 미분양 아파트(미회수된 수분양자의 채권 포함)

• 신탁 원본 및 신탁수익의 수익자: 갑법인

• 신탁재산의 처분권 및 실질적 통제권: 시행사에서 갑법인으로 이전

<공사미수금의 상계>

갑법인은 시행사에 대한 공사미수금 채권과 상기 신탁재산의 수익권을 상계처리 함

<신탁재산의 평가>

갑법인이 신탁수익권 인수 시 미분양아파트(수분양자의 채권)의 가액은 시가(또는 회수가능가액)로 함

<세금계산서의 교부>

미분양아파트의 실질적 통제권이 갑법인에 이전됨에 따라 시행사는 갑법인에 세금계산서를 교부하기로 함

○갑법인은 신탁재산을 사실상 소유(신탁재산의 실질적 통제권이 갑법인에 이전)하고 있는 것으로 보아

• 기업회계기준에 따라 신탁재산의 수익권을 ‘상품’ 계정으로 회계처리하였고,

• 해당 신탁재산을 저가법으로 평가하고자 재고자산평가방법 변경신고를 함

3. 관련 법령

○ 법인세법 제4조 【실질과세】

① 자산(資産)이나 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 사실상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 사실상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.

② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득·수익 등의 명칭이나 형식에도 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 법인세법 제5조 【신탁소득】

① 신탁재산에 귀속되는 소득은 그 신탁의 이익을 받을 수익자(수익자가 특정되지 아니하거나 존재하지 아니하는 경우에는 그 신탁의 위탁자 또는 그 상속인)가 그 신탁재산을 가진 것으로 보고 이 법을 적용한다.

② 자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 적용을 받는 법인의 신탁재산(같은 법 제251조제1항에 따른 보험회사의 특별계정은 제외한다. 이하 같다)에 귀속되는 수입과 지출은 그 법인에 귀속되는 수입과 지출로 보지 아니한다.

○ 법인세법 제42조 【자산·부채의 평가】

① 내국법인이 보유하는 자산과 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각은 제외하며, 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우에는 그 평가일이 속하는 사업연도 및 그 후의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 자산과 부채의 장부가액은 그 평가하기 전의 가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.보험업법이나 그 밖의 법률에 따른 고정자산의 평가(장부가액을 증액한 경우만 해당한다)

2. 재고자산(在庫資産) 등 대통령령으로 정하는 자산과 부채의 평가

(이하 생략)

○ 법인세법 시행령 제73조 【평가대상 자산 및 부채의 범위】

법 제42조제1항제2호에서 "재고자산(재고자산) 등 대통령령으로 정하는 자산과 부채"란 다음 각 호의 것을 말한다. <개정 2001.12.31, 2003.12.30, 2005.2.19, 2006.2.9, 2007.2.28, 2008.2.22, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30, 2011.3.31, 2012.2.2>

1. 다음 각목의 1에 해당하는 재고자산

• 가. 제품 및 상품(부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 부동산을 포함하며, 유가증권을 제외한다)

• 나. 반제품 및 재공품

• 다. 원재료

• 라. 저장품

(이하 생략)

○ 법인세법 시행령 제74조 【재고자산의 평가】

① 제73조제1호의 규정에 의한 재고자산의 평가는 다음 각호의 1에 해당하는 방법(제1호의 경우에는 동호 각목의 1에 해당하는 방법을 말한다)중 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 방법에 의한다.

1. 원가법：다음 각목의 1에 해당하는 방법에 의하여 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법

• 가. 재고자산을 개별적으로 각각 그 취득한 가액에 따라 산출한 것을 그 자산의 평가액으로 하는 방법(이하 "개별법"이라 한다)

• 나. 먼저 입고된 것부터 출고되고 그 재고자산은 사업연도종료일부터 가장 가까운 날에 취득한 것이 재고로 되어 있는 것으로 하여 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법(이하 "선입선출법"이라 한다)

• 다. 가장 가까운 날에 입고된 것부터 출고되고 그 재고자산은 사업연도종료일부터 가장 먼 날에 취득한 것이 재고로 되어 있는 것으로 하여 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법(이하 "후입선출법"이라 한다)

• 라. 자산을 품종별·종목별로 당해 사업연도개시일 현재의 자산에 대한 취득가액의 합계액과 당해 사업연도 중에 취득한 자산의 취득가액의 합계액의 총액을 그 자산의 총수량으로 나눈 평균단가에 따라 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법(이하 "총평균법"이라 한다)

• 마. 자산을 취득할 때마다 장부시재금액을 장부시재수량으로 나누어 평균단가를 산출하고 그 평균단가에 의하여 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법(이하 "이동평균법"이라 한다)

• 바. 재고자산을 품종별로 당해 사업연도종료일에 있어서 판매될 예정가격에서 판매예정차익금을 공제하여 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법(이하 "매출가격환원법"이라 한다)

2. 저가법：재고자산을 제1호의 규정에 의한 원가법과 기업회계기준이 정하는 바에 따라 시가로 평가한 가액중 낮은 편의 가액을 평가액으로 하는 방법

(이하 생략)