건설업을 영위하는 법인이 지분제계약에 따라 해당건설용역이 완료된 시점에 당초 분양예정가액으로 수입금액을 산정하였으나 이후 미분양주택을 할인분양함에 따라 당초 계상한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액이 발생한 경우, 그 차액은 시공사와 조합이 분양대금을 최종 정산하여 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상함
건설업을 영위하는 법인이 지분제계약에 따라 해당건설용역이 완료된 시점에 당초 분양예정가액으로 수입금액을 산정하였으나 이후 미분양주택을 할인분양함에 따라 당초 계상한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액이 발생한 경우, 그 차액은 시공사와 조합이 분양대금을 최종 정산하여 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상함
건설업을 영위하는 법인(“시공사”)이 재건축조합과 지분제계약을 맺어 공사도급금액(수입금액)을 조합원분담금과 일반분양금액을 합산한 금액에서 조합의 사업경비를 공제한 금액으로 받기로 약정하고 건설용역을 제공한 경우로서, 시공사가 건설용역이 완료된 시점에 분양예정가액으로 수입금액을 산정하였으나 이후 미분양주택을 할인분양함에 따라 당초 계상한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액이 발생한 경우, 그 차액은 시공사와 조합이 분양대금을 최종 정산하여 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임
○ 건설사(시공사)가 재건축조합(시행사)과 지분제계약* 형태로 공사계약을 체결한 경우로서, 미분양분 할인판매에 따라 당초 예정했던 분양수입금액이 감소하여 건설사의 공사비(공사수입금액)도 감소하는 경우, 손익의 인식방법 및 귀속시기
* 지분제계약: 조합은 분양가 변동에 상관없이 확정된 분담금을 부담하며 사업에 따른 위험이나 초과 이익은 건설사에 귀속되어 분양에 대한 책임도 건설사가 부담하는 계약
2. 사실관계
○ 질의법인은 건설업을 수행하는 회사로 A법인과 함께 공동도급(이하 “시공사”)으로 인천 소재 재건축정비조합(“조합”)과 다음과 같이 지분제계약 형태로 공사도급계약을 체결
☞ 일정 도급금액을 수령하는 단순도급계약과 달리 지분제 도급계약의 경우, 일반분양대금이 감소하면 건설사의 수입금액도 감소
○ 이와 같이 지분제계약에 따라 도급공사를 진행하면서 2009년부터 분양을 시작하여 2013년 분양을 완료하고 최종 분양분에 대해 잔금을 수령
• 2009년 준공시에는 당초 산정한 일반분양가를 기준으로 공사도급액을 1차 정산하였으나,
• 이후 미분양분에 대해 부동산 경기침체로 인하여 할인분양하게 되어 당초 지분제계약에 따라 시공사는 할인분양가액만큼 공사비를 회수할 수 없게 됨
3. 관련 법령
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다. (13.2.15.)
1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우
2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (13.2.15.)
1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우
2. 법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우
③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생하는 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다. (2012.2.2. 신설)
○ 법인세법 기본통칙 40-69…4【공사계약의 해약에 따른 수입금액계산】
건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차액이 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…13【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기】
정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.