집합투자기구와이 부동산 매매거래의 매각거래 해당 여부

매각후 재매입에 대한 권리가 부여되지 않는 등 양도자산에 대한 효율적인 통제권이 양도법인과 분리되어 부동산펀드에 이전되는 등 기업회계기준에 의한 매각거래에 해당

○ 갑법인은 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 의한 금융투자업 및 이에 부수되는 업무를 주된 사업으로 영위하고 있는 증권회사로서,

• 발행 주식의 100%를 ｢금융지주회사법｣에 의한 금융지주회사인 을법인이 보유하고 있으며,

• 2010.1.1. 이후 개시하는 사업연도부터 연결납세방식을 적용

○ 갑법인은 상법상 본점 소재지의 토지 및 건물(갑빌딩. 이하 ‘쟁점부동산’)을 보유하고 있음

• 쟁점부동산의 약 35.1%에 상당하는 면적을 본사 사옥으로 자체 사용하고 있으며,

• 약 64.9%에 상당하는 면적을 계열회사 및 제3자에게 임대하고 있음

○ 갑법인은 고정자산 매각을 통하여 경쟁관계인 타 증권회사에 비하여 상대적으로 적은 영업용순자본 규모를 증대시키고

• 그에 따라 영업용순자본비율(NCR)을 높임으로써 자기자본 완충력 및 위험감내능력을 제고하여 영업확대 및 수익력을 강화하며

• 여의도권의 임대사무실 공급과잉이 예상됨에 따라 쟁점부동산에 대한 적절한 시세차익을 향유할 목적으로

• 이사회는 2010.10.28. 쟁점부동산 매각을 승인하는 결의를 함

○ 이사회 결의에서는 쟁점부동산의 매각 여부, 최저매각가액(2010. 1.15. 대일감정원의 감정가액을 참조하여 최저매각가액 결정) 등에 대한 승인이 이루어졌고,

• 2010. 12월 중으로 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 집합투자기구인 ‘신탁형 부동산펀드’(부동산투자신탁. 이하 ‘부동산펀드’)를 설정하여 당해 부동산펀드에 매각하는 방안을 추진하고 있으며

• 당해 부동산펀드는 ｢소득세법 시행령｣ 제26조의2에서 규정하는 요건을 충족하는 집합투자기구임

○ 쟁점부동산 매각거래 구조를 개략적으로 요약하면 다음과 같음

① 부동산 양도 계약 체결

• ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 의한 집합투자업자(이하 ‘자산운용회사’)인 다올자산운용이 부동산펀드를 설정함

• 부동산펀드는 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 의한 투자신탁으로서 별개의 실체 또는 인격이 있는 것이 아니므로 수탁회사가 부동산펀드를 대리하여 회사와 쟁점부동산 매매계약을 체결함

• 쟁점부동산의 예상 양도가액은 2,900억원이나(2010.1.15.자 감평평가법인의감정평가가액), 당해 가액은 실제 매각 과정에서 ‘2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액 평균액’을 참조하여 변경될 수 있음

• 갑법인과 부동산펀드 간에 체결되는 쟁점부동산 매매계약에는 쟁점부동산에 대한 일체의 재매입약정 또는 우선매입권 등의 내용이 없음

② 수익증권 발행 및 금융기관 대출을 통하여 조달한 자금으로 쟁점부동산 양수대금 지급

• 부동산펀드는 일정한 집합투자규약에 의하여 수탁회사(신탁업자)와 신탁계약을 체결하고, 당해 투자신탁의 수익권을 균일하게 분할한 수익증권을 판매회사를 통하여 투자자에게 판매하여 약 1,435억원의 자금(투자신탁재산)을 모집

▪ 여기서 판매회사는 자산운용회사인 AA자산운용과 ｢법인세법｣상 특수관계자인 갑법인 및 BB은행이며,

▪ 하나은행은 수익증권 총판매금액 1,435억원의 20% 미만인 280억원의 수익증권을 인수할 예정임

• 부동산펀드는 자산운용회사인 AA자산운용과 특수관계가 없는 금융기관으로부터 약 1,426억원의 자금을 부동산담보대출로 차입함

• 부동산펀드는 수익증권 판매금액 및 부동산담보대출로 차입한 자금으로 회사에 쟁점부동산 양수금액 2,900억원에서 임대보증금 승계액 120억원을 차감한 2,780억원을 지급하고, 회사로부터 쟁점부동산의 소유권을 이전받음(등기부등본상 소유주는 수탁회사로 표기됨)

③ 자산운용회사, 수탁회사, 판매회사, 일반사무수탁회사에 업무위탁

• 부동산펀드는 수탁회사, 일반사무수탁회사, 자산운용회사에 업무를 위탁하고 위탁수수료를 지급함

• 자산운용회사는 투자자의 일상적인 운용지시 없이 집합투자기구의 설정해지, 집합투자재산(쟁점부동산, 여유현금 등)의 투자운용, 투자설명서 및 자산운용보고서의 작성, 수익증권 발행 등의 업무를 수행하며,

• 수탁회사는 집합투자재산의 보관관리, 자산운용회사의 운용지시에 따른 자산의 취득 및 처분, 환매대금 및 이익금 지급 등의 업무를 수행함

• 일반사무수탁회사는 수익증권 기준가격 산정 및 대출금 회계 등의 업무를 수행하며, 판매회사는 투자자에 대한 투자설명서 배포, 투자 권유 등과 같은 다양한 정보를 고객에게 제공하며

• 투자자는 판매회사는 통하여 부동산펀드가 발행한 수익증권을 매입하게 됨

④ 쟁점부동산의 임대

• 부동산펀드는 쟁점부동산을 임차인에게 임대하고 임대료를 수취

▪ 당해 과정에서 임차인의 물색, 임대료 및 임차보증금의 결정 등과 같은 쟁점부동산의 운용은 자산운용업무를 위탁받은 자산운용회사에서 수행함

• 갑법인 및 계열회사는 쟁점부동산 매각 전에 자신이 사용하던 면적을 부동산펀드로부터 임차하여 사용할 예정임

▪ 다만, 갑법인은 일정기간 사옥 이전 등의 불편함을 회피하기 위하여 5년간 임차하는 조건으로 임대차계약을 체결할 예정에 있으며,

▪ 계열회사는 일반적인 임대차계약조건(1년마다 임대차계약 체결)으로 임대차계약을 체결할 예정이며,

▪ 이 경우 임차료 등은 공정가액으로 결정됨

⑤ 부동산펀드의 해지(청산)

• 부동산펀드의 투자신탁계약기간(펀드설정기간)의 만료 또는 투자신탁계약의 해지 등으로 인하여 부동산펀드가 해지(청산)되는 경우, 쟁점부동산을 매각하고 잔여재산을 모두 수익증권 보유자에게 분배

• 쟁점부동산은 투자자(수익증권 보유자)의 이익을 극대화하기 위하여 공정가액으로 매각될 것이며,

▪ 갑법인에 재매입약정이나 우선매입권 등이 부여되어 있지 아니하여 경우에 따라서는 갑법인이 매수의향자로 나서 재매입할 수 있으나 제3자와 동일한 조건으로 참여해야 함

○ 갑법인은 연결납세방식 적용(2010.1.1.) 전에 발생한 결손금으로서 2010사업연도에 소멸되는 이월결손금이 3,886억원이 존재하는 바,

• 쟁점 부동산을 매각하면서 발생하는 양도차익과 기타의 소득의 합계액에서 전액 공제될 것으로 예상

2. 신청내용

○ 내국법인이 ｢법인세법｣상 특수관계에 있는 자산운용회사가 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따라 설정한 집합투자기구인 부동산펀드에 자체 사옥 및 임대용으로 사용하던 부동산을 양도하고,

• 양도법인이 매각 전에 사용하던 면적을 일정기간 임차하여 사용하는 경우로서

• 부동산펀드가 해당 부동산에 대해 독점적･배타적인 권리를 갖고 운용하다가 향후 해지(청산)시에 투자자 이익을 극대화하기 위하여 공정가액으로 쟁점부동산을 매각할 때

• 부동산 매매계약에 재매입 약정 등이 없음에 따라 양도법인인 내국법인이 제3자와 동일한 조건으로 매수의향자로 참여하여 매입할 수도 있는 경우

• 해당 내국법인이 부동산펀드에 해당 부동산을 매각하는 거래가 ｢법인세법｣상 매각거래에 해당되는 지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제4조 【실질과세】

① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다.

② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다.

○ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】

법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 규정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. (생략)

2. 자산의 양도금액

3.〜10. (생략)

○ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

1. 상품(부동산을 제외한다)제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 ‘상품 등’이라 한다)의 판매: 그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매: 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간 내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정된 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등 외의 자산의 양도: 그 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.

4. (생략)

② 〜⑥ (생략)

○ 법인세법 제43조 【기업회계기준과 관행의 적용】

내국법인의 각 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 당해 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

○ 법인세법 기본통칙 19-19…44 【받을어음 할인료의 손금 처리방법】

법인이 금융기관에 받을어음을 할인한 경우 상환청구권 부여 여부에 불구하고 그 거래가 기업회계기준에 의한 매각거래에 해당하는 경우에는 그 할인액을 매각일이 속하는 사업연도의 소득금액 계산시 손금에 산입한다.(2003.05.10 신설)

○법인-2742, 2008.10.2. ; 재법인-105, 2004.2.13. ; 서이46012 -11739, 2003.10.7.

내국법인이 소유한 선박을 외국법인에게 매각함과 동시에 외국법인으로부터 당해 선박을 국적취득조건부 나용선계약을 체결하고, 계약기간 종료시 선박을 재취득한 경우에 있어서 외국법인에게 선박을 매각함으로 인해 동 선박에 대한 권리와 의무가 질의법인과 분리되어 실질적으로 이전된 경우에는 매각거래로 보는 것이나, 이에 해당되는지 여부는 관련 계약내용을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임

○ 서이46012-10743, 2001.12.14.

법인이 보유한 매출채권을 자산유동화에 관한 법률 제13조에 규정한 양도방식으로 자산유동화전문회사에 양도하는 것은 매각거래로 보는 것임

○ 법인46012-1805, 1998.7.4.

법인이 사옥으로 보유중인 부동산을 임대업을 영위하는 법인에게 양도하면서 일정기간 동안 다시 임차하여 사용하고 임차기간이 종료된 후 재매입할 수 있는 권리를 취득한 경우에도, 당해 부동산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 보아 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 및 특별부가세를 신고납부하여야 하는 것임.

○ 법인46012-367, 2000.2.9.

당해 매출채권을 양도자가 재매입하거나 양수자가 재매입을 청구할 수 있는 약정이 있는 등 사실상 매출채권이 완전히 이전되지 않은 것으로 인정되는 경우에는 매출채권의 차입거래로 보는 것이며

매출채권의 매각거래에 해당하는 경우로서 기업회계기준 제73조의 규정에 의하여 전기선급비용으로 계상한 어음 할인료 상당액을 이월이익잉여금의 감소로 처리한 경우에는 동 금액을 세무조정에 의하여 손금산입하는 것임

○ 조심2006서1320, 2010.7.8.

양도채권(해상운임채권)에 대하여 권리행사를 하여 양수자는 양도채권에 대한 처분권이 없고 당해 매출채권을 양도자가 재매입하거나 양수자가 재매입을 청구할 수 있는 약정이 있는 등 사실상 매출채권이 완전히 이전되지 않은 것으로 인정되는 경우에는 매출채권의 차입거래로 보는 것이며

매출채권의 매각거래에 해당하는 경우로서 기업회계기준 제73조의 규정에 의하여 전기선급비용으로 계상한 어음 할인료 상당액을 이월이익잉여금의 감소로 처리한 경우에는 동 금액을 세무조정에 의하여 손금산입하는 것임