국외임대주택에 대한 주택임대소득 과세방법

비과세 주택임도소득을 계산함에 있어 국외에 소재하는 주택을 주택 수 계산에 포함하고 고가주택은 국외주택에 대하여도 적용함

○ 사실관계 및 질의내용

〔질의내용〕

○ 소득세법 시행령(2008.02.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제8조의 2 제1항의 규정을 적용함에 있어서,

【질의1】 국외임대주택을 주택 수의 계산에 있어 포함하는지 여부

【질의2】 국외임대주택의 경우 고가주택판정기준을 무엇으로 할 것인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

• 가. 관련 조세 법령

○ 소득세법 제12조 【비과세소득】

다음 각 호의 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다.

2. 부동산임대소득 중 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 및 대통령령이 정하는 주택의 임대소득

○ 소득세법 시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】

(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정된 것)

① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득”이라 함은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을 제외한다)을 말한다. 다만, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다. (2008. 2. 22. 단서신설)

※ 2008.02.22이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용

(2008.02.22. 대통령령 제20618호 부칙 제2조【일반적 적용례】)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

③ 제1항에서 “고가주택”이라 함은 과세기간 종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말한다.

④ 제1항 내지 제3항에 규정된 사항 외에 주택임대소득의 산정에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】

(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)

① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득”이라 함은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을 제외한다)을 말한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 라. 주택

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

○ 소득세법 제118조의 3 【양도가액】

① 제118조의 2의 규정에 의한 자산(이하 이 절에서 “국외자산”이라 한다)의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 한다. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도당시의 현황을 반영한 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 당해 자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가의 산정 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제178조의 3 【국외자산의 시가 산정 등】

① 법 제118조의 3 제1항 단서 및 법 제118조의 4 제1항 제1호 단서의 규정에 의하여 국외자산의 시가를 산정하는 경우 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 확인되는 때에는 이를 당해 자산의 시가로 한다. 다만, 제178조의 2 제2항의 규정에 의한 주식 등과 동조 제3항의 규정에 의한 자산 중 법 제94조 제1항 제4호 나목 및 이 영 제158조 제1항 제1호ㆍ제5호에 규정된 자산(법 제94조 제1항 제4호 나목에 규정된 자산인 경우에는 동호에 규정된 주식 등에 한한다)의 경우에는 제2호 내지 제4호의 규정을 적용하지 아니한다.

1. 국외자산의 양도에 대한 과세와 관련하여 이루어진 외국정부(지방자치단체를 포함한다)의 평가가액

2. 국외자산의 양도일 또는 취득일전후 6월이내에 이루어진 실지거래가액

3. 국외자산의 양도일 또는 취득일전후 6월이내에 평가된 감정평가기관의 감정가액

4. 국외자산의 양도일 또는 취득일전후 6월이내에 수용 등을 통하여 확정된 국외자산의 보상가액

② 법 제118조의 3 제1항 단서 및 법 제118조의 4 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 다음 각호의 1에 의하여 평가하는 것을 말한다.

1. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조ㆍ동법 제62조ㆍ동법 제64조 및 동법 제65조의 규정을 준용하여 국외자산가액을 평가하는 것. 다만, 상속세 및 증여세법 제61조ㆍ 동법 제62조ㆍ 동법 제64조 및 동법 제65조의 규정을 준용하여 국외자산가액을 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 설립된 감정평가법인이 평가하는 것을 말한다.

2. 유가증권가액의 산정은 상속세 및 증여세법 제63조의 규정에 의한 평가방법을 준용하여 평가하는 것. 이 경우 동조 제1항 제1호 가목의 규정 중 “평가기준일 이전ㆍ이후 각 2월”은 각각 “양도일ㆍ취득일 이전 1월”로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제58조의 3 【국외재산에 대한 평가】

① 외국에 있는 상속 또는 증여재산으로서 법 제60조 내지 법 제65조의 규정을 적용하는 것이 부적당한 경우에는 당해 재산이 소재하는 국가에서 양도소득세ㆍ상속세 또는 증여세 등의 부과목적으로 평가한 가액을 평가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 평가액이 없는 경우에는 세무서장 등이 2 이상의 국내 또는 외국의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 평가한 가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(이하 생략)

○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 "주택분 과세기준금액"이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 "세대원"이라 한다)중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 "주된 주택소유자"라 한다)가 납세의무자가 된다.

○ 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 3억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 "토지분 종합합산 과세기준금액"이라 한다)을 초과하는 자. 다만, 개인의 경우에는 세대원 중 대통령령이 정하는 주된 토지소유자로 한다.

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 당해 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 40억원(이하 "토지분 별도합산 과세기준금액"이라 한다)을 초과하는 자