수분양자가 잔금 납부 전에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우 세금계산서 발급 방법 등

신축판매업자가 매수인과 중간지급조건부로 매매계약을 체결하여 계약금 등을 지급받고 세금계산서를 발급하였으나, 매수인이 양수인과 지위승계 계약을 체결하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 승계하는 경우 매수인은 양도에 따른 대가관계 있는 금액에 대하여 양수인에게, 신축판매업자는 변경된 계약 내용에 따라 양수인에게 세금계산서를 발급하는 것임

○ (주)을(이하 “수분양자”라 함)은 시행사인 (주)갑(이하 “분양자”라 함)으로 부터 ○○ 소재 상가(이하 “쟁점상가”라 함)를 중간지급조건부로 분양받음

○ 수분양자는 분양자에게 계약금 등으로 ××억원을 이미 납부하였으며(분양자가 세금계산서 발급), 잔금은 납부하지 않은 채

• 20××.××.11. 수분양자와 병(주)(이하 “재취득자”라 함)가 매수인 지위승계 계약을 체결하여 쟁점상가에 대한 매수인 지위가 재취득자에게 승계됨(수분양자가 납입한 계약금 등 ××억원과 미납입한 ××억원은 재취득자가 승계함)

• 잔액 ××억원은 재취득자가 분양자에게 납부함

○ 수분양자는 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 ××억원에 재취득자에게 승계하면서 건물분 ××억원(공급가액)에 대하여 재취득자에게 세금계산서를 발급함

상가공급계약서

매도인: ○○신탁(주), 매수인: (주)을, 위탁자 겸 확인자: 갑(주)

제1조(공급금액 지급방법) ① 을은 아래와 같이 해당 금액을 납부기일에 갑이 정한 은행의 계좌에 무통장 입금의 방법으로 납부하여야 하며, 갑은 중도금, 잔금 납부일을 을에게 별도로 통보할 의무를 지지 않는다.

구 분

계약금

(10%)

1차중도금

(10%)

2차중도금

(10%)

3차중도금

(10%)

4차중도금

(10%)

잔 금

지급일자

계약 체결시

20××.××.30

20××.××.30

20××.××.31

20××.××.31

입주시

※ 입점예정일: 20××년 ××월(정확한 입점지정기간은 추후 통보함)

매수인 지위승계 계약서(계약체결일자: 20××.××.11.)

(주)을과 병(주)는 을과 ○○신탁(주)간(이하 “○○신탁”이라 함)의 상가공급계약서상의 을의 매수인 지위를 병이 승계하는 것과 관련하여 다음과 같이 매수인 지위 승계계약을 체결하고 신의성실의 원칙하에 이행하기로 한다.

제1조(기존 상가공급계약의 체결 및 진행 경위)

① 을은 매도인 ○○신탁과 20××.××.월에 기존 상가공급계약을 체결하였으며, 그 계약에 따라 을은 ○○신탁에게 계약금으로 ×,×××백만원, 1차 중도금으로 ×,×××백만원 합계 ×,×××백만원(건물분 부가세 포함)을 지급함

② 을은 기존 상가공급계약 상의 분양대금 중 ×,×××백만원을 매도인 ○○신탁에게 지급하지 않은 상태이며, 관련 이해 당사자간의 분양대금 조정 합의 시까지 지급기일이 연기된 상태임

③ 을과 ○○신탁 등은 201××.××.월에 기존 상가공급계약상의 분양대금에 대하여 총액 ×,×××백만원으로 하는 것에 합의함

제4조(본 승계계약 상의 승계 대상 및 조건)

① 본 승계계약의 승계 대상 및 조건은 기존 상가공급계약상의 갑의 권리의무 일체이다.

② 을이 매도인 ○○신탁에 기 납입한 분양대금 ××,×××백만원은 병이 승계한다.

③ 미납입 분양대금 ×,×××백만원(건물분 부가세 포함)은 병이 승계하며, 병은 ○○신탁에 ×,×××백만원을 지급하기로 함

제5조(승계 분양대금의 지급방법)

① 병은 승계 분양대금 ×,×××백만원에 대하여 다음과 같이 을에게 지급하기로 함

• ××억원은 갑이 제3자와 체결한 임대보증금을 인수하여 을의 채무를 소멸시키는 것으로 하고, ××억원은 을의 을에 대한 대여금채권과 상계함

2. 신청내용

○ 수분양자가 분양자에게 분양대금 중 일부는 납부하고, 잔금은 납부하지 않은 채 부동산을 취득할 수 있는 권리를 재 취득자에게 양도하는 경우

• 수분양자와 분양자의 세금계산서 발급방법

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조 【거래 시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 따른 시기가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 세금계산서 또는 제32조의 영수증을 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급 시기로 본다.

④ 제1항과 제2항에 따른 공급 시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】

① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다.

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

2. 공급받는 자의 등록번호

3. 공급가액과 부가가치세액

4. 작성연월일

5. 제1호 내지 제4호 이외에 대통령령이 정하는 사항

○ 부가가치세법시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각 호에 따른다

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때 (1980. 12. 31. 개정)