필요경비 해당 여부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

o 청구인은 1959. 5.22. 상속으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 3,308㎡, 같은 동 산 42-30 임야 4,093㎡ 중 본인 지분 7,401 분지 4,093(이하, 2필지 4,093㎡를 ‘쟁점토지’라 함)을 2005. 5.26. 청구 외 정○○에게 양도한 후,

2005. 7.31. 양도가액은 실거래가액인 1,238,130,000원으로, 취득가액은 환산가액인 282,835,322원으로 하여 양도소득 과세표준을 예정신고함. o ○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사에서 쟁점토지의 실지거래가액을 확인하였고, 확인된 금액 1,857,200,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 통보함. o 이에 처분청은 양도가액은 실지거래가액인 1,857,200,000원으로, 취득가액은 환 산가액인 424,254,125원으로 하여 2006. 3.10. 청구인에게 양도소득세 120,368,100 원을 부과 처분함.

o 쟁점토지는 ○○건설(주)가 아파트 신축을 위해 매입한 지역에 위치한 토지로서, 청구인이 쟁점토지를 ○○건설(주)의 대리인인 정○○에게 양도한 실제양도가액은 1,548,000,000원이나 정○○의 요청으로 1,857,200,000원으로 형식적인 매매계약서를 작성하였고, 등기이전 등을 위한 신고용 매매계약서는 1,238,130,000원으로 작성하였을 뿐이다. o 위와 같이 쟁점토지를 양도할 때 3종류의 매매계약서가 작성되었으나 신고용 매매계약서를 제외한 2종류의 매매계약서는 매매대금을 정산한 후 당사간의 합의하에 폐기하였다. o 청구인의 실제양도가액이 1,548,000,000원이란 사실은, ○○은행 ○○동지점에 청구인 명의로 개설한 통장에 계약금과 중도금 742,880, 000원이 입금되자마자 309,000,000원이 현금 인출되었음을 알 수 있는데, 이는 매수인 정○○가 비자금 조성 등을 위해 매매가액을 1,857,200,000원으로 한 후 차액 309,000,000원 1) 을 인출해 간 것으로서 이를 보아도 알 수 있다. o 양도가액이 1,548,000,000원임을 인정할 수 없다면 양도시 지급한 중개수수료 30,000,000원, 예정신고비용 15,000,000원, 정○○에게 지급한 309,000,000원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

o 청구인에 대한 조사는 관서 4택지개발예정지구 부동산거래자에 대한 ○○지방경찰청 통보자료에 의한 것으로서, 쟁점토지의 양도가액이 1,857,200,000이란 사실은 ○○지방검찰청 보관 부동산매매계약서, 청구인의 영수증, ○○지방국세청장의 세무조사시 청구인의 처(박○○)가 청구인을 대신하여 작성한 확인서에 의하여 알 수 있고, o 청구인은, ○○은행 계좌에서 2005. 1.13. 12시 43분에 인출된 309, 000,000원은 정○○가 비자금 등의 조성을 위해 인출해 갔다고 주장하나, 동 금액에 대한 사용처를 조사결과 중개업자 정○○, 황○○, 김○○ 등에게 지급되었음이 확인되고, o 취득가액을 환산가액으로 한 경우, 중개수수료, 예정신고 비용 등은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니함으로, 확인된 1,857,200,000원을 양도가액으로 한 이 사건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

○ 쟁점토지의 양도가액이 처분청이 확인한 1,857,000천원인지 여부

○ 쟁점토지의 양도시 지출한 중개수수료, 신고비용 등을 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비인지 여부

• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다. 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/10,000)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의 하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

(1) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득과세표준을 신고함에 있어 양도가액은 실거래가액(1,238,130,000원)으로, 취득가액은 환산가액(282,835,322원)으로 하여 예정신고하였음이 확인된다.

(2) ○○지방국세청장은 관저 4택지개발예정지구 부동산거래자에 대한 ○○지방경찰청장의 통보자료에 의하여 청구인에 대해 양도소득세 등을 조사하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 매매대금 1,857,200,000에 유○○에게 양도하기로 한 매매계약을 2005. 1.13. 체결하고 계약금과 중도금 742, 880,000원을 계약일에 수령하였음이, ‘부동산매매계약서’, 청구인이 유○○에게 발행한 ‘영수증’, ○○은행 발행 ‘요구불 거래내역 조회표’에 의하여 확인된다.

(4) 그 후 청구인은 유○○로부터 매수자의 권리를 승계한 정○○로부터 잔금 1,114,320,000원을 수령하였음이 2), 청구인을 대리하여 청구인의 처 박○○이 작성한 ‘확인서’, 청구인의 ○○은행의 ‘요구불 거래내역 조회표’, 청구인이 정○○에게 발행한 ‘영수증’에 의하여 확인된다.

(5) ○○은행의 ‘요구불 거래내역 조회표’를 보면, 2005. 1.13. 12시 3분 청구인 명의로 개설한 통장에 같은 날 12시 33분에 742,880, 000원이 입금되었고, 같은 날 12시 43분에 309,000,000원이 현금 출금되었음이 확인된다.

○ 판 단

(1) 청구인이 받은 1,857,200,000원 중 309,000,000원은 매수인이 인출해 간 것이므로, 309,000,000원을 제외한 금액 1,548,000,000원이 쟁점토지의 양도가액이라는 주장에 대하여 청구인은, 유○○ 혹은 정○○가 비자금 등으로 사용하기 위하여 당초 거래금액을 부풀려 매매계약서를 작성한 후, 309,000,000원을 인출해 갔다는 취지로 주장하고 있으나,

○○지방국세청장의 조사서류에 의하면, 2005. 1.13. 12:43에 청구인의 ○○은행 계좌에서 인출된 309,000,000원의 사용처가 정○○, 황○○, 김○○ 등에게 지급되었음이 확인될 뿐, 청구인이 유○○ 등 매수인에게 반환하였다는 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있어, 조사과정에서 확보된 ‘부동산매매계약서’, 청구인이 유○○와 정○○에게 발행한 ‘영수증’, ○○은행 발행 ‘요구불 거래내역 조회표’ 청구인의 처 박○○의 ‘확인서’에 의하여 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도가액은 1,857,200,000원인 것으로 보여져 청구인의 주장은 받아들일 수 없을 것으로 판단된다.

(2) 양도가액이 1,548,000,000원임을 인정할 수 없다면 양도시 지급한 중개수수료 30,000,000원, 예정신고비용 15,000,000원, 정○○에게 지급한 309,000,000원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 주장에 대하여 소득세법 제97조 제3항 에 의하면, 의제취득일(1985. 1. 1.)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비는 이 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시 개별공시지가의 3%)만을 취득가액에 가산하도록 되어 있어, 청구인의 주장한 중개수수료, 예정신고비용, 정○○에게 지급하였다는 금액은 필요경비로 추가공제할 수 없을 것으로 판단된다.

위와 같이 청구인의 주장은 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 계산상 차액은 309,200,000원임. 2) 495,250,000원은 ○○은행 통장으로, 나머지 619,070,000원은 자기앞수표로 수령