농지 대토에 의한 양도소득세 비과세 해당 여부

○○세무서장이 2005. 3. 1. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 477,685,450원의 부과처분은, ○○읍 ○○리 ○○번지 전 1,717㎡, 같은 리 ○○번지 전 3,076㎡는 조세특례제한법 제69조 에 의한 자경농지에 대한 양도소득세 감면으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 1973. 4.19. 취득한 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 10필지 전 ․과수원 24,510㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)와 같은 리 ○○번지 대지 382㎡를 2004. 9. 6. (주)○○외 1인에게 양도한 후, 같은 해 10. 4. ○○시 ○○면 ○○리 산○○번지 외 5필지 52,349㎡(이하 "대토농지"라고 한다)를 취득하고 쟁점토지는 농지의 대토에 해당한다 하여 양도소득세를 비과세로 신고하였다. 처분청은 쟁점토지가 청구 외 ○○건설(주)에 임대되어 ○○-○○간 도로건설 공사의 현장사무실 및 건설자재 야적장, 중장비 등 주차장으로 사용되었으므로 양도당시 농지에 해당하지 아니한다 하여 양도소득세 비과세를 배제하고 2005. 3. 1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 477,685,450원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 3.31. 이 건 이의신청을 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 취득한 후 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지에 거주하면서 2001.11.15. 쟁점토지 중 9,920㎡만 ○○건설(주) ○○-○○도로 현장사무실에 임대하고 나머지 토지 14,590㎡는 자경하다 2004. 9. 6. 양도하였고, 1년 이내 적법하게 대토농지를 취득하였는데도 처분청이 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세요건에 위배된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 또한, 예비적으로 농지원부에 나타나는 14,590㎡은 8년 이상 자경한 농지이므로 조세특례제한법 제69조 에 의거 양도소득세는 감면되어야 한다.

쟁점토지 중 ○○건설(주)에 임대한 16,628㎡ 이외의 나머지 토지에 대하여도 2001.11월부터 양도일까지 ○○-○○ 도로공사 현장사무실 및 건설자재 야적장, 중장비 등 주차장으로 이용되어 양도당시 농지가 아니므로 농지 대토에 따른 비과세 규정을 배제하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지 중 14,590㎡가 농지 대토에 의한 비과세에 해당하는 여부 (2) 예비적으로 농지 대토에 해당하지 않을 경우 8년 이상 자경농지에 해당하는지 여 부

• 나. 관계법령

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

4. 대통령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제153조 【농지의 비과세】

② 법 제89조제4호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우

③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 "농지소재지"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시․군․구안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역

○ 소득세법시행규칙 제70조 【농지의 범위 등】

① 영 제153조제1항 및 제2항에서 "농지"라 함은 전․답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막․퇴비사․양수장․지소․농도․수로 등을 포함한다.

○ 소득세법기본통칙 89-1【비과세되는 농지의 대토 범위】

② 농지법에 의한 위탁경영, 대리경작 또는 임대차(사용대차를 포함한다)하는 농지를 대토하는 경우에는 제1항에 규정하는 농지의 대토로 보지 아니한다.

○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.(2001.12.31. 신설)

1. 농지가 소재하는 시․군․구안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역

• 다. 사실관계

(1) 청구인은 쟁점토지를 1973. 4.19.부터 1992. 3.20. 사이에 각각 취득한 후 2004. 9. 6. 청구 외 (주)○○과 최○○에게 25억 9천7백만원에 양도하고, 2004. 11.29. 처분청에 양도소득세를 대토 비과세로 신고한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 2004.10. 4. ○○시 ○○면 ○○리 산○○번지 외 5필지 52,349㎡를 7억원에 취득하였다. 대토농지는 공부상 전․과수원 6,491㎡, 임야 45,091㎡으로 되어 있으나, 농지원부와 청구인이 제출한 사진을 보면 임야의 실제 용도는 답․과수원으로 이용되고 있다.

(3) 청구인은 1968.10.20.부터 양도일까지 농지소재지에 거주하였고, 농지원부에는 1991. 2.25.부터 양도일까지 쟁점토지 전체에 채소․과수를 재배한 것으로 기재되어 있다.

(4) 처분청의 현지확인조사서를 보면, 쟁점토지는 2001년 11월부터 ○○건설에 임대되어 ○○-○○도로공사 현장사무실, 건설자재 야적장, 중장기 주차장 등으로 사용되어 양도 당시 농지가 아닌 대지 및 잡종지로 확인된다.

(5) ○○건설은 2001.11.24. ○○시장으로부터 쟁점토지 중 9,920㎡를 사무실, 식당, 주차장 등으로 일시 사용해도 된다는 허가를 받았고, 2004. 6.25. 타 용도일 시 사용 면적이 6,616㎡로 변경되었음이 확인된다.

• 라. 판단 이 건 이의신청은 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니어서 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세를 배제하였으므로 양도당시 농지여부가 쟁점으로

(1) 청구인은 임차인 ○○건설(주)가 ○○시장으로부터 농지의 타 용도일 시 사용허가 받은 9,920㎡만을 ○○건설(주)에 임대하였다고 주장하고, 처분청은 쟁점토지 전체를 임대한 것으로 보아 다툼이 있으므로 ○○건설(주)에 임대한 면적에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2001.11월 ○○건설(주)와 16,628㎡(5,030평)을 2001.11. 1.부터 2007.10.31.까지 36백만원에 임대차하기로 약정하였으나, ○○시로부터 일시사용허가가 9,920㎡만 확정되어 2001.11.25. 9,920㎡를 ○○건설에 24백만원에 임대차하기로 하고 계약서를 작성하고, 임대료로 받은 36백만원 중 12백만원을 2001. 12. 5. 현장소장에게 반환하였다고 주장하면서, 임대차계약서 사본과 영수증을 제출하고 있다. (나) 처분청이 현지확인시에 현장소장으로부터 확인한 임대차계약서 사본을 보면 임대차면적은 16,628㎡이고 임대기간은 위와 같으며 임차료는 36백만원임이 확인된다. (다) ○○건설(주) ○○-○○간 도로확장 및 포장공사 현장소장이 2005. 5. 2. 심리관청에 제출한 임대차계약 내역 보고에는 임차면적은 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 6필지 16,628㎡(허가는 9,920㎡)이고, 지급임차료는 36백만원으로 2001.11. 29. 일시불로 지급하였다고 확인하고 있다. (라) ○○건설(주)에 임대되어 대지 및 잡종지로 이용된 면적 16,628㎡의 해당지번은 임대계약 당시 ○○읍 ○○리 ○○번지와 ○○번지 10,463㎡, 88 674㎡, 911, 825㎡, ○○번지 1,788㎡, ○○번지 771㎡, ○○번지 1,107㎡이나, 2004. 8.31. 합병․분할되어 양도당시에는 ○○읍 ○○리 ○○번지 6,733㎡, ○○번지 184㎡, ○○번지 165㎡, ○○번지 335㎡, ○○번지 1,848㎡, ○○번지 1,872㎡, ○○번지 4,272㎡, ○○번지 448㎡, ○○번지 275㎡, ○○번지 496㎡임.

(2) 쟁점토지 중 ○○건설(주)에 임대하지 않은 나머지 토지가 양도당시 농지였는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 추가 제출한 자료에서 쟁점토지 중 ○○번지 약 550평을 ○○산업 문○○(사업자등록 명의자)에게 2004. 2월까지 임대한 사실이 있으나 양도일 현재는 농지이고, 이○○이라고 기재되어 있는 사실확인서를 제출했으나, 확인자의 주민등록번호가 기재되어 있지 않고 확인란에 확인자의 이름이 없고 무인을 찍어 확인자를 알 수 없다. (나) 쟁점토지 중 ○○읍 ○○리 ○○번지에서 2000. 5.20.부터 2001. 2.28.까지는 박○○이 2001. 3. 1.부터 2003.11. 6.까지는 문○○이 ○○산업(제조, 가마니)이라는 상호로 사업하였음이 국세통합시스템에 의해 확인된다. (다) 인근 주민들에게 탐문한 바, 현재 ○○공장이 들어선 자리에는 ○○산업이라는 거적(꺼치라고도 함)공장이 (주)○○에 팔리기 전까지 약 5년 동안 가동되었으며, 공장 건물은 작았지만 폭 10M, 길이 약100M 정도의 짚가리가 3～4동이 있었고, 5톤 트럭이 짚가리 동 사이를 돌며 짚을 운반하는 등 넓은 토지를 사용하였음이 탐문된다. (라) 2002. 4. 5. ○○소방서에서 작성한 화재원인조사서에는 이○○(2002. 4.23. 소유자 문○○으로 정정)의 사업장에 화재가 발생하여 짚가리 1동(600마지기, 240톤)이 화재로 소실돼 8,400,000원의 재산피해가 있었으며, 도면에 ○○산업 작업장과 짚가리 3동이 나타나므로 이○○에게 임대할 당시 공장 외에 짚가리를 쌓아 놓고 운영하였음이 확인되고, 도로 넓이가 8M인 것으로 보아 짚가리 동과 동 사이로 운반용 5톤 트럭이 다녔다는 주민들의 확인은 신빙성이 있다. (마) ○○산업을 운영한 실사업자 이○○은 쟁점토지 중 550평(쟁점외토지 ○○읍 ○○리 ○○번지 382㎡ 포함)을 2000. 1. 1.부터 2003.12.31.까지 사용하기로 하고 임대차계약을 맺었으나 볏짚을 쌓기 위해 계약면적보다 500평 정도를 더 사용(총 3,471㎡)하였고, 2004년 7월초 이사하였음이 확인된다. (바) 청구인이 제출한 사진(2004. 8.25. 촬영)에서도 기계와 건축자재가 놓여 있는 땅이 지푸라기가 박혀있고 지반이 단단해 보이는 것이 농지로써의 용도를 상실한 토지로 보여 진다. (사) ○○산업에 임대되어 농지로서의 용도를 상실한 3,471㎡은 ○○읍 ○○리 ○○번지 3,089㎡, ○○번지 382㎡임.

(3) 쟁점토지 중 ○○건설(주)와 ○○산업에서 사용하였던 면적을 제외한 나머지 토지 4,793㎡의 양도당시 농지였는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 사진(2004. 8.25. 촬영)에도 일부 농지가 확인되고, 공장으로 사용하지 않는 빈 땅에 이○○이 고추, 고구마, 토마토 등을 심었음을 인근주민들과 이○○에 의해 확인된다.

(4) 위 4,793㎡(1,450평)가 농지로 이용되었다면 청구인이 자경하였는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 고구마, 고추, 옥수수 농사를 지었다며 농약, 비료를 구입한 영수증을 제출하고, ○○건설(주)에 임대한 9,920㎡외의 토지는 농지로 사용했으며 청구인 김○○이 직접 농사지었음을 농지위원 차○○외 16인의 연서를 받아 확인서를 제출하였다. 확인서에 나타나는 사람 중에는 확인서 내용을 부인하며 확인서를 작성한 사실을 부인하므로 청구인이 제시한 증빙은 신빙성이 없다. (나) 청구인은 쟁점토지에서 1975. 1월부터 1993년까지 낙농업을 영위하였다고 주장하고 있다. ① 국세통합시스템에는 청구인이 1973. 1. 1.부터 1994. 1.28.까지 ○○목장(000-00-00000)을 운영하였음이 확인된다. ② 쟁점토지 중 ○○건설(주)에 임대한 면적과 ○○산업에서 사용하던 면적을 제외한 나머지 4,793㎡(취득당시 ○○번지 4,793㎡이었으나, 분할․합병되어 양도 당시 ○○번지 1,717㎡, ○○번지 3,076㎡)은 1973. 4.19. 취득하여 2004. 9. 6. 양도시까지 31년 5월 보유하였다. (다) 인근주민들과 임차인 이○○은 공장으로 사용하지 않는 빈 땅에 이○○이 고추, 고구마, 토마토 등을 심었다고 확인하고 있다. (라) 양도 당시에는 청구인이 직접 경작하지 않았기 때문에 경작상 필요에 의하여 농지를 대토한 비과세 농지에 해당하지 않는다.

(5) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 1973. 4.19.부터 1992. 3. 20. 사이에 각각 취득하여 12년 6월에서 31년 5월 동안 보유하였음이 확인되나, (가) ○○건설(주)에 임대하여 ○○-○○도로공사 현장사무실, 건설자재 야적장, 중장기 주차장으로 사용한 16,628㎡는 대지 및 잡종지로 양도당시 농지가 아니므로 대토 비과세 및 8년 자경농지 감면 대상이라는 청구인의 주장은 이유 없어 기각하고, (나) ○○산업에 4년 이상 임대하여 거적공장․짚가리동․짚을 운반하는 5톤 트럭 진입로로 사용한 3,471㎡는 양도당시 농지가 아니므로 대토 비과세 및 8년 자경농지 감면 대상이라는 청구인의 주장은 이유 없어 기각하고, (다) 쟁점토지 중 4,793㎡는 고추, 옥수수 등을 경작한 농지로 확인되나, 청구인이 양도당시 직접 경작하지 않았으므로 대토 비과세 요건에 해당하는 농지로 볼 수 없고, 보유기간이 31년 5월로 8년 이상 자경한 농지로 봄이 상당하므로 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.