농지 대토에 의한 양도소득세 비과세 해당 여부

○○세무서장이 2005. 1. 4. 청구인에게 결정 고지한 2004년분 양도소득세 559,870,260원은 조사하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2004. 7.29. ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 1,808㎡, 동 소재지 ○○번지 답 1,346㎡, 동 ○○번지 답 130㎡, 동 소재지 ○○번지 과수원 5,124㎡(이상 4필지 8,408㎡를 “쟁점토지”라 한다)와 동 소재지 ○○번지 답 1,550㎡, 동 소재지 ○○번지 임야 218㎡(이상 2필지 1,768㎡를 “쟁점 외 토지”라 한다)를 청구 외 (주)○○(이하 “(주)○○”이라고만 한다)에 양도하고, 2004. 9.17. 쟁점 외 토지는 양도차익 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 95,659,110원을, 쟁점 토지는 소득세법 89조 및 동법시행령 153조의 규정에 따라 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세로 하여 처분청에 자진 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 현지확인 결과 농지대토에 의한 비과세에 해당하지 않는 것으로 보고, 2005. 1. 4. 2004년도분 양도소득세 559,870,260원을 결정․고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2005. 3.25. 이의신청하였다.

청구인은 쟁점토지 소재지에 거주하는 자경농민으로서 쟁점토지를 3년 이상 경작하고 경작상 필요하여 양도일부터 1년 이내 다른 농지를 취득하여 경작하고 있음이 농지원부, 쟁점토지가 나타나는 항공사진, 쟁점토지를 촬영한 사진, 인근주민들의 경작사실 인우보증 등에 의하여 확인되어 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세 요건을 충족하였음에도 처분청은 쟁점토지를 양도 이후인 2004.11월 현지확인시 일부 도로 약 15평 정도를 보고 전체가 농지가 아니라고 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점토지를 양도하고 비과세 신청한 이 건에서 대토 비과세 요건 중 3년 이상 자경한 농민 및 경작상 필요에 의하여 새로운 농지를 취득한 요건은 충족하나, 쟁점토지가 농지로 볼 수 없는 것인데, 이는 국토정보지리원이 2002.11.에 촬영된 항공사진상 나타난 건물은 쟁점외 토지에 있는 단무지공장과 청구 외 유○○(이하 “유○○”라고만 한다)의 농가주택만이 확인되나, 청구인이 2002.10.15.에 촬영하였다는 증거(사진)에는 상기 건물 2동 외에 다른 건물이 있어 청구인이 제시한 사진이 쟁점토지를 촬영한 사진으로 볼 수 없고, (주)○○이 ○○군청에 사업계획승인 신청하면서 제출한 서류 중 쟁점토지를 촬영한 사진에도 쟁점토지의 일부가 인근 식당의 주차장으로 사용되었고, 일부 토지는 유○○의 농가주택 진입로로 이용되었음이 확인되는 바, 쟁점토지는 양도일 현재 농지로 볼 수 없는 것으로 양도소득세 비과세 배제한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 농지에 해당하지 않아 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세를 배제한 처분의 적법여부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제153조 【농지의 비과세】

② 법 제89조 제4호에서 󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우

③ 제1항 제3호단서 및 제2항 제1호에서 󰡒농지소재지󰡓라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 지역을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구 안의 지역

• 다. 사실관계

(1) 청구인은 쟁점토지 소재지인 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○번지 등지에서 주민등록이 최초로 작성된 1968.11.10.부터 계속하여 거주하였고 쟁점토지 중 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 1,808㎡, ○○리 ○○번지 답 1,346㎡, ○○리 ○○번지 답 130㎡ 이상 3필지는 1974.11.20. 매매를 원인으로 취득하였고, ○○리 ○○번지 과수원 5,124㎡는 1996. 4.30. 상속을 원인으로 취득하였으며, 피상속인은 1953. 3.23. 취득하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점 외 토지를 2004. 3. 4. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 ○○빌딩 ○○호에 소재한 ○○○○(대표이사 지○○, 000-00-00000)에 총매매대금 3,077,800,000원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하였으며, 잔금은 쟁점 외 토지 중 ○○리 ○○번지는 2004. 6.25.에, 다른 토지는 2004. 7.30. 받기로 하였고, 쟁점토지와 쟁점 외 토지는 2004. 7.29. 매매를 원인으로 소유권 이전등기 되었다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 3,831㎡, 같은 소재지 ○○번지 답 2,268㎡, 같은 소재지 ○○번지 답 2,918㎡, 같은 소재지 ○○번지 답 2,152㎡ 이상 4필지 11,169㎡를 2004. 8. 20. 취득하였으며, 2004. 9.17. 쟁점토지에 대하여 소득세법 제89조 4호 의 규정을 들어 농지대토에 의한 양도소득세 비과세 신고하였고, 쟁점 외 토지에 대하여는 양도차익 실지거래가액에 의거 계산하여 양도소득세 95,659,110원을 신고․납부하였다.

(4) 청구인은 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지에서 1980. 2.15.～1990.12.31. 기간 중에 ‘○○식품’이라는 상호로 ○○식품(단무지 제조)사업을 하였고, 1986. 6. 5.부터 현재까지 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에서 ‘○○식품’이라는 상호로 ○○식품(단무지 제조)을 운영하고 있다.

(5) (주)○○은 쟁점토지와 쟁점 외 토지를 소유권이전 등기한 후인 2004. 8.18. ○○도 ○○군수에게 아파트 355세대를 신축하는 사업계획승인신청서를 제출하였다.

(6) 이러한 사실은 청구인이 제출한 주민등록초본, 농지원부, 쟁점농지 인근주민 8명의 자경사실확인서, 등기부등본, 2002.10.15. 청구인이 쟁점토지에 대하여 촬영한 사진 16매, 2002.11. 국토정보지리원이 촬영한 항공사진, 2005. 1. 3. 청구인이 촬영한 사진 2매, 지적도, 대토농지에 대한 등기부등본, 농지등기부등본, 농자재 구입확인서, 2005. 4. 8. 쟁점토지 및 쟁점 외 토지를 촬영한 CD 등에 의하여, 처분청이 제출한 등기부등본, 건축물관리대장, ○○군수가 승인한 사업계획승인서, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서, 지적도, 2004. 6.21. 촬영한 사진 8매, TIS 등에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 이건 이의신청은 쟁점토지가 농지에 해당하지 않아 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세를 배제한 처분이 적법한지가 쟁점으로

(1) 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한자인지 여부와 종전의 농지의 양도일로부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면 (가) 청구인은 1968년 이후 쟁점토지 소재지에서 계속하여 거주하였음이 주민등록초본에 의하여 확인되고, 1997. 9. 7. 최초 작성된 농지원부에 청구인이 쟁점토지를 자경한 것으로 되어 있고, 쟁점토지 소재지의 이장인 나○○외 7명이 경작사실확인서를 제출하였으며, 처분청도 3년 이상 자경한 것은 적정하다고 인정하고 있다.

(2) 쟁점토지가 농지에 해당하는지 여부 (가) 청구인은 쟁점토지가 농지라는 근거로 2002.10.15. 여러 방향에서 쟁점토지를 촬영한 사진 16매(이하 “쟁점 사진1” 이라 한다), 쟁점토지 소재지의 이장 나○○외 7명의 경작사실확인서, 2002.11월 국토정보지리원이 촬영한 항공사진(이하 “쟁점 항공사진”이라 한다), 2005. 4. 8. 쟁점토지를 비디오로 촬영하여 제작한 CD(이하 “쟁점CD”라 한다)등을 증거로 제출하였다. 이에 처분청은 2002.11월에 촬영된 쟁점 항공사진에는 쟁점토지 및 인근 토지에 나타난 건물은 청구인의 단무지공장 창고(○○리 ○○번지 소재) 및 유○○의 농가주택(○○리 ○○번지 소재) 밖에 없으며, 2004. 8월에 쟁점토지 취득자인 (주)○○이 ○○군청에 제출한 사업계획승인신청서상에도 건물은 단무지 공장 창고 및 유○○의 농가주택밖에 없으나, 청구인이 제시한 쟁점 사진1에는 건물 2동 외에 다른 주택 등이 많이 나타난 것으로 보아 2002.10.15. 촬영한 쟁점사진1은 쟁점토지를 촬영한 것이라고 볼 수 없다는 주장이다. 따라서, 쟁점사진1이 쟁점토지만을 촬영한 것이고 쟁점토지 전부를 촬영한 것인지에 대하여 살펴보면 (나) 쟁점사진1 16매는 여러 방향에서 쟁점토지를 촬영한 것으로 사진 상에는 무우, 배추, 파, 콩, 호박 등의 농작물이 재배되어 있으며, 들깨 및 고추를 수확하고 난 잔재들도 보이고 사진상에 여러 주택도 보인다. 현장 확인한 결과 쟁점사진1에 나타난 건물은 쟁점토지의 인근에 있는 주택이거나 사찰 건물로 쟁점토지를 촬영한 진정한 사진으로 볼 수 있으나, 쟁점사진1 16매가 쟁점토지 전부를 촬영한 것인지는 분명하지 않다. (다) 처분청이 제출한 증거로, (주)○○이 ○○군청에 사업계획승인신청과 관련하여 2004. 6.21. 쟁점토지를 촬영한 사진8매를(이하 “쟁점사진2”이라 한다) 보면, 쟁점토지 일부가 쟁점토지 인근에 있는 식당(○○식당)의 주차장으로 사용되었고, 토지에 자갈 등이 깔려 있고 잡풀이 무성한 것으로 보아 다년간 농지로 이용되지 아니한 것이고 쟁점토지 중 ○○리 ○○번지 과수원 부지는 청구인이 1994년 이전에 과수나무를 베어 과수나무가 존재하지 아니하고, 일부는 유○○ 소유의 농가주택 진입로로 사용되고 있음이 사진으로 확인되어 쟁점토지는 농지가 아닌 나대지로 이용되었다는 주장이다. (라) 쟁점사진2는 2004. 6월에 촬영된 것으로 잡풀이 무성한데 잡풀은 대부분 명아주로 보이고 명아주는 일년초로서 줄기 높이가 1m가량 자라면 밭에서 많이 자라는 잡초로 명아주가 많이 있는 것만으로 쟁점토지가 나대지로 이용되었다고 보기는 어렵다 할 것이나, 현장확인 결과 유○○ 주택(현재 철거되어 없음) 진입로인 쟁점토지 ○○리 ○○번지 일부는 일반도로로부터 유○○ 주택까지 차량1대 정도가 진입할 정도의 면적에 자갈이 깔려 있으며, ○○군 ○○리 ○○번지에 거주하였던 유○○도(000-000-0000) 쟁점토지 중 ○○리 ○○번지 일부(도로로부터 15M 정도)를 주택 진입로로 이용하였다고 확인하고 있고 쟁점사진2 및 처분청이 2004.10월 현지확인 할 당시 촬영한 사진에도 주택 진입로가 확인된다. (마) ○○식당에서 주차장으로 이용하였던 쟁점토지 ○○리 ○○번지는 토지가 정지되어 있어 구체적인 면적은 확인할 수 없으나, 쟁점사진2를 보면 쟁점토지 중 ○○리 ○○번지 1,346㎡(407평)에는 차량이 2～3대 주차하고 있는 것이 확인되고 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 ○○식당을 운영하고 있는 윤○○도 쟁점토지 중 ○○리 ○○번지 일부를 식당 주차장으로 이용하였다고 확인하고 있다. (바) 청구인은 쟁점토지 중 ○○리 ○○번지도 농지라고 주장하나 쟁점 외 토지 중 ○○리 ○○번지의 건축물 관리대장을 보면, ○○리 ○○번지 답 1,808㎡가 건축물이 있었음을 알 수 있고 (주)○○이 2004. 6월에 촬영한 사진과 쟁점항공사진에도 건축물이 확인된다. 그러나, 건축물 이외의 면적은 잡풀이 있어 ○○번지 전부가 건축물이거나 대지로 이용되었다고 보기 어렵다. 쟁점토지 중 ○○번지에 대하여 건축물 정착면적으로서 농지로 이용하지 않은 면적은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 건축사무소 (주)○○의 청구 외 김○○ 건축사가 항공사진과 지적도를 근거하여 CAD로 산정한 295.89㎡이며 산정방법은 타당하다고 판단된다. 그러나 쟁점토지 ○○번지 중 건물 정착면적을 제외한 토지가 농지로 이용되었는지에 대하여는 분명하지 않다. 상기의 사실관계 및 판단을 종합하여 볼 때, 청구인은 고령으로 오랫동안 단무지 공장을 운영하고 있고, 쟁점토지 일부가 건물이 정착되어 있거나 주차장 및 주택진입로로 사용되는 등, 청구인의 주장만으로 쟁점토지 전부가 농지로서 경작상의 필요에 의하여 대토 하였는지 분명하지 않다 할 것인 바, 쟁점토지의 양도가 농지 대토에 해당하는지 여부는 이를 조사하여 필요한 처분을 하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 이의신청은 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.