분양권 매매계약서상의 명의자가 아닌 실질 귀속자에게 과세한 처분의 당부

처분청이 2004.07.20. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 586,850,560원의 부과처분은 쟁점분양권을 이○○이 취득하여 양도한 것인지의 여부 및 이○○이 양도한 것일 경우 양도가액과 취득가액에 대한 재조사를 실시하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하도록 하고, 2003년 귀속 종합소득세 36,369,960원의 부과처분에 대하여는 청구인의 주장이 이유 없으므로 이를 기각한다.

○○지방국세청장은 ○○도 ○○시 ○○동 택지개발사업지구 부동산 투기조사 결과 청구 외 망 이○○(청구인의 남편)이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○외 4필지의 분양권(이하“쟁점부동산”이라 합니다)에 주택을 신축 양도한 사실을 확인하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였는 바 처분청은 통보받은 과세자료에 의거 2004.07.20. 이○○의 상속인인 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 586,850,560원 및 2003년 귀속 종합소득세 36,369,960원 합계 금623,220,520원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.09.23. 이 건 이의신청을 제기하였다.

(1) 청구 외 이○○은 부동산 중개업 및 건축사업을 하였던 자로 쟁점분양권의 매매에 있어 중개인의 지위에서 양도인을 대신하여 계약을 한 것일 뿐이고 망 이○○이 쟁점분양권을 취득한 사실 및 양도한 사실이 전혀 드러나지 아니하였음에도 불구하고 매매계약서상 양도인을 대신하여 계약서를 작성하였다 하여 쟁점분양권을 매매한 것으로 보아 과세함은 근거과세원칙에 위배되는 명백한 추정과세이므로 취소되어야 하며 설령, 이○○이 쟁점분양권을 취득하여 양도하였다 할지라도 양도소득세는 소득세법 제96조 제1항 제2호 의 규정에 의거 그 취득가액 및 양도가액을 실지 조사하여 과세하여야함에도 처분청은 쟁점분양권의 취득일은 최초 분양권자가 분양받은 날로 보았고 취득가액은 최초 분양시의 총분양가액(미지급된 분양가 잔액포함)으로 보아 결정하였는데 이는 결국 쟁점분양권을 이○○이 양수하기 전까지 분양 받았거나 소유한 자는 배○○, 강○○, 박○○-고○○, 이○○, 정○○-서○○임에도 처분청은 이들 전 소유자들이 프리미엄 없이 분양권을 팔았다고 추정 모든 프리미엄을 이○○이 취한 것으로 추정하여 과세를 하였다 따라서 처분청은 이○○이 쟁점분양권을 취득하여 양도한 것으로 과세를 하고자 하다면 이○○과 거래한 당사자들에 대한 거래대금결제내역을 실지 조사하여 이○○에게 분양권을 매도한 자들의 양도차익과 이○○의 양도차익을 구분하여 과세하여야 하며, 만일 이○○의 실지취득가액을 확실히 밝히지 못한다면 추정과세가 아닌 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의한 가액(매매사례가액, 감정가액, 기준시가)을 취득가액으로 하여 과세하여야 한다.

(2) 처분청은 쟁점 부동산의 양도에 대하여 부동산매매업(주택신축판매업으로 과세한 것임)으로 보아 수입금액을 청구 외 김○○의 진술확인만을 가지고 결정하였는데 청구 외 김○○은 청구인들과 피상속인의 채권채무관계로 소송 중에 있는바 본인에게 유리하게 진술할 수도 있어 신빙성이 없는 것이고 현재 당사자인 이○○이 사망하여 진실을 알 수가 없으므로 금융조사 등을 통해 실거래가액을 확인하여 수입금액을 결정해야할 것이고 실거래가액이 확실하지 못한 경우 기준시가에 의해 과세처분 하여야 한다는 주장이다

(1) 쟁점분양권 및 부동산을 조사 중에 이○○이 사망하여 이 건에 대한 세무조사를 거래 상대방을 통하여 거래와 관련한 매매계약서, 거래확인서 등을 확보하여 과세하였는바 조세포탈을 목적으로 하는 소위 부동산 투기자들은 본인의 이름을 숨기고자 매매계약서 작성 시 매도자 또는 매수자 이름 옆에 대리인으로 기재 및 날인하여 미등기 전매를 하는 것이 일반적이며 이○○ 또한 전문 부동산투기자로서 쟁점분양권을 대리인으로 기재하여 미등록 전매하였으며 일부 확인된 부동산매매 영수증 및 매수자의 확인서에서도 이○○이 대금을 수령한 것으로 확인되었다. 따라서 이○○이 쟁점분양권을 자기 책임 하에 직접 취득 및 양도하였음이 확인되므로 청구주장은 이유가 없는 것이다. 또한, 쟁점분양권을 이○○이 자기 책임 하에 양도한 것으로 확인되므로 쟁점분양권 취득시에도 이○○이 타인 명의를 빌려 분양권을 취득한 것으로 밖에 볼 수 없고 따라서 쟁점분양권 중 최초 분양자 명의로 대리 취득한 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지의 취득가액을 당초 과세관청의 결정대로 ○○시에서 분양한 가액으로 정함이 타당하며 그 외 쟁점분양권인 ○○동 ○○번지, ○○번지는 최초 분양자의 명의변경 신청으로 고○○, 서○○ 명의로 이○○이 취득한 것이므로 이 또한 ○○시에서 분양한 가액으로 정함은 타당하고 이○○은 과거 부동산 중개인을 하였고 분양권 전매, 다가구주택신축판매 등 다방면에 부동산투기를 하여 이에 대한 소득을 조세포탈한 자로서 금융조사를 할 수 없을 정도로 치밀하게 거래 등을 하였으므로 청구인이 반대를 거증할 이 건 쟁점분양권 취득거래에 대한 관련 서류나 근거를 제시하지 않는 한 당초 결정대로 쟁점분양권의 최초 분양가액을 취득가액으로 결정함은 타당한 것이다 그리고 쟁점분양권 중 이○○으로부터 매수한 송○○, 호○○, 김○○가 제시한 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지의 매매계약서에 이○○의 동일한 도장(인감도장으로 추정됨)으로 날인되었는 바, 이 건 쟁점분양권 매매계약서를 변조하였다면 서로 이해관계가 없는 매수자인 송○○, 홍○○, 김○○ 3인이 매매계약서 작성 시 이○○의 동일한 도장으로 각각 날인할 수 없는 점과 홍○○이 중도금 영수증을 제시한 것으로 보아 달리 사실과 다른 계약서라고 볼 수 없으며, 쟁점분양권 중 ○○번지의 매매계약서에 이○○의 인장 날인은 없지만 매수자 및 부동산 중개업자의 날인이 있으며 중도금 영수증, 잔금영수증이 확인 되므로 사실과 다른 계약서라고 볼 수 없으며 쟁점분양권 중 ○○동 ○○번지는 매수자 서○○이 진술한 매매확인서 외에는 달리 거래사실을 확인 할 수 없다. 따라서 이 건 쟁점분양권(5건) 양도에 대한 양도가액을 청구인이 반대를 거증할 만한 증거자료를 제시하지 않는 한 매수자가 제시한 매매계약서나 거래확인서를 진실 된 것으로 밖에 볼 수 없으므로 청구주장이 이유가 없는 것이다

(2) 쟁점부동산의 토지를 이○○이 2002.11.19.에 취득하여 다가구주택 건축허가 및 준공을 하였으며 2003. 2.13. 소유권 보존등기를 하고 2003. 5.23. 김○○에게 양도하였는바, 이○○은 당초부터 주거목적이 아닌 판매를 목적으로 다가구주택을 신축하여 양도하였으므로 소득세법 제19조 제1항 및 같은 법 시행령 제32조에 의거 주택신축판매업으로 종합소득세를 과세한 것이고 매수자 김○○이 제시한 이○○과의 거래 회신문을 보면 총매매가액 1,200,000천원 중 계약금10,000천원을 2003. 5.23. 현금으로, 중도금 190,000천원을 2003. 5. 28. 이○○의 ○○은행통장으로, 잔금 1,000,000천원 중 309,000천원을 2003. 6. 10. 이○○에게 수표로 각각 지급하였으며 391,000천원은 건물보증금으로 인수하고 나머지 300,000천원은 이○○의 ○○금고 대출금을 인수하는 것으로 하였고 이에 대한 입증자료로 이○○이 작성한 계약금, 중도금, 잔금지급에 대한 영수증을 제시하였는바, 이 건 쟁점부동산의 양도가액은 진실되므로 청구주장은 이유가 없는 것이다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점분양권을 이○○이 취득하여 양도한 것인지의 여부 및 양도한 것으로 볼 경우 처분청이 결정한 양도가액 및 취득가액이 정당한 것인지의 여부

(2) 쟁점 부동산의 신축판매에 대한 수입금액 결정의 적정성 여부

• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제113조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.

③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지 내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이항에서 “다른 목적의 건물” 이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점1에 대하여 (가) 먼저 쟁점분양권의 소유권 변동내역 및 처분청의 양도가액, 취득가액 산정내역을 보면 아래와 같다. 물건지 구분

① ○○번지

② ○○번지

③ ○○번지

④ ○○ 번지

⑤ ○○번지 비고 양도가액 300,000 347,880 460,000 434,500 468,300 계약서상양도가 취득가액 138,040 156,542 151,787 157,193 157,853 최초분양 가 양도일자 2002.03.08. 2002.03.11. 2002.06.10. 2002.05.15. 2002.07.12. 계약서상 잔금일 취득일자 2002.01.29. 2002.01.28. 2002.01.28. 2002.01.29. 2002.01.30. 최초분양 계약일 소유권 변동내역 백○○ → 송○○ 강○○ → 서○○ 이○○ → 김○○ 박○○ →고○○ →홍○○ 정○○ →서○○ →정○○ 최종매수 게이○○이양도한 것으로 보아 과세 양도가액 입증자료 매매계약서 서○○ 확인서 매매계약 서 매매계약서, 대금영수증 매매계약서, 대금영수증 (나) 처분청은 쟁점분양권의 양도가액은 매매계약서상 양도가액을 취득가액은 당초 ○○시에서 최초 분양한 가액을 이○○의 취득가액으로 산정하였으며 양도일자는 매매계약서상 잔금일자를 취득일자는 ○○시와의 최초분양계약서 작성일자로 하였음이 양도시의 각 부동산매매계약서, 용지분양대장(원부) 및 ○○택지개발지구 단독주택용지 매매계약서에 의해 확인된다. (다) 쟁점분양권①,②,③의 최초분양자는 백○○, 강○○, 이○○이나 처분청은 이○○이 자기책임하에 분양권을 양도한 것이므로 이○○이 타인의 명의를 빌려 분양권을 취득한 것으로 판단하였고, 쟁점분양권 ④, ⑤는 박○○, 정○○이 최초 분양받은 것을 고○○, 서○○의 명의로 이○○이 취득한 것으로 판단하고 있으나 처분청은 쟁점분양권 ①, ②, ③의 취득과 관련하여 분양대금을 실제로 이○○이 납부하였는지의 여부 및 명의자 백○○, 강○○, 이○○이 이○○에게 명의를 대여한 사실이 있는지의 여부 등에 대해 조사한 내용이 없고, 쟁점분양권 ④, ⑤에 대해서도 이○○이 고○○, 서○○의 명의를 빌려 박○○, 정○○으로부터 분양권을 취득하였는지의 여부에 대한 조사내용이 없어 이○○이 쟁점분양권의 실제 취득자인지의 여부에 대해서 명확하게 확인되고 있지 않다. (라) 쟁점분양권 ①, ③, ④의 양도 시 부동산매매계약서에 의하면 각 매도인 백○○, 이○○, 고○○의 서명 아래에 대 이○○의 이름이 기재되어 있고 3건 모두 동일한 것으로 보이는 이○○의 인장이 날인되어 있으며 그 중 쟁점분양권④와 관련하여서는 2002.04.16. 고○○를 대리해 이○○이 홍○○에게 발행한 중도금 1억원의 영수증 및 매매계약서상 잔금지급약정일인 2002.05.15. 고○○가 발행한 162, 162천원의 잔금영수증(고○○의 지장이 찍혀있음)에 의해 매매대금을 영수하였음이 확인된다. 또한, 쟁점분양권②는 매매계약서가 없고 매수인 서○○의 확인서가 첨부되어 있는데 확인서에 의하면 총매매가액 347,880천원 중 계약금 20,000천원을 부동산중개인 이○○과 임○○에게 지급하였고 중도금 142,339천원은 분양대금으로 본인이 직접 ○○시에 납부하였으며 잔금 185,540천원은 2002.03.11. 명의변경과 함께 이○○과 임○○에게 지급하였다고 확인하고 있으며 쟁점분양권⑤의 양도와 관련해서는 부동산매매계약서상 매도인이 명의자 서○○이 아닌 이○○으로 기재되어 있고 이○○의 인장 날인은 없으나 매수인 정○○ 및 부동산중개업자 이○○의 인장은 날인되어 있으며 매매계약서상 중도금 지급약정일인 2002.06.05. 및 최종잔금지급약정일인 2002.07.12.에 이○○을 대리해 부동산중개업자 이○○이 매수자 정○○에게 발행해 준 중도금 160,000천원 및 잔금 75,000천원의 영수증에 의해 매매대금을 영수하였음이 확인된다.

○ 쟁점2에 대하여 이○○은 2002.11.21. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대 220㎡를 청구 외 임○○로부터 매수하여 2003.02.13. 단독주택 및 2종 근린생활시설을 신축하여 2003.06. 11. 청구 외 김○○에게 양도하였는데 위 거래와 관련하여 매수인 김○○이 제출한 이○○과의 거래 회신문에 의하면 계약금 10,000천원은 2003.05.23. 현금으로 중도금 190,000천원은 2003.05.28. 이○○의 ○○은행통장으로 잔금 1,000,000천원 중 309,000천원은 2003.06.10. 이○○에게 수표로 지급하였으며 391,000천원 및 30,000천원은 건물보증금과 이○○의 ○○금고 대출금을 인수하는 것으로 대체하였는바 총매매대금은 1,200,000천원이었음이 매도인 이○○이 매매대금을 영수하고 매수자 김○○에게 발행해 준 영수증(3매) 등에 의해 확인된다.

(7) 사실이 위와 같다면 쟁점1의 경우 처분청은 쟁점분양권의 양도와 관련하여 쟁점분양권 양도 시 부동산매매계약서에 이○○의 인장이 날인되어 있고 이○○이 매매대금을 영수하고 영수증을 발행하는 등 이○○이 취득하여 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였으나 양도가액과 관련하여서는 쟁점분양권(5건)의 총매매대금 2,010,680천원을 실제로 이○○이 영수한 것인지에 대한 거래자금 금융조사 및 쟁점분양권의 매수인들에 대한 명확한 사실조사가 이루어지지 아니하였고 취득가액과 관련하여서는 쟁점분양권의 최초분양자 백○○, 강○○, 이○○ 및 최초분양자로부터 명의변경에 의해 분양권을 취득한 고○○, 서○○에 대한 명의대여 사실 여부 조사 및 최초분양 시 ○○시에 분양대금 실제 납부자가 누구이며 이○○이 실제 고○○, 서○○의 명의를 빌려 박○○, 정○○으로부터 쟁점분양권을 취득한 것인지의 여부 등에 대한 사실 확인조사가 이루어지지 아니하였는바 쟁점분양권을 실제 이○○이 취득하여 양도한 것인지의 여부 및 이○○이 양도한 것일 경우 양도가액 및 취득가액 등에 대한 금융조사 등 사실관계의 명확한 재조사를 실시하여 쟁점분양권에 대한 양도소득세를 부과처분 하여야 할 것으로 판단되며 쟁점2의 경우에는 쟁점부동산의 매수자 김○○의 거래내역 회신문에 의해 2003. 05.23. 최초 계약금부터 2003.06.10. 최종 잔금지급일 까지 매매대금 지급내역이 구체적으로 상세히 기록되어 있고 매매대금 지급 후 매도인 이○○으로부터 받은 계약금 및 잔금영수증에 의해 이○○이 매매대금을 영수한 것이 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 1,200,000천원으로 보아 수입금액을 산정 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이건 이의신청은 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.