허위계약서 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 1,039.1㎡(이하 “쟁점 토지”라 합니다)를 2003. 2.24. 양도하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 자진신고 납부하였으나, 처분청에서 2004. 3월 실시한 재산제세 통합조사 결과 청구인이 쟁점 토지를 27억원에 양도하고도 양도소득세 신고서 및 등기신청 등에 첨부한 계약서에는 매매가액을 676,000,000원으로 하는 허위계약서를 작성한 사실이 확인되어 쟁점토지의 양도를 『허위계약서 작성 등』부정한 방법으로 양도한 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 2004. 7.30. 납기로 2003년 귀속 양도소득세 549,746,400원을 결정 고지하였다.

• 가. 쟁점 토지 양도와 관련하여 2002. 9.18. 작성된 27억원의 매매계약서는 실지거래가액에 의해 정상적으로 작성된 것이며 2002.12.31. 작성된 676,000,000원의 매매계약서는 매수인이 일방적으로 작성한 것으로, 두 개의 계약서가 작성된 사실만으로 청구인이 허위계약서를 작성하였다고 본 처분은 위법하다. 쟁점토지의 양도와 관련된 모든 거래는 청구 외 (주)○○(이하 “(주)○○”라 한다)의 대리인 이라고 주장하는 청구 외 도○○(이하 “도○○”라 한다)와 이루어 졌고 청구인의 입장에서는 양도대금을 정상적으로 수령할 수 있는지에 관심이 있을 뿐 도○○가 (주)○○와 어떠한 관계인지 알 필요도 없었고 단지 도○○가 (주)○○의 대리인이라고 주장하여 그에 응한 것일 뿐이며, 청구인의 입장에서는 허위계약서를 작성하므로 인하여 얻는 실익이 없어 구태여 매수인과 담합하여 허위계약서를 작성할 필요가 없고, 676,000,000원의 계약서는 매수인이 취득세 등을 신고하기 위한 증빙에 불과하며 이는 쟁점토지의 거래가 정상적으로 이루어 진 후에 일어난 사실로서 쟁점토지의 양도와 관련한 허위계약서가 아니며 이는 대법원의 판례에서도 인정하고 있다.
• 나. 쟁점토지의 양도가 소득세법시행령 제162조 의 2 제2항 제4호가 적용된다는 처분청의 처분은 위법하다. 소득세법시행령 제162조 의 2 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어 “부동산”의 범위에는 소득세법 제96조 제1항 제2호 의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 포함되지 않는 것이므로 청구인이 쟁점 토지를 양도한 날로부터 소급하여 1년 이내에 청구인의 남편인 청구 외 김○○(이하 ‘청구인의 남편’이라 함)이 취득한 2건의 아파트 분양권은 “3호”의 회수를 계산함에 있어 거래횟수에서 제외하여야 하며, 청구인의 남편이 동일인으로부터 동일 날짜에 취득한 두 필지의 연접한 토지는 비록 계약서가 2개로 작성되었다 하나 매매 대금도 일괄 지급하였고 최초에 한 장의 계약서로 작성되었다가 추후 두 필지가 동시에 매매되지 않고 각각 시차를 두어 매매될 경우 등기권리증을 넘겨주었다가 다시 회수하는 불편을 덜기 위해 법무사의 권유로 소유권이전 등기를 좀 더 편리하게 하기 위한 형식적인 것에 불과하므로 1회의 거래로 보아야 한다. 따라서, 쟁점토지의 양도일로부터 소급하여 1년 이내에 2회에 해당되므로 3회 이상으로 본 처분청의 처분은 위법하다.

• 가. 쟁점 토지를 허위계약서 작성에 의한 부정한 방법으로 양도하지 않았다는 주장에 대해

1. 청구인이 2002. 1. 4. 쟁점 토지를 청구 외 신○○로부터 취득할 당시 작성한 계약서와 쟁점 토지 양도와 관련하여 작성된 2002. 9.18.자 27억원의 계약서 및 2002.12.31.자 676,000,000원의 계약서 상 청구인의 서명ㆍ필적이 동일하므로 676,000,000원의 계약서는 매수인이 일방적으로 작성한 것으로서 단지 취득세 등의 신고용 증빙에 불과하다는 주장은 이유가 없으며

2. 2002. 9.18.자 27억원의 계약서상 잔금지급 약정일은 2003. 1.10.~31일 사이로 되어 있어 청구인이 쟁점 토지를 취득한 2002. 1. 9.로부터 보유기간이 정확히 1년으로 되어 있었으나, 등기접수용으로 작성된 2002.12.31.자 676,000,000원의 계약서상 잔금지급 약정일은 20032.14.로 보유기간을 1년 이상으로 하여 잔금지급 일자를 변경한 것으로 보아 쟁점토지에 대한 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고하여 조세부담을 회피하고자 하는 청구인의 기간 이익과 매수인의 취득세 및 등록세의 경감이익 등 공동의 이익을 추구하고자 담합에 의하여 676,000,000원의 허위계약서를 작성한 것이므로 청구인이 허위계약서를 작성하므로 인하여 얻는 실익이 없다는 주장은 이유가 없으며

3. 청구인의 주장대로 설사 잔금일자를 변경하는데 있어 청구인의 의도가 반영되지 않았다 하더라도 부동산을 거래함에 있어 각 용도별로 계약서를 다르게 작성하여야 할 이유는 전혀 없는 것이고, 오로지 거래사실에 입각한 1개의 계약서만을 작성하여야 할 것인 바, 쟁점토지의 거래와 관련하여 청구인과 매수인이 대외적으로 표방(부동산 등기 접수 및 양도소득세와 취득세 등 신고용으로)한 계약서는 676,000,000원의 계약서인 것이 분명하고 동 계약서는 계약일자, 매매금액, 대금수수관계 등이 모두 사실과 다르게 작성된 계약서로 확인되므로 이는 소득세법시행령 제162조의2 제2항 에 규정하는 허위계약서 등에 해당된다.

• 나. 청구인과 세대원이 쟁점 토지 양도일로부터 소급하여 1년 이내에 3회 이상 부동산을 양도 또는 취득하지 아니하였다는 주장에 대해

1. 소득세법시행령이 제162조 제2항 제4호에 규정하는 “부동산을 양도한 날로부터 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득”한 경우에 있어 “부동산을 양도한 날”의 “당해 부동산”에는 소득세법 제96조 제1항 제1호 에서 4호까지 규정된 당연히 실가로 과세되는 고급주택, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 미등기 양도 자산, 취득 후 1년 이내의 부동산 등은 포함되지 않지만, “3회 이상 양도 또는 취득”의 거래 횟수 계산에는 소득세법 제94조 제1호 에 규정하는 토지 및 건물은 물론 제2 호의 자산 중 부동산을 취득할 수 있는 권리도 포함되어야 하므로 청구인의 남편 이 취득한 2건의 아파트 분양권도 3회 이상 양도 또는 취득한 경우의 거래 횟수에 포함하여야 하고, 2) 청구인의 남편이 2002.10.29. 취득한 2건의 대지는 매도인 청구 외 ○○개발 (주)로부터 같은 날에 취득하였으나 각각 별도로 독립된 계약서에 의하여 취득한 것으로서 부동산 등의 거래 횟수는 거래단위별로 판단하여야 하므로 동일한 날짜에 동일인으로부터 연접한 2필지의 토지를 취득하였다고 하더라도 각 각 독립된 계약에 의하여 취득하였으므로 2건의 거래로 보아야 한다. 따라서 청구인이 양도한 쟁점 토지는 허위계약서 등에 의하여 1년에 3회 이상 부동산을 양도 또는 취득한 경우에 해당하므로 실지거래 가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인의 부동산 양도 행위가 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하는 “허위계약서 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우”에 해당되는지

② “1년 이내의 기간 동안 3회 이상”을 계산함에 있어 청구인의 남편이 취득한 2건의 아파트 분양권이 포함되는 지 및 동일인으로부터 동일자에 취득한 연접한 2필지 대지에 대한 횟수 계산을 2회로 보아야 하는지 여부에 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

○ 재일 46014-672. 01997. 3.20. 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 에서 규정한 “허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전”은 조세부담을 회피하기 위한 부정한 방법의 예시 사항임

○ 질의회신 (국세청 재산세과 -2999. 2004.10.26.) 현행 소득세법시행령 제162조 의 2 제2항 제4호의 규정은 양도소득세를 통한 부동산 등의 투기억제 기능을 담보하기 위한 것이므로, 당해 조항에서 정한 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득여부 판정시에는 부동산은 물론 부동산을 취득할 수 있는 권리인 아파트 분양권, 택지 분양권, 재건축 입주권 등의 거래도 포함하여 판단하는 것임.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2002. 1. 9. 쟁점 토지를 청구 외 신○○로부터 취득하여 (주)○○에게 2003. 2.14. 양도하였고 2003. 3.28. 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 예정신고서(양도차익 44,577천원, 납부세액 6,174천원)를 ○○세무서에 접수하고 동 세액을 2003. 4.30. 납부하였다.

2. 처분청은 청구인에 대한 부동산투기혐의자 재산제세 조사과정에서 청구인이 양도한쟁점부동산이 소득세법시행령 제162조 의 2 제2항의 제4호의 규정에 해당한다고 보아 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 549,746, 400원을 2004. 7.30. 납기로 결정하였다.

3. 청구인과 세대원이 쟁점 토지 양도일로부터 소급하여 1년 이내에 거래한 부동산 등 거래현황은 아래와 같다. 번호 성명 구분 거래일자 부동산내역 거래금액 (천원) 소재지 지목 면적㎡ 1 윤○○ 양도 03.02.14.

○○시 ○○동 ○○번지 대지 1,039.1 2,700,000 2 김○○ 취득 03.02.10.

○○시 ○○동 ○○번지

○○아파트 아파트 분양권 117.5 20,500 3 김○○ 취득 03.01.08.

○○시 ○○동 ○○리

○○아파트 아파트 분양권 117.5 40,700 4 김○○ 취득 02.10.29.

○○시 ○○면 ○○리

○○번지 대지 529.9 184,356 5 김○○ 취득 02.10.29.

○○시 ○○면 ○○리

○○번지 대지 529.9 89,031

4. 쟁점토지의 양도와 관련하여 작성된 매매계약서의 내용은 아래와 같다.

① 2002. 9.18.자 양도가액 27억원의 계약서

• 계약일: 2002. 9.18. (매수인: 도○○)

• 계약금: 3억원 (계약 시 영수)

• 중도금: 7억원 (건축허가 완료시)

• 잔 금: 17억원 (2003. 1.10.~31.)

② 2002.12.31.자 양도가액 676,000,000원의 계약서

• 계약일: 2002.12.31. (매수인:(주)○○)

• 계약금: 5억원 (계약 시 영수)

• 잔 금: 176,000,000원 (2003. 2.14.)

5. 청구인의 남편이 취득한 ○○시 ○○면 ○○리 2필지 대지의 거래내역은 다음과 같다.

① ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 1,059.9㎡

• 매도인: ○○개발(주), 매수인: 김○○, 이○○ 각 1/2공유

• 취득일: 2002. 9.11. (등기 접수일 2002.10.29.)

② ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 1,059.9㎡

• 매도인: ○○개발(주), 매수인: 김○○, 이○○ 각 1/2공유

• 취득일: 2002. 9.11. (등기 접수일 2002.10.29.)

• 라. 판단

1. 청구인의 부동산 양도행위가 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하는 허위계약서 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당되는지 여부에 대해 살펴보면 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 작성된 3개의 계약서 상 청구인의 서명ㆍ필적이 동일하고 실질거래가액이 27억원임에도 양도소득세 신고서 및 등기 신청서 등에 첨부한 계약서는 2002.12.31. 작성된 676,000,000원의 계약서임이 확인되고 있으므로 쟁점토지의 양도는 조세부담을 회피하기 위해 허위계약서 등 부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우에 해당하고,

2. 1년 이내의 기간 동안 3회 이상을 판단함에 있어 부동산을 취득할 수 있는 권리인 아파트 당첨권이 포함되는지 여부에 대해 살펴보면 현행 소득세법시행령 제162조 의 2 제2항의 제4호의 규정은 양도소득세를 통한 부동산 등의 투기억제 기능을 담보하기 위한 것이므로, “3회 이상 양도 또는 취득” 여부 판정 시에는 부동산은 물론 부동산을 취득할 수 있는 권리인 아파트 분양권, 택지 분양권, 재건축 입주권 등의 거래도 포함하여 판단하는 것으로 국세청 예규에서 해석하고 있으므로 청구인의 남편이 취득한 아파트 분양권을 포함하여 계산하면 1년 이내 3회 이상 부동산을 양도 및 취득한 경우에 해당된다.

위와 같이 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 소득세법 제96조 제1항 제5호 의 규정을 적용하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 결정한 처분은 정당하므로 국세기본법 제66조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.