인근건물의 임대가액을 시가 산정의 기준으로 볼 수 있는지 여부 등

○○세무서장 2003.10. 8. 청구인에게 결정고지 한 1999~2002년도 종합소득세 181,681,569원은 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정을 적용하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

처분청은 2003. 8월경 청구인의 형인 청구 외 김○○이 운영하는 ○○예식장에 대한 통합조사를 실시하여, 청구인이 김○○ 소유의 ○○예식장 건물에 연접한 자신의 소유 건물 중 2, 3층을 특수 관계자인 김○○에게 예식장 용도로 저가 임대한 것이라고 보아 부당행위 계산부인 규정을 적용하여, 2001.10. 8. 이 건 청구 관련 종합소득세 1999년도 귀속분 52,261,890원, 2000년도 귀속분 49,371,640원, 20 01년도 귀속분 46,058,700원, 2002년도 귀속분 33,989,330원을 각 부과처분 하였다.

• 가. 김○○이 임대한 부분은 청구인 소유 건물의 2, 3층임에도 불구하고 김○○ 소유 건물의 1층 점포에 대한 임대료를 시가 산정의 기준으로 하였으므로 부당하며,
• 나. 김○○이 임대한 1층 점포의 면적을 건축물관리대장상의 면적이 아닌 임대차계약서상의 면적으로 계산하였으므로 부당하고,
• 다. 청구인이 김○○에게 임대한 2, 3층 면적 중 3층의 휴게음식점 면적은 청구인이 타인에게 임대를 하지 못하고 있는 부분에 불과하고 김○○에게 임대한 것이 아니므로 이 건 청구 관련 임대면적에서 제외되어야 한다.

• 가. 청구인 소유의 건물 인근에 예식장이 없어 그에 연접해 있는 김○○ 소유의 건물 중 특수관계 없는 법인에게 임대한 1층 점포의 임대가액을 기준으로 시가를 산정한 것이고, 예식장의 특성상 일반 사무실이나 점포와는 달리 1층에 있는지 또는 2, 3층에 있는지에 따라 다르게 볼 것이 아니므로 당초 처분은 정당하며,
• 나. 김○○이 임대한 1층 점포의 임대차계약서에 임대차면적이 명시되어 있으므로 이를 기준으로 계산한 당초 처분은 정당하고,
• 다. 청구인이 김○○에게 임대한 2, 3층 중 3층의 휴게음식점은 김○○의 ○○ 예식장 사무실에서 설치한 자판기와 의자가 있고 예식홀 사이에 위치하여 예식장 고객이 사용하고 있으므로 이 건 청구 관련 임대면적에 포함한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 청구인 소유 건물에 연접한 김○○ 소유 건물 1층 점포의 임대차계약서상 임대가액을 시가 산정의 기준으로 본 것이 정당한지 여부
• 나. 청구인 소유 건물의 3층 휴게음식점 면적을 임대면적에 포함한 것이 정당한지 여부

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.(1995.12.29. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수 관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1995.12.29. 신설)

○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수 관계있는 자” 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.(1999.12.31. 단서신설)

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세 법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.(1998.12.31. 신설)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】(1998.12.31. 대통령령 제15970호로 개정된 것)

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.(1998.12.31. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.(1998.12.31. 개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.(1998.12.31. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액(1998.12.31. 개정)

③ 생략

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.(1998.12.31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액 (1998.12.31. 개정)

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액(1998.12.31. 개정)
• 나. 당해 자산의 감가상각비(기준 내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각 범위액을 한도로 한다) 및 공과금ㆍ수선비 등 그 자산을 유지ㆍ관리함으로써 발생하는 비용의 합계액(1998.12.31. 개정)

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】(2000.12.29. 대통령령 제17033호 로 개정된 것)

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.(1998.12.31. 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.(1998.12.31. 개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.(1998.12.31. 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998.12.31. 개정)

③ 생략

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.(1998.12.31. 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공 받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000.12.29. 개정)

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】(1998.12.28. 법률 제5582호로 개정된 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12.28. 개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

② ~③ 생략

④ 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12.28. 개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 (1999.12.28. 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

④ 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 생략

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준 확정 신고를 한 자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다. (1994.12.22. 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때(1994.12.22. 개정) 2~3. 생략

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 있다.(1994.12.22. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.(1994.12.22. 개정)

• 가. 사실관계

(1) 건축물관리대장을 보면, 청구인 소유의 건물은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○, ○○, ○○번지 (2002. 9.30. 2층 예식장에 연접하여 18.55㎡ 증축 시 ○○,○○번지 지번 추가) 지상4층, 지하2층 건물로서 이 중 2층 예식장은 835.45㎡(2002. 9.30. 김○○ 소유 건물과의 연결부분 증축 분 18.55㎡가 포함된 면적), 3층 예식장은 667.71㎡, 3층 휴게음식점은 149.19㎡로서, 김○○ 소유 건물과의 연결부분을 빼면, 2, 3층 면적의 합은 1,633.8㎡이다.

(2) 청구인과 김○○ 사이의 이 건 청구 관련 임대가액이 임대보증금 12,000,000원인 점에는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(3) 김○○ 소유의 건물은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 지상4층, 지하2층 건물로서 청구인 소유 건물과 2층이 연결되어 있으며, 이 중 1층 점포는 건축물관리대장상 389.28㎡로 되어 있으나, 그 임차인인 (주)○○ ○○점이 조사과에 제출한 임대차계약서를 보면, 1998. 7.17.자 작성된 임대차계약서에는 면적이 “약 일백평”으로 되어 있어 이를 환산하면 약 330.58㎡가 되고, 2000. 8.25.자 재계약으로 작성된 임대차계약서에는 면적이 “약 구십평”으로 되어 있어 이를 환산하면 297, 522㎡가 된다.

(4) 위 (주)○○ ○○점과 김○○ 사이에 작성된 임대차계약서를 보면, 1998. 7.25.부터 24개월은 보증금 20,000,000원, 월세 1,700,000원이고, 2000. 7.25.부터 24개월은 보증금 2천만원, 월세 1,900,000원으로 되어 있으며, 이는 (주)○○ ○○점이 2003. 8월경 조사과에 제출한 “임차료 지급사실 확인서”와 일치하고 있다.

• 나. 판단

(1) 위 관계법령에서 보았듯이 특수 관계자에 대한 저가 임대 시 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의하지만, 그렇지 않은 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 의하여 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액을 기준으로 판단하여야 한다.

(2) 청구인은 이 건 청구 관련 임대부분 중 3층 휴게음식점 149.19㎡는 김○○에게 임대한 것이 아니라고 주장하면서 김○○ 및 장○○ 와 체결한 임대계약서를 제출하였으나, 김○○이 “○○ 예식장 본관 및 별관 용도 현황”에서 확인 날인하였듯이 김○○ 및 장○○는 이 건 관련 건물 4층에서 “○○식당”이라는 일반음식점 사업자등록을 한 자로서 제출된 임대계약서는 신빙성이 없고, 3층 휴게음식점은 김○○의 예식장 사무실에서 자판기를 설치한 것으로 되어 있는 등 3층 면적 중 149.19㎡는 김○○에게 임대한 것이 아니라고 하는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(3) 처분청은 이 건 청구 관련 건물의 임대와 관련하여 그에 인접해 있는 형 김○○ 소유의 건물 중 특수 관계가 없는 법인사업자에게 임대한 1층 점포의 임대가액을 기준으로 시가를 산정하여 당초 처분은 정당하다고 주장하며, 형 소유의 인접건물 중 1층 건물은 청구 관련 건물과 층수 및 용도가 상이하여 당해 거래와 유사한 상황에서 거래된 가격으로 볼 수 없으므로 법인세법 시행령 제89조 제1항 의 규정을 적용할 수 없다 할 것이다.

(4) 따라서, 특수 관계자에 대한 자산의 임대에 있어서 법인세법 시행령 제89조 제1항 의 규정을 적용할 수 없으므로 법인세법 시행령 제89조 제4항 에 의거 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 전세보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액으로 적정임대료를 산정하여 종합소득세를 재경정함이 타당하다고 판단된다.

• 다. 결론 이 건 이의신청은 청구인의 주장에 일부 이유가 있어 국세기본법 제65조 제1항3호 규정에 의거 주문과 같인 결정한다.