환산취득가액 적용의 당부

사 건 2023 구단 200651 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 외 1 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2023. 10. 26. 판 결 선 고

2023. 11. 23.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

. 청 구 취 지 피고가

2021. x. xx. 원고 AAA 에게 한 2018 년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx 원 (가 산세 포함), 원고 BBB 에게 한 2018 년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx 원 (가산세 포함) 의 각 부과처분을 모두 취소한다.

가. 원고들은 별지 1 표 기재와 같이

2004. xx. xx. OO 시 OO 면 OOO 리 xxx-xx 외 14 필지를 각 2 분의 1 지분씩 취득하였고, 원고 BBB 은

2006. xx. xx. OO 시 OO 면 OOO 리 xxx 전 xxx ㎡ (이하 위 15 필지와 통틀어 ‘ 이 사건 각 토지 ’ 라 한다) 를 단독으 로 취득하였으며, 원고들은 이 사건 각 토지를 보유하다가

2018. xx. xx. CCC 등에 게 이 사건 각 토지를 합계 x,xxx,xxx,xxx 원에 양도하였다. 나. 원고들은

2019. xx. xx. 이 사건 각 토지의 양도가액을 실거래가액인 x,xxx,xxx,xxx 원으로, 취득가액을 별지 1 표 기재와 같이 x,xxx,xxx,xxx 원으로 하여, 2018 년 귀속 양도소득세를 원고 AAA 에 대하여 xxx,xxx,xxx 원, 원고 BBB 에 대하여 xxx,xxx,xxx 원, 합계 xxx,xxx,xxx 원으로 신고·납부하였다. 다. 피고는 세무조사를 실시한 결과 이 사건 각 토지 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액 xxx,xxx,xxx 원으로 적용하여, 2021. xx. xx. 이 사건 각 토지의 양도에 따른 2018 년 귀속 양도소득세액을 원고 AAA 에 대하여 xxx,xxx,xxx 원 (가산세 포함), 원고 BBB 에 대하여 xxx,xxx,x 원 (가산세 포함) 으로 각 경정·고지하였다 (이하 통틀어 ‘ 이 사건 처분 ’ 이라 한다). 라. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여

2021. xx. xx. 조세심판원에 심판을 청구하였 으나, 조세심판원은

2022. xx. xx. 원고들의 청구를 기각하는 재결을 하였다. [ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제 1, 2, 6, 7 호증 (가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

가. 원고의 주장 원고들이 이 사건 각 토지를 취득할 당시의 실지거래가액이 합계 x,xxx,xxx,xxx 임을 확인할 수 있는 자료로 이 사건 각 토지의 종전 매도인들이 작성한 부동산 거래사실확인서, 원고들의

2004. xx. xx. 부터

2004. xx. xx. 까지의 금융거래내역 등이 있고, 2004 년경 이 사건 각 토지는 연육교 건설사업 시행 등 개발호재로 인하여 높은 가격에 거래되었던 점을 보태어 고려하면, 이 사건 각 토지의 취득가액을 실지거래가액 x,xxx,xxx,xxx 원으로 인정하여야 함에도 불구하고, 이 사건 각 토지의 양도로 인한 2018 년 귀속 양도소득세를 산정함에 있어 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 인정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계 법령 별지 2 기재와 같다. 다.

1) 관련 법리 가) 구 소득세법 (2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호, 제114조 제1항, 제7항, 구 소득세법 시행령 (2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제176조의 2 제1항 등에 의하면, 토지의 양도차익을 계산할 때취득가액을 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시 실지거래가액의확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 증명서류로 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우, 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산 방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에의하여야 한다 (대법원

1991. 9. 13. 선고 90 누 9575 판결 취지 참조). 나) 한편, 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다 (대법원

1996. 6. 25. 선고 95 누 3183 판결 등 참조). 다만, 매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다 (대법원

1997. 6. 27. 선고 96 누 5810 판결 등 참조). 2) 인정사실 가) 원고들은

2019. xx. 9. 2018 년 귀속 양도소득세를 신고하면서, 매도인 CCC,DDD, EEE, FFF 과 사이에 작성된 부동산매매계약서와 매도인 GGG, HHH 가 작성한

2018. xx. xx. 자 부동산거래사실확인서를 인감증명서와 함께 제출하였다. 나) 원고들은 이 사건 처분 이전인

2021. xx. xx. 경 ‘ 이 사건 각 토지 취득시 매매계약서를 보관하고 있지 아니하며, 제출한 예금출금 내역 (수표 등) 외 제출가능한 취득금액을 증명할 수 있는 증빙이 없음을 확인합니다.’, ‘ 이 사건 각 토지를 취득하면서 취득 시 작성한 매매계약서를 분실하였습니다. 추후 계좌 출금 내역 및 양도인의 양도가액 확인을 통하여 계약서를 재작성하였으며, 취득가액은 재작성 당시 확인된 금액만을 기재하였음을 확인합니다.’ 는 내용이 기재된 확인서를 제출하였다. 다) 원고들 명의 계좌에서

2004. xx. xx. 부터

2004. xx. xx. 까지 아래와 같이 합계 xxx,xxx,xxx 원이 수표 또는 현금으로 인출되었다. 원고 AAA 원고 BBB 순번 인출일자 금액 (원) 순번 인출일자 금액 (원) 1

2004. x. xx. xxx,xxx,xxx 1

2004. x. xx. xxx,xxx,xxx 2

2004. x. xx. x,xxx,xxx 2

2004. x. xx. xx,xxx,xxx 3

2004. x. xx. x,xxx,xxx 3

2004. x. xx. xxx,xxx,xxx 4

2004. x. xx. xxx,xxx,xxx 5

2004. x. xx. xxx,xxx,xxx 6

2004. x. xx. xxx,xxx,xxx 합계 합계 xx,xxx,xxx 합계 xxx,xxx,xxx 원 라) 원고들은 이 사건 각 토지 중 ‘oo 시 oo 면 ooo 리 (이하 ‘ooo 리 ’ 라고만 한다) xxx-x 답 xxx ㎡ ’ 및 ’ooo 리 xxx-xx 답 x,xxx ㎡ ‘ 를

2004. xx. xx. EEE 로부터 매수하였는데, EEE 은 ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 xxx,xxx 원, ooo 리 xxx-xx 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx 원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 마) 원고들은 이 사건 각 토지 중 ‘ooo 리 xxx-xx 답 x,xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 유지 x,xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 답 xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 답 x,xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 답 xxx ㎡ ’ 를

2004. xx. xx. CCC 으로부터 매수하였는데, CCC 은 ooo 리 xxx-xx 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx 원, ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx, ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 x,xxx,xxx 원, ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx 원, ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 x,xxx,xxx 원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 바) 이 사건 각 토지 이외에 원고들이 2004 년 무렵 매수한 부동산은 아래와 같다. 순번 주소 번지 지목 면적 등기원인일 / 등기접수일 비고 원고 AAA 1 oo oo 군 o 면 oo 리 xxxx-x 전 x,xxx 2004.xx.xx./2004.xx.xx. x/x 지분 2 xxxx-x 전 xxx 3 xxxx-x 전 x,xxx 4 산 xxx-x 임야 xxx 5 oo 시 oo 면 ooo 리 xxx 전 xxx 2004.xx.xx./2004.xx.xx. x/x 지분 원고 BBB 1 oo 시 oo 면 ooo 리 산 xx-x 임야 xx,xxx 2004.xx.xx./2004.xx.xx. x/x 지분 산 xx-x 임야 x,xxx 2 3 xxx 전 xxx 2004.xx.xx./2004.xx.xx. x/x 지분 4 oo oo 군 oo 읍 ooo xx-x 잡종지 xxx 2004.xx.xx./2004.xx.xx. xxxx/xxxxx 지분 5 xx-x 전 x,xxx 6 xx-x 전 x,xxx 7 xx-x 잡종지 x,xxx 8 xx-x 잡종지 x,xxx 9 xx 답 xxx 10 산 x-xx 임야 xx,xxx [ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제 2, 4, 7 호증, 을 제 2, 3, 5 내지 7 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3) 구체적인 판단 살피건대, 위 인정사실, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 토지 취득 당시의 실지거래가액 확인을 위하여 필요한 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하고, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 원고들이 2018 년 귀속 양도소득세 신고 당시 제출한 이 사건 각 토지 중 일부에 관한 부동산 매매계약서는 우측 하단에 ‘ 한국공인중개사협회 인쇄

2013. 3. 25.’ 라 기재되어 있어 이 사건 각 토지 취득 당시가 아닌 사후에 소급하여 작성된 계약서로 보이고, 원고들 역시

2021. 3. 4. 자 확인서를 통하여 ‘ 이 사건 각 토지 취득 시 작성한 매매계약서를 분실하였고, 추후 계약서를 재작성하였다 ’ 는 취지로 진술하였으며, 달리 이 사건 각 토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 처분문서 등의 객관적 자료가 제출된 바 없다.

② 종전 매도인 GGG, HHH 가 작성한 부동산거래 사실확인서 (갑 제3호증) 는 원고들이 이 사건 각 토지를 취득한

2004. xx. xx. 로부터 약 14 년이 경과한 후인

2018. xx. xx. 작성된 것이고, 그 내용도 단순히 이 사건 각 토지 중 GGG 이 매도한 ‘ooo 리 xxx-xx’ 와 ‘ooo 리 xxx-xx’ 의 실제 거래가액이 xxx,xxx,xxx 원이고, HHH 가 매도한 ‘ooo 리 xxx-x’ 의 실제 거래가액이 xx,xxx,xxx 원이라는 일방적인 주장일뿐, 그 매매대금을 언제 어떠한 방법으로 지급받았는지 등과 같이 당시 매매거래의 경위와 세부 내역에 관한 구체적인 내용이 전혀 담겨 있지 않아 그대로 믿기 어렵거나 실제 취득가액을 증명할 수 있는 증거로서의 가치가 거의 없다고 보아야 한다.

③ 이 사건 각 토지의 2003 년 기준시가는 x,xxx 원 / ㎡ 내지 x,xxx 원 / ㎡, 2004 년 기준시가는 x,xxx 원 / ㎡ 내지 x,xxx 원 / ㎡으로 확인되고, 이 사건 각 토지 중 일부에 대한 종전 매도인인 EEE 과 CCC 은 ‘ooo 리 xxx-x’ 을 제외하고는 2003 년도 기준시가로 양도가액을 계산하여 양도소득세를 신고한 것으로 보이는바, 원고들 주장의 취득가액은 기준시가 대비 약 10 배 이상 높은 금액으로, 원고들이 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우에 해당한다고 할것이다.

④ 원고들이 이 사건 각 토지를 취득할 무렵인

2004. xx. xx. 부터

2004. xx. xx. 까지 원고들 명의 계좌에서 합계 xxx,xxx,xxx 원이 인출된 사실은 인정되나, 원고들이 제출한 출금거래내역에는 인출액만 기재되어 있을 뿐 지급 상대방 등은 알 수 없고, 위 인출액이 원고들 주장의 이 사건 각 토지 취득가액 x,xxx,xxx,xxx 원과 정확히 일치하는 것이 아님에도 원고들은 나머지 매매대금을 어떻게 조달하였는지에 대한 구체적인 내용조차 밝히지 못하고 있는바, 위 금원이 모두 이 사건 각 토지의 매매대금으로 사용되었다고 단정할 수 없다. 나아가, 원고들은 2004 년경 이 사건 각 토지 외에도 다수의 토지를 매수하였는바, 위 xxx,xxx,xxx 원의 인출내역에 이 사건 각 토지 외의 다른 토지에 대한 매매대금이 포함되었을 가능성도 배제할 수 없다.

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.