매매계약이 해제된 경우 양도가 있었다고 볼 수 없으므로 양도소득세 부과할 수 없음

1. 피고가 2021. 12. 1. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 각자 부담한다. 청 구 취 지 주문 제1항 기재와 같다.

• 가. 원고는 별지 부동산 목록 기재 각 취득일에 같은 목록 기재 각 부동산을 취득하여 소유하다가, 2017. 0. 00. 주식회사 AAA(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)와 사이에 같은 목록 기재 순번 1 내지 8번 부동산과 그 내부 집기 및 가구 등을 총 대금 OO억 원(계약금 O억 원, 1차 중도금 O억 원, 2차 중도금 O억 원, 잔금 O억 원), 잔금지급일 2017. 0. 0.로 각 정하여 매도하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 제1매매계약’이라고 한다)을 체결하였고, 2017. 0. 00. 이 사건 회사에게 같은 목록 기재 순번 9번 부동산을 대금 000원, 잔금지급일 2017. 0 0로 각 정하여 매도하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 제2매매계약’이라고 한다)을 체결하였다(이하, 별지 부동산 목록 기재 부동산들을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 하고, 위 각 매매계약을 통틀어 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).
• 나. 원고는 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급일인 2017. 0. 0.까지 이 사건 회사로부터 매매대금을 모두 지급받지 못하였으나, 이 사건 회사의 요청에 따라 이 사건 회사에게 이 사건 부동산을 인도하고 이 사건 회사와 BB에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.
• 다. 원고는 2017. 7. 피고에게 이 사건 제1매매계약에 따른 양도소득금액을 (–)000원, 납부세액을 0원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 2018. 2. 피고에게 이 사건 제2매매계약에 따른 양도소득금액을 포함시켜 양도소득세 수정신고를 하였다.
• 라. 피고는 2021. 9. 15.부터 같은 해 10. 19.까지 원고에 대한 세무조사(이하 ‘이 사건 세무조사’라고 한다)를 실시한 후 이 사건 부동산 취득가액 중 000원 및 석축공사비용 000원이 각 과다계상된 것으로 보고 이를 필요경비에서 부인하기로 하여 2021. 12. 원고에 대하여 2017년 귀속 양도소득세를 000원으로 경정․고지하는 처분(이하 ‘당초 처분’이라고 한다)을 하였다.
• 마. 한편, 이 사건 회사는 2021. 12. 대전지방법원 공주지원 청양군법원에 원고를 상대로 이 사건 제1매매계약에 관한 조정을 신청하였고, 2022. 1. 아래 조정조항과 같은 조정이 성립되었다(이하, 위 조정을 ‘이 사건 조정’이라고 한다). 이 사건 회사는 이 사건 조정에 따라 2022. 1. 28. 원고와 사이에 이 사건 제1매매계약의 총 매매대금을 60억 원에서 50억 원으로 감액하고, 잔대금지급일을 당초 2017. 0. 0.에서 2022. 0. 00.로 변경하는 것을 내용으로 하는 변경계약(이하 ‘이 사건 변경계약’ 이라고 한다)을 체결하였다.
• 바. 원고는 당초 처분에 불복하여 2022. 2. 조세심판원에 심판을 청구하였고, 조세심판원은 2023. 6. 원고에게 부정과소신고가산세(40%)가 아닌 일반과소신고가산세(10%)를 적용하여 이 사건 처분의 세액을 경정하고, 원고의 나머지 청구를 기각하는 결정을 하였다. 이에 따라 피고는 2023. 6. 29. 원고에 대한 2017년 귀속 양도소득세를 000원으로 경정하는 처분을 하였다(이하, 위와 같이 감액되고 남은 당초 처분을 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

• 가. 원고 주장의 요지 이 사건 매매계약은 이 사건 회사의 매매대금지급의무 불이행과 원고의 이행최고 및 해제통고에 따라 적법하게 해제되었으므로, 이 사건 처분의 과세요건이 되는 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다. 설령, 이 사건 매매계약이 해제되지 아니하였더라도, 피고가 산정한 양도가액에서 이 사건 조정과 변경계약에 의하여 감액된 0억원, 호텔 내 집기 및 가구 등의 가액 0억 원과 필요경비로서 지출한 석축공사비용 000원 등이 제외 또는 공제되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 피고 주장의 요지 이 사건 매매계약이 해제되었는지 여부가 명확하지 아니하다. 이 사건 부동산의 양도가액 중 이 사건 조정으로 감액된 0억원은 원고 스스로 매매대금채권 중 일부를 포기한 것이어서 이를 양도가액에서 제외할 수 없다. 양도가액에서 제외되는 호텔 내 집기 및 가구 등의 가액은 장부가액인 000원에 불과하며, 원고가 실제로 석축공사비용으로 00원을 지출하였음을 뒷받침할만한 객관적인 자료도 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부 먼저, 이 사건 처분의 과세요건이 되는 자산의 양도가 있었는지 여부에 관하여 본다.

• 가. 관련 법리 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 양도인이 매매계약을 해제하였다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 위 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없으며, 과세관청의 부과처분이 있은 후에 계약해제 등 후발적 사유가 발생한 경우 이를 원인으로 한 경정청구제도가 있다 하더라도 달리 볼 것은 아니다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결, 대법원 2011. 8. 25. 선고 2010두25152 판결 등 참조).
• 나. 판단 앞서 본 증거들과 갑 제54, 55, 65호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

① 원고와 이 사건 회사는 이 사건 매매계약을 체결하면서 당사자 일방이 매매계약상의 의무를 불이행하는 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다(갑 제32, 33호증).

② 이 사건 회사는 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 대금지급의무를 이행하지 아니하였고 경영상의 어려움을 호소하면서 이 사건 매매대금의 감액을 요청하다가 이 사건 조정을 신청하여 매매대금을 0억 원 감액하고, 잔대금지급일을 당초 2017..에서 2022...로 변경하는 것을 내용으로 하는 조정이 성립되었고, 그에 따라 원고와 사이에 이 사건 변경계약을 체결하였다. 그러나 이 사건 회사는 이 사건 조정과 변경계약에서 정한 잔대금지급기일까지 매매잔대금을 지급하지 아니하였다.

③ 원고는 2025... 이 사건 회사에게 본 이행의 최고를 받은 날로부터 7일 이내에 이 사건 매매계약에 따른 매매잔대금을 지급할 것을 최고하면서 그 지급의무를 이행하지 아니하는 경우 이 사건 매매계약의 해제와 손해배상청구 등 법적 조치를 하겠다는 내용이 기재된 ’매매대금 최고 및 계약해제서‘라는 제목의 최고서를 내용증명우편으로 발송하였고, 그 최고서는 그 무렵 이 사건 회사에게 도달하였다.

④ 이 사건 회사는 2025. 4. 21. 원고에게 이 사건 조정에 따른 잔대금 지급의무를 이행할 수 있는 방법을 마지막으로 찾고 있으니 양해하여 달라는 내용의 ’매매대금 최고 및 계약해제에 관한 답‘이라는 제목의 답변서를 내용증명우편으로 발송하였고, 그 답변서는 그 무렵 원고에게 도달하였다.

⑤ 원고는 2025. 5.. 이 사건 회사에게 이 사건 회사의 잔대금지급의무 불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 ’매매계약해제 통보‘라는 제목의 통보서를 내용증명우편을 발송하였고, 그 통보서는 2025. 5.. 이 사건 회사에게 도달하였다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약은 2025. 5.. 이 사건 회사의 잔대금지급의무 불이행으로 인하여 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 이 사건 처분의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없다.

• 다. 소결론 결국, 이 사건 매매계약에 따른 자산의 양도가 있었음을 전제로 하는 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 할 것이다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 이 사건 매매계약이 이 사건 소송계속 중 해제된 점과 그 밖에 이 사건에 나타난 여러 사정들을 고려하여 소송비용은 각자 부담하는 것으로 하여, 주문과 같이 판결한다.