주거용으로 사용한 오피스텔을 주택으로 보아 일시적 2주택 비과세 제외

사 건 2022구단102095 양도소득세부과처분취소 원 고 조AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2023. 7. 20. 판 결 선 고

2023. 8. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. xx. x. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 341,740,550원의 부과 처분을 취소한다.

• 가. 원고는 201x. 3. 2x. XX시 XX구 XX동 1544 XX 1단지 40x동 17xx호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 2015. 7. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 이를 소유하다가, 202x. 4. 3x. 이를 BB, CC에게 950,000,000원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하였다.
• 나. 한편 원고는 202x. 4. 2x. ‘zz시 zz면 zz면로 37, 20x동 24xx호 아파트’를 취득하고, 202x. 1. x. ‘aa aa구 aa로 415, aa 10x동 35x호’(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 하고, 이 사건 오피스텔이 속하는 10x동 자체는 ‘aa’라 한다)를 취득하여 현재까지 각 보유하고 있다.
• 다. 원고는 202x. 5. x. 이 사건 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 고가주택에 해당한다고 보아 9억 원을 초과하는 양도가액에 대하여 기본세율을 적용하여 산출한 202x년 귀속 양도소득세 2,615,230원을 신고·납부하였다.
• 라. 피고는 202x. 10. x.부터 202x. 10. x.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 이 사건 양도 당시 원고가 그 소유의 aa시 aa구 aa로 415, aa 10x동 35xx호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 하고 이 사건 오피스텔이 속하는 1동 자체는 ‘aa’라 한다)를 주거용으로 사용(임대)하였으므로, 원고는 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 202x.11. x. 원고에게 양도소득세 341,740,550원(가산세 포함)을 경정·고지(이하 ‘이사건 처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 202x. 11. x. 이 사건 오피스텔이 주택에 해당하지 않음을 이유로 이 사건처분의 취소를 구하는 조세심판을 제기하였으나 조세심판원은 202x. 5. x. 이를 기각하였다.
• 바. aa의 공부상 건물내역은 총 49층 업무시설(오피스텔)이고 이 사건 오피스텔의 내부구조는 아래와 같이 침실과 거실, 주방, 화장실, 파우더룸, 테라스, 현관 등을 갖추고 있다.
• 사. 원고는 이 사건 양도 전인 202x. 3. xx. DD에게 이를 임대(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였는데, 그 구체적인 내용은 아래와 같다.

○ 부동산의 표시: 소재지 - aa시 aa구 aa동 316 aa 10x동 35xx호, 용도 –업무시설, 전용면적 –84.9868㎡, 임대할 부분 –10x동 35xx호 전체

○ 보증금 10,000,000원, 월세 1,100,000원

○ 임대차기간: 202x. 3. xx. ~ 202x. 3. xx.

○ 특약사항: 본 계약은 임차인이 현장 확인 후 사업자 월세로 진행하는 계약임. 애완동물과 흡연은 금지하며, 벽에 못 박기 금지키로 한다. 본 물건은 임대인이 일반 임대 사업자로 등록한 물건으로 임차인은 용도 외 사용을 불허한다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 9 내지 12, 17, 18 내지 21, 24호증, 을제 1, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 과세요건의 입증책임은 과세관청인 피고에게 있으므로, 공부상 용도가 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 과세관청이 입증하여야 한다. 원고는 이 사건 오피스텔을 업무용으로 임대하였는데 임차인이 이를 임의로 주거용으로 사용한 것은 원고에게 책임지울 수 없는 사정인 점, 이 사건 양도시까지 임차인이 임의로 이를 주거용으로 전용한 기간은 36일에 불과한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔이 주택에 해당한다고 보아 한 이 사건 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있지만(대법원 2005. 12.23.선고 2005두8443 판결 등), 소득세법은 제88조 제7호에서 주택을 “허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 정의하고 있는바, 이처럼 실제 용도가 불분명한 경우 ‘공부상의 용도가 주택이 아닌 건물’의 경우에는 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 과세관청인 피고에게 있다. 또한 어느건물이 소득세법상 주택인지는 ‘양도 당시’를 기준으로 판단하여야 한다. 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부는 실제 사용자가 해당 오피스텔로 주민등록법상 전입신고를 마쳤는지1), 해당 오피스텔의 실제 사용자, 건물 관리인이나 이웃 오피스텔 사용자 등 제3자의 진술 내용, 그리고 마지막으로 해당 오피스텔에 관한 임대차계약이 있으면 그 구체적 내용 등 제반 사정을 두루 종합하여 양도 당시 오피스텔의 사실상 용도가 주거용이었는지 여부를 판단하여야 한다.

2. 이 사건의 경우 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 본 증거들에 갑 제22호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재, 증인 EE의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용된 것으로 판단되므로 주택에 해당한다고 봄이 타당하고, 원고가 소유한 주택 수에 산입함이 상당하다. 따라서 이 사건 양도가 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당한다고 보아 한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

① YY은 금속가구 제조업을 하는 사업체이고, 실제 사업자는 EE이나 사업자 명의는 2021. 6. 21.까지 DD으로 되어 있다가 2021. 6. 22. EE로 변경되었으며, YY의 사업장(제조공장)은 2018년부터 2021. 8. 18. 폐업시까지 xx시 xx읍 xx로 42-2에 위치해 있었다.

② 한편 aa는 분양 당시 편리한 주거시설임을 강조하며 소형아파트 대체상품으로 각광받고 있다고 홍보하였는데, 이 사건 오피스텔은 그 실내 구조가 현관, 거실, 주방/식당, 침실 3개, 화장실 2개, 파우더룸 등으로 이루어져 있고, 바닥난방이 공급되는 등 공부상의 용도와 상관없이 그 구조․기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있어 용도나 구조 변경 없이도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는상태이고, 바닥이 마루로 되어 있으며 벽면에 벽지가 발라져 있고 붙박이옷장 등이 존재하여 가구를 제조하기에 적합한 상태나 구조가 아니었다. 원고는 이 사건 임대차계약시 벽에 못 박기와 애완동물 사육도 금지할 정도로 이 사건 오피스텔의 파손 등에 민감하였던 것으로 보인다. 원고는 임차인이 가구 진열을 위해 이 사건 오피스텔을 임차한 것으로 알았다고 주장하나, 이 사건 오피스텔은 35층 높이에 위치해 있고 현관문이나 벽면도 유리로 되어 있지 않아 밖에서 내부 진열품을 보기에 적합한 구조나 상태가 아니었다.

③ 이 사건 오피스텔의 임대차계약서상 임차인은 YY 사업자 DD으로 되어 있으나, DD은 자신의 부모인 EE와 FF가 분양받은 아파트의 입주 전에 1년간 거주할 주거공간을 마련하기 위해 이 사건 오피스텔을 임차하였고, 원고 역시 이 사건 오피스텔의 실제사용자가 EE와 FF임을 알고 있었던 것으로 보인다(갑 제13,14호증). 이 사건 오피스텔의 실제 사용자인 EE는 이 법정에서 ‘업무용으로만 사용해야 한다는 얘기는 들은 적이 없다. 주민등록이전은 안 하는 조건으로 입주한 걸로 알고 있다. (중략) 저희는 주거목적으로 방을 구했는데 중개인이 이 사건 오피스텔에 주민등록이전은 안 된다고 했기 때문에, 저는 주민등록이전만 안 하면 되는 거구나 생각했다. (중략) 우리가 업무시설로 국한해서 들어오면 안 된다 했으면 저희는 입주를안 했을 것이다, 만약에 그런 특약이 있었다면 본인이 진짜 업무용으로 쓰는지 주거용으로 쓰는지 확인을 해 봐야 하는 거 아닌가’는 취지로 진술하였고, 원고는 EE의 이 사건 오피스텔 입주시점부터 퇴거시점까지 이 사건 오피스텔에 직접 방문하는 등의 방법으로 EE가 이 사건 오피스텔을 업무용으로 실제 사용하고 있는지 여부를 확인한 적이 전혀 없다. 이 사건 오피스텔의 임차인에게 사업자 명의가 있어 세금계산서를 발행할 수 있는 한 임차인이 이 사건 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는 지 여부는 원고에게 중요한 사항이 아니었던 것으로 보인다.

④ 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 체류지 변경신고를 한 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는바(대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다 14136 판결), DD은 캐나다 국적의 외국국적동포로, 2021. 4. 23. 이 사건 오피스텔을 자신의 체류지로 변경신고하였다.

⑤ 피고측이 aa의 관리사무소에 방문하여 해당 단지가 아파트인지 문의하자, 관리사무소 직원은 109동을 제외한 101 내지 108동은 1, 2층은 상가이고 3층부터는 아파트라고 답변하였다.

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.