다운계약서 작성에 따른 취득가액 입증책임

사 건 대전지방법원-2021-구단-101330 원 고 AAA 피 고 ◯◯세무서장 변 론 종 결

2021. 12. 16. 판 결 선 고

2022. 1. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 7. 1. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 100,000,000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2009. 4. 1. ○○시 ○○면 ○○리 전 388㎡, 같은 리 전 614㎡, 같은 리 전 762㎡(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관하여 2009. 3. 1. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마친 후 2016. 4. 1. ZZZ 외 1인에게 이 사건 각 토지에 관하여 2016. 3. 24. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나. 원고는 2016. 6. 30. 피고에게 2016년 양도소득세 예정신고를 하면서 이 사건 각 토지의 취득가액을 400,000,000원, 양도가액을 800,000,000원, 양도차익을 400,000,000원(=800,000,000원-400,000,000원)으로 하되 그 중 주차장용지 부분을 제외한 나머지 부분의 양도차익에 대해서는 농지대토에 대한 양도소득세 감면규정인 조세특례제한법 제70조 에 따라 양도소득세가 전액 감면됨을 전제로 주차장용지 부분의 양도차익에 대해서만 양도소득세 30,000,000원을 신고‧납부하였다.
• 다. 피고는 2020. 5. 6.부터 같은 해 5. 25.까지 원고가 신고한 농지대토에 따른 양도소득세 감면 규정의 적용 여부에 대한 세무조사를 실시한 후 ‘원고가 이 사건 각 토지의 양도일부터 1년 이내에 대체농지를 취득한 사실이 없어 농지대토에 따른 양도소득세 감면 규정이 적용될 수 없다’는 이유로 당초 신고한 농지 대토에 따른 양도소득세 감면을 부인하고 2020. 7. 10. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 100,000,000원을 경정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 각 토지의 실제 취득가액은 400,000,000원이 아니라 700,000,000원이라는 이유로 이 사건 처분에 불복하여 2020. 10. 1. 조세심판원에 심판청구를 제기했으나, 2021. 2. 1. 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 각 토지에 대한 양도소득세 예정 신고 시 이 사건 각 토지의 취득가액을 400,000,000원으로 신고하고 같은 취지의 매매계약서를 제출하긴 했으나, 위 매매계약서는 속칭 다운계약서로서 실제 취득가액은 700,000,000원이다. 이 사건 각 토지 취득 당시 전 소유자인 BBB는 본인의 취득가액보다 높은 금액에 매도하면 양도소득세를 많이 부담해야 한다고 하면서 원고에게 속칭 다운계약서 작성을 요구했고, 당시 원고는 어린이집을 개설‧운영하기 위해 BBB로부터 이 사건 각 토지를 비롯해 그 일대의 여러 토지를 한꺼번에 매수해야 하는 처지여서 BBB의 요구를 거절할 수 없었기 때문에 BBB와 매매대금을 480,000,000원으로 기재한 다운계약서를 작성했을 뿐이다. 따라서 이 사건 각 토지의 취득가액이 400,000,000원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2015두3577 판결 등 참조). 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는데(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조), 이는 실지취득가액에 있어서도 마찬가지이다. 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조). 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조).

2. 앞서 든 증거에 을 2호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 갑 3호증, 을 3호증의 각 기재만으로는 이 사건 각 토지의 취득가액이 700,000,000원이라는 원고의 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 각 토지의 취득가액은 400,000,000원이라고 봄이 상당하다. 따라서 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고는 2009. 3. 1. 이 사건 각 토지의 당시 소유자인 BBB와 이 사건 각 토지에 대하여 총 매매대금을 400,000,000원으로 하되 계약금 50,000,000원은 계약 당일 지급하고 잔금 350,000,000원은 2009. 4. 1. 지급하기로 하는 매매계약서를 작성‧날인하고, 위와 같이 완성된 매매계약서를 근거로 그 잔금 지급일인 2009. 4. 1. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

② 위 매매계약서 외에는 원고가 BBB로부터 이 사건 각 토지를 매수‧취득한 사실에 관하여 작성된 다른 매매계약서 등과 같은 처분문서가 따로 존재하지 않는 것으로 보이므로, 위 매매계약서는 이 사건 각 토지의 취득 사실에 관한 유일한 처분문서이고, 원고의 주장에 의하더라도 그 성립의 진정함이 인정되므로, 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 위 매매계약서에 기재된 내용대로 이 사건 각 토지에 대한 매매계약이 체결되고 이행된 것으로 보아야 한다.

③ 원고는 2009. 4. 1. 이 사건 각 토지를 매수‧취득할 당시 거래가액을 위 매매계약서대로 400,000,000원으로 명시하여 등기했을 뿐 실지거래가액이 700,000,000원 이라고 따로 신고한 적이 없고, 2016. 4. 1. 이 사건 각 토지를 양도한 후 피고에게 2016년 귀속 양도소득세 예정 신고를 할 때도 취득 당시에 마찬가지로 취득가액을 400,000,000원으로 스스로 신고함과 아울러 같은 금액의 위 매매계약서를 증빙자료로 제출하기까지 했다.

④ 원고는 위 매매계약서는 속칭 다운계약서로서 이 사건 각 토지의 실제 취득가액은 700,000,000원이라고 주장하고 있으나, 당시 원고가 BBB에게 이 사건 각 토지의 매매대금으로 700,000,000원을 지급했음을 뒷받침할 수 있는 금융거래내역과 같은 객관적인 증거는 고사하고 영수증이나 이면계약서 같은 것조차 전혀 제출하지 못하고 있으며, 심지어 그 주장의 매매대금 700,000,000원을 언제 얼마씩 몇 번에 나누어 어떤 방법으로 지급했는지 등과 같은 구체적인 내용조차도 전혀 밝히지 못하고 있다.

⑤ 원고가 그 주장사실을 뒷받침할 증거로 제출한 것은 BBB의 거래사실확인서(을 3호증)와 사실확인서(갑 3호증)밖에 없는데, 위 각 문서는 모두 이 사건 처분 이후에 작성된 것일 뿐만 아니라 그 내용도 단순히 이 사건 각 토지의 실제 거래가액은700,000,000원이라는 일방적 주장일 뿐 구체적으로 그 매매대금을 언제 얼마씩 몇 번에 나누어 어떤 방법으로 지급받았는지 등과 같이 당시 매매거래의 경위와 세부 내역에 관한 구체적인 내용이 전혀 담겨 있지 않아 그대로 믿기 어렵거나 이 사건 각 토지의 실제 취득가액을 증명할 수 있는 증거로서의 가치가 거의 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.