부동산의 양도가액 및 명의신탁 여부

사 건 대전지방법원-2020-구단-102237(2022.04.07) 원 고 최 피 고 세무서장 변 론 종 결 판 결 선 고 2022.4.7

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 1. 8. 원고에 대하여 한 양도소득세 ***원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고 명의 소유권이전등기 원고는 2009. 7. 9. 이** 외 4인(이하 ‘종전 소유자들’이라 한다)으로부터 별지1 부동산 목록 1 내지 6항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 포함하여 16필지 (이하 ‘관련 토지’라 한다)를 10억 원에 매수하는 매매계약을 체결하였고, 같은 날 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 관련토지에 관한 말소등기 소송 및 경매

1. 원고가 관련토지에 관한 잔금을 지급하지 못하자, 종전 소유자들은 원고를 상 대로 대전지방법원 천안지원 2009가합**호로 관련토지에 관한 소유권이전등기 말소 등기청구소송을 제기하여, 2010. 5. 7. ‘피고(이 사건의 원고이다)는 원고들(이 사건의 종전 소유자들이다)에게 관련토지에 관한 소유권이전등기에 대하여 매매계약 해제를 원인으로 한 말소등기절차를 이행하라’는 판결을 선고받았고, 원고가 이에 불복하여 항 소하였으나 대전고등법원 2010나**호로 항소기각 판결이 선고되었으며, 위 판결(이 하 ‘이 사건 말소등기청구소송’이라 한다)은 그 무렵 그대로 확정되었다.

2. 관련토지에 관하여 위 확정판결에 따른 말소등기가 집행되지 아니한 상태에서,

2016. 11. 23. 임의경매절차(이 법원 2016타경**호, 이하 ‘이 사건 임의경매’라 한 다)가 개시되었고, 위 임의경매절차에서 2017. 10. 20. 이 사건 토지가 *원 에 김**에게 매각되었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

• 다. 피고는 2020. 1. 8. 원고에게 2017. 10. 20. 매각된 이 사건 토지에 대하여 양도 소득세를 신고․납부하지 않았다는 이유로, 양도가액을 원, 취득가액을 원(관련토지 취득가액 억 원에서 면적 및 공시지가에 따라 안분한 금액 에 같은 방법으로 안분계산한 취득세를 더한 금액), 양도차액을 원으로 산출 한 양도소득세 원(신고불성실 가산세 원 및 납부불성실 가산세 *원 포함)을 부과․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 과세전적부심사, 국세심사위원회를 거쳐 2020. 1. 23. 감사 원에 심사청구를 하였으나, 감사원은 2020. 5. 6. 원고의 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지 번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

1. 이 사건 토지의 실제 소유자는 정 또는 주식회사 기업(이하 ‘**기업’ 이라 한다)이고, 원고는 단지 명의만 빌려준 명의수탁자에 불과하므로 양도소득세 납부 의무가 없다.

2. 원고는 이 사건 토지에 관한 매매계약이 해제되어 원상회복의무로 종전소유자 들에게 소유권을 회복할 의무가 있는데, 이 사건 임의경매로 인하여 그 소유권이전등 기의무가 이행불능으로 되어 그에 따른 손해배상채무 또는 부당이득반환의무를 부담할 뿐 이 사건 토지의 매각으로 아무런 경제적 이득을 얻지 못하였다. 오히려 종전 소유 자들은 정** 등으로부터 일부 매매대금을 지급받기도 하였고 원고에 대한 손해배상 채권 또는 부당이득반환채권을 가지게 되었으므로 원고가 아니라 종전 소유자들에게 양도소득세를 부과해야 한다.

3. 또한 정가 2009. 12. 5. 아산시 * 산 임야(이하 ‘이 사건 임야’라 한다)와 관련토지에 관하여 기업 명의로 계약한 억 원이 실제 거래가액 인데, 위 금액 중 이 사건 토지의 매매대금이 얼마인지를 확인할 수 없고, 정가 이 미 관련토지 및 이 사건 임야 중 1/2 지분을 취득한 상태였으므로, 위 **억 원은 관련 토지 및 이 사건 임야 중 나머지 1/2 지분에 대한 대금에 해당한다고 할 것인바, 그 양도가액이 취득가액보다 낮은 경우로서 양도소득세가 부과될 여지가 없다. 실제 취득 가액이 확인되었다고 보더라도 10억 원의 2배로 봄이 상당하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 명의신탁 여부에 관한 판단

• 가) 관련 법리

(1) 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 자신의 의사에 의해 부동산을 양도하여 그 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 국세기본법 제14조 제1항에서 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 당해 소득세의 납세의무자는 양도 의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 그 납세의무자가 되는 것은 아니나(대법원

1997. 10. 10. 선고 96누6387 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2012두10710 판결 등 참 조), 부동산의 소유권이전등기가 명의신탁에 의한 것이어서 그 부동산의 양도로 인한 소득을 실질적으로 얻은 자가 따로 있다는 점에 대한 증명책임은 그러한 사실을 주장 하는 사람에게 있다(대법원 1984. 12. 11. 선고 84누505 판결 등 참조).

(2) 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실 은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판 결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다57122 판결 등 참조).

(3) 행정소송의 수소법원이 다른 행정재판의 사실인정에 구속되는 것은 아니 지만, 이미 확정된 관련 행정재판에서 인정한 사실은 당해 행정소송에서도 유력한 증 거자료가 되므로, 당해 행정소송에서 제출된 다른 증거들에 비추어 관련 행정재판의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한, 이와 반대되는 사실 은 인정할 수 없으며, 특히 전후 두 개의 행정소송이 분쟁의 기초가 된 사실이 같으나 다만 소송물이 달라 기판력에 저촉되지 아니한 결과 새로운 청구를 할 수 있는 경우에 있어서는 더욱 그러하다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016두292 판결 등 참조).

• 나) 위 인정사실 및 갑 제4 내지 6, 8 내지 22호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기 재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 정**가 이 사건 토지를 포함한 관련토지의 실소유자 로서 이를 원고에게 명의신탁하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

① 정는 다른 투자자들(이, 이)과 함께 주식회사(이하 ‘**건설’이라 한다)를 설립하였다.

② 정가 안 및 종전 소유자들을 상대로 관련토지에 관한 소유권이전 등기 및 말소등기청구 소송을 제기하였는데, 2009. 1. 9. 대전지방법원 천안지원 2008 가합1678호로 일부승소판결[관련토지의 1/2지분에 관하여 잔금(억여 원)과 동시이행 으로 소유권이전등기를 명하는 원고(이 사건의 정이다) 일부승소판결(나머지 지분 에 대하여는 각하 및 청구기각판결)]이 선고되었고, 항소심(대전고등법원 2009나1380

• 호) 진행 중인 2009. 7. 30. 정**의 소취하로 소송이 종결되었다.

③ 원고와 정**는 위 항소심(대전고등법원 2009나1380호) 진행 중인 2009.

3. 25. 종전 소유자들과 사이에 관련토지를 10억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체 결하였으나, 그 약정기한 내에 잔금을 지급하지 못하였다. 이후 원고와 정의 요청 에 따라 2009. 7. 9. 재차 매매계약(원고 명의로 관련토지에 관한 소유권이전등기를 선 이행하되, 원고와 정가 2009. 7. 22.까지 잔금을 미지급할 경우 위 매매계약이 해 제되는 것으로 특약)이 체결되었으나, 또다시 약정기한 내에 잔금을 지급하지 못하였

• 다. ④ 이처럼 원고와 정는 종전 소유자들과 사이에 관련토지에 관한 소유권 분쟁이 진행되던 중 관련토지에 관한 별도의 매매계약을 체결하였는데, 원고는 이러한 관련토지에 관한 2차례의 매매계약 과정에 적극적으로 개입하였던 점, 원고와 정 사이에 등기명의를 안심하고 맡길 만한 특별한 인적 신뢰관계가 있었던 것도 아니었던 점, 관련토지의 소유권에 관한 분쟁을 진행하던 정가 돌연 원고에게 명의신탁을 하여야만 할 법률적, 경제적 동기도 없었던 점, 도리어 정는 **건설 설립 후 추 가 투자금을 마련하기 위하여 원고에게 요청하여 관련토지에 관한 근저당권 및 지상권 설정등기가 경료된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 원고를 관련토지에 대한 명 의수탁자 지위에 불과하다고 볼 수는 없다.

⑤ 원고는, 건설의 현에 대한 차용금 채무의 물상보증인(이 사건 토지 에 경료되었던 2009. 7. 9. 접수 현** 명의의 근저당권설정등기 및 지상권설정등기) 이었는데, 이 사건 토지가 임의경매절차에서 매각됨으로 인하여 물상보증인의 지위에 서 벗어나는 실질적인 경제적 이익을 얻기도 하였다.

⑥ 관련토지 중 5필지 2) 토지는 2017. 9. 28. 이 사건 임의경매절차에서 오영 필에게 원에 매각되었고, 피고는 원고에 대하여 관련토지 중 2017. 9. 28. 매각된 위 토지에 대하여 양도소득세를 신고․납부하지 않았다는 이유로, 2019. 2. 1. 양도가액을 원, 취득가액을 원(관련토지 취득가액 억 원에서 면적 및 공시지가에 따라 안분한 금액), 양도차익을 원으로 하여 산출한 양 도소득세 원을 부과․고지하였다. 이에 원고는 ‘관련토지의 실제 소유자는 정이고 원고는 명의만 빌려준 명의수탁자에 불과하다. 또한 관련토지 중 1/2 지분 의 매수가격이 억 원이므로 관련토지 전체 매수가격은 억 원이고, 이를 피고와 같 은 방식으로 환산하면 위 토지의 취득가액은 원이어서, 양도가액 (***원)이 더 낮으므로 양도소득세가 발생할 여지가 없다’고 주장하면서, 대전 지방법원 2020구단100064호로 피고를 상대로 위 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였 으나, 위 법원은 2021. 1. 14. 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 원고는 위 판결에 불복하여 항소하였으나 대전고등법원 2021누10246호로 항소기각 판결이 선고 되었고, 원고가 다시 상고하였으나 대법원 2021두50895호로 상고가 기각되었다.

2. 양도소득의 존부에 관한 판단

• 가) 관련법리 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 그 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 그 부동산의 양도 로 인한 소득이라고 볼 수는 없다(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결 참조). 소득세법은 개인의 소득이라는 경제적 현상에 착안하여 담세력이 있다고 보이 는 것에 과세하려는 데 그 근본취지가 있다 할 것이므로 과세소득은 이를 경제적 측면 에서 보아 현실로 이득을 지배 관리하면서 이를 향수하고 있어 담세력이 있는 것으로 판단되면 족하고 그 소득을 얻게 된 원인관계에 대한 법률적 평가가 반드시 적법하고 유효한 것이어야 하는 것은 아니다(대법원 1983. 10. 25. 선고 81누136 판결). 구 소득세법(2020. 12. 29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소 득세법’이라 한다) 제88조 제1호 본문은 양도소득세의 과세요건인 ‘양도’를 ‘자산에 대 한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산 을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다’고 정의하고 있다. 따라서 근저당권 실행을 위한 경매는 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로서 매수인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 위 규정에서 말하는 ‘양도’에 해당한다. 그리고 경매의 기초가 된 근저당권이 제3자의 채무에 대한 물상보증을 한 것이더라도 양도인은 물상보증인이 고 매각대금은 경매목적 부동산의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속된다(대법 원 2021. 4. 8. 선고 2020두53699 판결 등 참조).
• 나) 위 인정사실 및 앞서 든 증거에 의해 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합 하면, 원고는 이 사건 토지의 매각에 따른 이득을 지배 관리하면서 이를 향수하고 있 어 담세력이 있으므로, 여전히 과세소득을 보유한다고 봄이 타당하다.

① 이 사건 토지에 관하여 원고 명의 소유권이전등기의 말소등기가 이루어지 지 않은 채 임의경매절차에서 제3자에게 유효하게 매각되어 그 제3자 앞으로 소유권이 전등기까지 마쳤다. 원고가 종전 소유자들에게 소유권이전등기의무의 이행불능을 원인 으로 한 손해배상의무나 부당이득반환의무를 실제로 이행했다고 인정할 만한 충분한 증거가 보이지 않는다.

② 원고는 이 사건 토지를 물상보증에 제공했다가 이 사건 토지가 위와 같이 임의경매절차에서 제3자에게 매각됨에 따라 물상보증인의 지위에서 벗어나면서 구상권 을 취득했으므로, 실제로 구상을 받았는지에 상관없이, 이 사건 양도로 인한 양도소득 을 보유한다(원고가 위 구상권을 정**에게 양도하였다고 하더라도 이는 원고에게 이 미 양도소득이 귀속된 이후의 사정에 불과하다).

3. 양도가액에 관한 판단

• 가) 관련법리

(1) 구 소득세법 제97조 제1항 제1호, 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176 조의2 제1항, 제3항에 의하면 토지의 양도차익을 계산할 때 취득가액을 그 자산의 취 득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 증명서 류로 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액 을 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 또는 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다고 규정하고 있다. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2015 두3577 판결 등 참조). 또한 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지 양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로 서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는데(대법원

2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조), 이는 실지취득가액에 있어서도 마찬가지 이다. 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취 득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액 에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조).

(2) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부 인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언 대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다 19776, 19783 판결 등 참조).

• 나) 위 인정사실에 앞서 든 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 과 같은 사정들을 종합하여 보면, 관련토지 전체의 매수가액은 억 원으로 봄이 타당 하고, 2009. 7. 9. 매매계약서에서는 필지별 가치의 우열을 구분하거나 특정하지 않았 으므로 관련토지의 일부인 이 사건 토지의 실지양도가액은 소득세법 제100조 제2항 에 따라 관련토지 전체의 실지거래가액 억 원을 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 봄 이 타당하다.

① 원고가 관련토지에 관하여 2009. 7. 9. 매매계약을 원인으로 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 2009. 7. 9. 매매계약서에는 매매대금이 억 원으로 기재 되어 있는바, 이 매매계약서를 법무사가 매매대금을 매매계약 당사자들의 의사와 달리 임의로 기재해서 작성했다고 인정할 만한 충분한 증거가 보이지 않는다. 원고가 종전 소유자들로부터 이 사건 토지를 취득하는 과정에서 작성된 매매 계약서는 2009. 3. 25.자 일괄매매계약서와 2009. 7. 9.자 매매계약서인데, 2009. 3. 25. 자 일괄매매계약서에는 매매목적물로 ‘관련토지 및 이 사건 임야’가 기재되어 있을 뿐 그 중 1/2 지분에 관한 매매라는 기재는 찾을 수 없고, 그 매매대금은 ‘ 원’으로 기재되어 있으며, 매도인도 위 토지들의 공유자 전원인 ‘이, 송, 송, 송, 송’으로 기재되어 있고, 2009. 7. 9.자 매매계약서에는 매매목적물이 관 련토지 전부로, 매매대금이 ‘원’으로 기재되어 있고, 매도인은 앞서 본 매 매계약서들과 동일하게 공유자 전원이 기재되어 있으며, 한편 2009. 3. 25자 일괄매매 계약서와 같은 날 작성된 이 사건 임야에 관한 별도매매계약서의 경우, 매매목적물은 이 사건 임야 지분 전부로 기재되어 있고, 매매대금은 ‘원’으로 기재되어 있으며, 매도인은 2009. 3. 25.자 일괄매매계약서와 동일하게 공유자 전원이 기재되어 있는바, 처분문서인 위 매매계약서들의 기재에 비추어 보면, 원고는 종전 소유자들로부 터 이 사건 토지를 포함한 관련토지 지분 전부를 매수하였고, 그 매매대금을 ‘***원’으로 약정하였다고 보인다.

② 또한 관련토지에 관한 2009. 3. 25.과 2009. 7. 9. 각 매매계약서에 관련토지 중 지분 2분의 1의 소유자 송의 매도인으로서 서명․날인이 있고, 그 매매목적물 을 송의 상속인 소유 지분 2분의 1로 제한하는 문언이 엿보이지 않는바, 원고는 관련토지 전부를 종전 소유자들로부터 매수했다가 임의경매절차에서 제3자에게 매각했 다고 보인다.

4. 따라서 원고의 주장은 모두 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한