감정가액이 객관적으로 평가되지 않았다면 시가로 볼 수 없음

사 건 대전지법 2019구합106148 원고 *** 피고 OO세무서장 제1심 판 결 국승 변 론 종 결 2020.11.18. 판 결 선 고 2020.12.09.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고 OO세무서장이 2018. 10. 1. 원고 AAA에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세OOO원의 부과처분 및 2018. 10. 1. 원고 BBB에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분을 각 취소한다. 피고 OO세무서장이 2018. 10. 1.원고 AAA 및 원고 BBB에 대하여 한 2015년 1기분 부가가치세 OOO원의 부과처분 및 2018. 10. 1. 원고 주식회사 CCC에 대하여 한 2015년 1기분 부가가치세 OOO원의 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고 AAA, BBB(이하 ‘원고 AAA 등’이라 한다)은 2010. 1. 18. OOO부동산신탁주식회사로부터 충남 OO시 OO구 OO동 OOO, OOO(이하 ‘이 사건 토지’라하고, 이하 지번은 동 이하로만 특정한다) 및 OO동 OO 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’ 이라 하고, 이 사건 토지와 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 취득하였다. 매매 계약서상 이 사건 토지의 취득가액은 OOO원, 이 사건 건물의 취득가액은 OOO원(부가가치세 OOO원 포함)이다.
• 나. 원고 AAA 등은 2010. 4. 1. 이 사건 건물에 ‘OOO나이트클럽(이하 ’이 사건 나이트클럽‘이라 한다)’을 개장하고, 각 지분 50%씩을 보유한 공동사업자로 등록하였다.
• 다. 원고 AAA 등은 2015. 4. 26. 실질적으로 이 사건 나이트클럽의 영업을 종료하고, 2015. 5. 28. 폐업하였다.
• 라. 원고 AAA 등은 이 사건 나이트클럽을 철거한 후 이 사건 토지에 도시형 생활주택 및 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업을 추진하기로 결정하고, 2014. 11. 17. 각 50%의 지분을 투자하여 주택건설 시행 및 분양대행업 등을 목적으로 하는 원고 주식회사 CCC(이하 ‘원고 회사’라 한다)을 설립하였다.
• 마. 원고 AAA 등은 원고 회사에게 이 사건 부동산과 나이트클럽 조명기기 및 무대음향장비(이하 ‘이 사건 동산’이라 한다)를 양도하기로 하고, 2015. 4. 9. 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 실시하였다. 감정평가 결과 이 사건 토지의 가액은OOO원, 이 사건 건물의 가액은 OOO원으로 평가되었다. 원고 AAA 등은 이후 이 사건 동산에 대한 감정평가도 실시하였는데, 2015. 5. 6. 이 사건 동산의 가액은 OOO원으로 평가되었다(이하 이 사건 부동산, 동산에 관한 위 감정평가 결과를 ‘2015년 감정평가’라 한다).
• 바. 원고 AAA 등은 2015. 5. 19. 원고 회사와 사이에 이 사건 토지와 건물의 매매가액을 OOO원, 이 사건 동산의 매매가액을 OOO원(부가가치세 포함)으로 하는 매매계약을 각 체결하고, 원고 회사에게 이 사건 부동산 및 동산을 양도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 사. 원고 회사는 이 사건 건물에 대한 매입세액 OOO원을 토지 관련 매입세액으로 보아 2015년 1기분 매출세액에서 공제하지 아니하였으나, 이 사건 동산에 대한 매입세액 OOO원을 2015년 1기분 매출세액에서 공제하여 부가가치세를 신고하였다.
• 아. OO지방국세청장은 2018. 2. 5.부터 2018. 3. 26.까지 원고들에 대한 세무조사를실시한 결과, ‘원고들이 이 사건 양도와 관련하여 이 사건 동산의 가액을 과대평가하여양도소득을 과소신고하고, 이 사건 건물의 양도가액을 과소평가하여 부가가치세를 과소신고하였으며, 이 사건 동산을 업무무관자산 또는 토지관련 매입세액으로 매입세액 불공제대상으로 보아야 한다’는 취지의 과세자료를 피고들에게 통보하였다.
• 자. 이에 피고들은 이 사건 양도의 전체가액 OOO원을 실지거래가액으로 인정하되, 이 사건 양도가 구 소득세법(2015. 5. 13. 법률 제13282호로 개정된 것, 이하같다) 제100조 제2항에 따른 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당한다고 보아 구 소득세법 시행령 제166조 제6항 에 따라공시지가 공시지가(이 사건 부동산), 장부가액(이 사건 동산)을 기준으로 아래 표와 같이 안분 재계산하였다.
• 차. 위와 같은 재계산 내역을 기초로 하여 피고 OO세무서장은 2018. 10. 1. 원고 AAA에 대하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원, 원고 BBB에 대하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정․고지하였고(이하 합하여 ‘이 사건 양도소득세 부과처분’이라 한다), 피고 OO세무서장은 2018. 10. 1. 원고 AAA 등에 대하여 2015년 1기분 부가가치세 OOO원을, 원고 회사에 대하여 2015년 1기분 부가가치세 OOO원을 각 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 부가가치세 부과처분’이라하고, 이 사건 양도소득세 부과처분을 합하여 ‘이 사건 각 부과처분’이라 한다).
• 카. 원고들은 2018. 12. 20. 이 사건 각 부과처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2019. 6. 5. 기각 결정을 받았다. [인정 근거] 갑 제1 내지 5, 8, 10호증, 을 제1, 9호증의 각 기재(가지번호 있는 것은각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 부과처분의 적법 여부

• 가. 원고들의 주장

1. 이 사건 양도소득세 부과처분 및 원고 AAA 등에 대한 부가가치세 부과처분에 관한 주장(이하 ‘제① 주장’이라 한다)

• 가) 원고들은 감정평가가액에 기초하여 이 사건 양도의 거래가액을 구분하여 정하였고, 원고들이 구분하여 정한 양도자산별 거래가액이 현저히 부당하다고 볼 만한 특별한 사유가 없으므로, 이 사건 양도는 ‘토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하지 않는다.
• 나) 또한 원고들은 이 사건 부동산과 동산을 각각 별도의 매매계약에 따라 별도로 거래하였으므로, 이 사건 양도는 위 법규정에서 말하는 ‘토지와 건물 등을 함께 양도한 경우’에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 동산 양도가액을 이 사건 부동산의 양도가액에 합산하여 안분계산할 수 없다.

2. 원고 회사에 대한 부가가치세 부과처분에 관한 주장(이하 ‘제② 주장’이라 한다)가) 원고 회사는 이 사건 양도 전에 이미 도시형 생활주택 분양사업을 진행하고 있었고, 이 사건 건물을 철거하는 것은 도시형 생활주택의 신축을 위한 작업이었다. 원고 회사는 도시형 생활주택 신축 및 분양 사업을 신속하게 영위하기 위하여 이 사건 건물을 철거하면서 발생한 이 사건 동산을 이 사건 건물과 함께 매수하였으므로, 이 사건 동산에 관한 매입세액은 원고 회사의 사업과 무관한 매입세액이라고 볼 수 없다.

• 나) 또한 이 사건 동산은 이 사건 건물에 부속되어 있었을 뿐 부합되지 않은 별개의 물건이었으므로, 이 사건 동산에 관한 매입세액은 이 사건 건물에 관한 매입세액에 포함된다고 볼 수 없고, 나아가 이 사건 토지 관련 매입세액으로도 볼 수 없다.
• 나. 관련 법령 별지의 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 원고들의 제① 주장에 관한 판단

• 가) 앞서 든 증거들과 갑 제6, 7호증, 을 제4 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

① 원고 AAA은 2013. 7. 26. 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받으면서 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 실시하였다. 당시 감정평가 결과 이 사건 토지의 감정평가액은 OOO원, 이 사건 건물의 감정평가액은 OOO원이었고, 이 사건 건물 가액은 이 사건 동산이 포함된 상태로 평가되었다.

② 2015년 감정평가서에는 “의뢰인의 요청으로 건물 내부의 나이트클럽 인테리어와 나이트클럽의 조명시설과 음향설비 등을 제외하고 감정평가하였다”는 취지가 기재되어 있다. 한편 2015년 감정평가를 실시한 감정평가사 FFF는 이 사건 세무조사 과정에서 “원고 AAA 등이 세무관련 근거를 확보하기 위하여 감정평가가 필요하다고 했고, 건물가격을 하향조정하는 것이 힘들어 대전까지 와서 감정평가를 의뢰한 것 같다. 이 사건 동산은 취득일자, 취득가액이 확인되는 영수증, 견적서, 세금계산서 등이 없어 원고 AAA 등이 제시하는 목록과 직원에게 구두로 탐문한 취득가액 등으로 가액을 평가하였고, 눈으로 보이지 않는 물건은 확인하지 못하였다”라는 취지로 진술하였다.

③ 이 사건 동산을 최종 처분한 DDD는 이 사건 세무조사 과정에서 “2016. 가을경 원고 AAA으로부터 이 사건 동산을 처분해 달라는 부탁을 받고 이를 보관하던 중, 양도일로부터 2년 정도 경과한 시점에 조명, 음향장치 이외의 시설장치 일체는 O만 원에, 음향장치는 OO만 원에, 조명장치는 무상으로 고물상에 처분하였다”라고 진술하였다.

• 나) 위 인정사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면 2015년 감정평가에서의 양도자산별 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 결정되었다고 보기 어렵고, 갑 제6, 9, 11호증의 기재만으로는 2015년 감정평가에서의 감정가액이 합리적인 기준에 따라 결정되었다고 인정하기에 부족한바, 결국 이 사건 부동산과 동산의 양도는 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당된다고 할 것이다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 소득세법 시행령 제166조 제6항 은 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 유형재산에 관한 가액의 산정은 장부가액이 없는 경우 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 하도록 규정하고 있는데, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호는 평가의 원칙으로서 ‘일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가한 경우, 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우’의 감정가액은 제외하는 것으로 규정하고 있다.

② 그런데 2015년 감정평가는 2015. 4. 21.을 기준시점으로 하면서도 원고 AAA 등의 의뢰에 따라 이 사건 건물이 철거될 예정이라는 점을 감안하여 이루어졌다. 이는 ‘건물의 철거’라는 장래의 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 한 평가에 해당하여 평가기준일 현재 이 사건 건물의 원형대로 감정한 가액으로 보기 어려운바, 결국 2015년 감정평가의 감정가액을 이 사건 건물의 객관적 가액을 평가할 자료로 인정하기는 어렵다.

③ 더욱이 원고 AAA 등은 이미 2013.경에도 감정평가를 통하여 이 사건 부동산의 평가액을 파악하고 있었는데, 이로부터 2년 경과한 이 사건 감정평가 시점에 이 사건 건물의 가액이 급격히 하락할 만한 별다른 사정을 찾아볼 수 없다. 이 사건 건물이 철거될 예정이라는 사정은 2015년 감정평가 당시의 사정이 아니고 장래의 사정에 불과하다.

④ 2015년 감정평가는 이 사건 동산의 가액을 파악함에 있어서도 아무런 객관적 증빙자료 없이 원고 AAA 등이 제출한 목록, 직원들의 진술 등에 의존하여 평가하였고, 일부 물건은 직접 확인도 하지 않은 상태에서 이루어졌다. 이 사건 나이트클럽 개업 무렵인 2010.경 이 사건 동산을 설치하였다는 EEE는 이 사건 동산의 가액이 약 OO억 원 가량이라고 주장하고 있으나, 이를 뒷받침할 아무런 객관적인 자료가 없을 뿐만 아니라, 조명, 음향장비의 감가율이 높다는 점을 감안할 때 2010.경의 가액과 2015. 4.경의 가액에 큰 차이가 없다는 것은 납득하기 어렵다.

• 다) 또한 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산과 동산에 관한 매매계약이 별도로 체결된 사실은 인정되나, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 부동산과 동산은 일괄적으로 양도되었다고 판단되고, 이 사건 동산은 이 사건 건물과 별도의 물건이 아닌 ‘건물 등’에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

① 이 사건 부동산과 동산에 관한 각 매매계약의 매도인, 매수인, 매매계약 체결일이 모두 동일함에도 굳이 이 사건 부동산과 동산에 대한 매매계약서를 별도로 작성하여야 할 만한 별다른 사정을 찾아볼 수 없고, 그러한 계약 형태는 통상적인 거래 관행에도 반한다.

② 부동산과 동산이 일괄 양도되었는지 여부는 형식적인 계약서 매수만을 기준으로 판단할 수는 없고 거래의 실질적인 내용도 고려하여야 할 것인데, 원고 BBB이 원고 회사의 대표자로서 원고 회사를 운영하면서 원고 AAA과 함께 원고 회사의 업무를 실질적으로 수행하는 이상 이 사건 부동산과 동산을 별도로 매도하는 것과 일괄 양도하는 것에 별다른 차이가 없어 보인다.

③ 이 사건 부동산의 경우 그 매매계약서에 토지 가액과 건물 가액을 구분하지도 않은 채 그 합계액만을 기재하였음에도 이 사건 건물에 설치되어 있는 동산의 가액은 별도로 구분하여 별도의 가액을 기재한 것은 이례적으로 보인다.

④ 이 사건 동산에 대한 매매계약서에도 ‘매도인은 건물 명도로 동산 소유권을 이전한 것으로 한다’라고 기재되어 있어 이 사건 부동산과 그 처분을 함께하는 것으로 예정하고 있다.

⑤ 원고들은 한편으로는 “원고 회사가 이 사건 건물을 신속하게 철거하고 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하기 위하여 이 사건 건물과 동산을 함께 양수하였다”라고 주장하기도 한바, 이는 이 사건 부동산과 동산에 대한 각 매매계약이 별개의 거래라는 주장과는 모순되는 주장이다.

2. 원고들의 제② 주장에 관한 판단

• 가) 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 동산에 관한 매입세액은 원고 회사의 사업과 직접 관련된 매입세액이라고 보기 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 원고 회사는 주택건설 시행 및 분양대행업 등을 목적으로 하고, 이 사건 동산은 위와 같은 원고 회사의 업무와 연관이 없는 나이트클럽 운영을 위한 물건들이다.

② 원고들은 이 사건 건물을 신속하게 철거한 후 이 사건 토지 지상에 주택을 신축하기 위하여 이 사건 동산을 함께 매수하였다고 주장하나, 원고 회사가 설립된 2014. 11. 17.경부터 이 사건 부동산 및 동산을 매수하기까지는 약 6개월의 기간이 있었는바, 그 기간 동안 사업을 준비해 온 원고 회사가 이 사건 동산을 반드시 매입하여야만 하는 급박한 사정이 있었다고 보기는 어렵다. 원고들이 이 사건 동산에 대한 매매계약을 체결한 이후 이 사건 동산을 이 사건 건물에서 별다른 어려움 없이 분리하여 별도의 창고에 보관하다가 약 2년 후 DDD를 통하여 처분한 점에 비추어 보더라도, 원고 회사가 그 목적 사업을 위하여 이 사건 부동산과 동산을 반드시 함께 매수할 필요성이 있었다고 보이지는 않는다.

③ ‘사업 관련성’의 유무를 판단함에 있어 지출의 목적과 경위, 사업의 내용 등에 비추어 그 지출이 사업의 수행에 필요한 것이었는지를 살펴야 한다는 점을 고려하더라도, 위와 같이 이 사건 동산을 매입한 것은 원고 회사의 사업 수행에 불가피한필요성이 있는 것이 아니라 간접적인 관련성만이 있을 뿐이다.

• 나) 설령 이 사건 동산 매입과 관련한 매입세액이 원고 회사의 사업과 직접적인 관련성이 있다고 하더라도, 앞서 살펴본 사실 및 사정들을 종합하면 원고 회사는 이 사건 건물이 있는 이 사건 토지를 취득한 후 그 건물을 철거하고 토지만을 사업에 사용하였고, 원고 회사가 이 사건 동산을 매입한 것은 결국 이 사건 건물의 철거를 위한 것인바, 이는 구 부가가치세법 시행령 제80조 제2호 에 규정된 ‘철거한 건축물의 취득 및 철거 비용에 관련된 매입세액’에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.