양수인이 양도인의 최초 부동산 매매 계약을 해지하기 위해 지급한 계약해지금은 양도가액에 포함됨

사 건

○○지방법원-2019-구단-45 원 고

○○○ 피 고

□□세무서장 변 론 종 결 2020.03.26 판 결 선 고 2020.04.16

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 11. 1. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 62,369,173원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 자신 소유의 ○○시 ○○구 ○동 16-4 답 241㎡ 및 지상주택이 ○○○○개발특구 사업부지로 편입됨에 따라 사업시행자인 ○○○○공사로부터 이주자택지분양권(이하 이 사건 분양권이라 한다)을 취득하였다.
• 나. 원고는 2011. 3. 25. 고○○에게 이 사건 분양권을 7,100만 원에 양도하는 계약을 체결하고, 같은 날 매매대금 전액을 수령하였다(이하 1차 계약이라 한다).
• 다. 원고는 2012. 11. 27. ○○○○공사로부터 ○○ ○○구 ○동 717-3 대 267㎡(이 사건 분양권의 대상토지로 확정된 필지)를 191,760,000원에 공급받기로 하는 계약을 체결하였고, 같은 날 고○○은 ○○○○공사에 19,176,000원을 납부하였다.
• 라. 원고는 2012. 12. 3. 김○○에게 이 사건 분양권을 양도하였다(이하 2차 계약이라 한다). 2차 계약의 매수인인 김○○은 2012. 12. 7. 1차 계약의 해제를 위하여 원고 명의로 고○○에게 1억2천만 원을 변제공탁(‘매매대금 및 위약금 1억 원 및 계약보증금 2천만 원’. 이하 이 사건 공탁이라 한다)하였고, 그 무렵 원고 명의로 1차 계약에 대한 해제통지가 이루어졌다.
• 마. 원고는 2012. 12. 10. 피고에게 2차 계약에 따른 양도소득세 예정신고를 하였다(양도가액 211,760,000원, 취득가액 191,760,000원, 취득일 2012. 12. 3.)
• 바. 피고는 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 2017. 11. 1. 원고에게 양도소득세 127,636,620원의 부과처분을 하였다[양도가액 178,352,000원(2차 계약 양수인 김○○이 원고를 대신해 공탁한 1억 2천 만 원 + 2차 계약서 상의 매매가액 39,176,000원 + 1차 계약자 고○○이 2012. 11. 27. ○○○○공사에 지급한 19,176,000원), 취득가액 0원].
• 사. 피고는 2018. 10. 23. 직권으로 양도소득세를 127,636,620원에서 112,182,810원으로 감액 경정하였다(고○○이 ○○○○공사에 지급한 19,176,000원을 양도가액에서 제외).
• 아. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 조세심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2019. 9. 10. ① 이 사건 분양권의 취득시기는 ○○○○공사가 원고에게 이주택지 분양권에 대한 권리가 확정되었음을 통보한 2011. 12. 5.이어서 1년 이상 보유한 양도 자산으로 종전 적용한 50% 세율이 아닌 40% 세율로 적용하여 양도소득세를 경정하고 ② 2차 계약의 정산지불금 중 19,170,000원에 대한 실제지급여부 및 필요경비에 대해 재조사하라는 결정을 하였다.
• 자. 피고는 조세심판원의 재조사결정에 따라 재조사 후 2018. 10. 23. 양도소득세를 112,182,810원에서 74,734,620원으로 감액 경정하였다[① 19,176,000원을 원고가 수령하지 않은 것을 확인하고 양도가액에서 제외하여 양도가액을 1억 4천만 원으로 산정, ② 이 사건 분양권을 1년 이상 보유한 것으로 정정해 세율 40% 적용]
• 차. 이 사건 계속 중 피고는 2020. 1. 6. 양도소득세를 74,734,620원에서 62,369,173원으로 감액 경정하였다(고○○이 ○○○○공사에 지급한 19,176,000원을 취득가액으로 산입. 이하 감액․경정되고 남은 양도소득세 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 10호증, 을 제1 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 위와 같이 감액 경정된 후 최종적으로 남은 쟁점은 이 사건 공탁금 1억 2천만 원이 양도가액에 포함되는지 여부인데, 이 사건 공탁은 김○○이 원고와 고○○ 사이의 1차 계약을 해제시키기 위해 원고의 이름으로 이루어진 것이고, 그 상세 내역도 1차 계약의 매매대금 71,000,000원에 위약금을 가산한 100,000,000원 및 고○○이 ○○○○공사에 납부한 계약금 20,000,000원으로 구성되어 있다. 김○○으로서는 자신이 체결한 2차 계약을 성사시키기 위해서는 1차 계약을 해제해야 했고, 그에 필요한 금액을 스스로 정하여 적극적으로 공탁을 한 것이지 원고가 김○○에게 공탁을 요구하거나 금액을 정한 것도 아니고, 양도과정에서 발생하는 위약금 또는 배상금은 양도와 관련하여 발생하는 소득이기는 하지만 양도대금 자체는 아니고, 자산의 이전과 대가적인 관계에 있다고 볼 수도 없으므로, 1차 계약의 양도금액이었던 71,000,000원을 초과하는 공탁금 49,000,000원은 원고의 양도가액에서 제외되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단 1) 소득세법 제95조 제1항 은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총 수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 여기서 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻하고, 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 참조).

2. 위 인정사실, 위 각 거시 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 공탁금은 그 경제적 실질이 2차 계약에 따른 이 사건 분양권의 양도와 대가관계에 있다고 할 것이므로, 이를 이 사건 분양권의 양도가액에 포함하여 과세한 이 사건 처분은 정당하다. 따라서 원고의 주장은 이유없다.

① 원고는 고○○과 1차 계약을 체결한 상태에서 이중으로 김○○과 2차 계약을 체결하였으므로, 1차 계약을 해제하기 위해서는 기수령 매매대금의 반환 및 이자, 손해배상금 등을 지급하여야만 하는 상태였다.

② 이 사건 공탁금 1억 2천만 원의 세부내역은, ㉠ 기수령 매매대금(71,000,000원)과 반환시까지 이자 상당액 및 손해배상금 등을 합친 금액으로 1억 원, ㉡ 고○○이 ○○○○공사에 납부한 계약보증금 2천만 원(실제 납입금 19,176,000원, 반환시까지 이자 상당액)으로 구성된다. 그런데 위 세부항목들은 모두 원고가 1차 계약을 해제하기 위해서 고○○에 대하여 지급하여야 하는 원고의 채무에 해당한다.

③ 김○○이 이중매매에 해당하는 2차 계약의 매수인이라 할지라도, 1차 계약의 매수인인 고○○에게 금원을 지급할 의무는 없다. 김○○이 원고의 고○○에 대한 채무를 인수하였다고 볼 사정은 더더욱 찾아볼 수 없다.

④ 원고는 이미 이 사건 분양권에 관하여 1차 계약을 체결한 상태에서 이중으로 2차 계약을 체결하는 것이었으므로, 2차 계약으로부터 얻을 수 있는 총 수입이 1차 계약을 해제하는 비용을 상회하여야만 2차 계약을 체결할 경제적 동기가 충족된다 할 것이다. 결국 1차 계약을 해제하기 위해 소요되는 비용에 해당하는 이 사건 공탁금은, 적어도 2차 계약의 이행과정의 측면에서는, 2차 계약의 목적물인 이 사건 분양권을 양도하는 대가로 취득하는 수입에 해당한다 할 것이다.

⑤ 결국 2차 계약 당사자들 사이에서는 2차 계약 이행 과정에서 양측의 편의(매도인, 매수인 모두 1차 계약 해제의 확실성이 담보되어야 했었고, 원고가 매수대금을 지급받은 후 공탁하는 과정의 불확실성을 없애기 위해 매수인측에서 원고 이름으로 곧바로 공탁하는 방식을 선택한 것으로 봄이 상당하다)를 위해 2차 계약의 양도대금 중 일부를 지급 및 수령하는 방법의 일환으로 매수인(김○○)측에서 원고 명의로 이 사건 공탁금을 공탁하는 방식으로 2차 계약의 매수대금을 지급한 것으로 볼 수 밖에 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.