이 사건 아파트에 53세대에 대한 피고의 평가는 적법하므로 원고들의 청구는 이유 없음

사 건 대전지방법원-2017-구합-104360(2018.08.24) 원 고 FFF 외 1 피 고 천안세무서장 변 론 종 결

2018. 07. 18. 판 결 선 고

2018. 08. 24.

• 가. 원고들은 2004. 9. 1.부터 오산시 오산동 881-16번지에서 아파트 분양업을 영위 한 비상장 법인인 주식회사 AAA(이하 ‘AAA’이라고 한다)의 주주로서, AAA이

2012. 6. 5. 실시한 2차 유상증자에서 주당 5,000원에 원고 FFF는 80,000주, 원고 DDD은 40,000주를 취득하였다.

• 나. 중부지방국세청은 2015. 10 1.부터 2015. 12. 21.까지 AAA에 대한 주식변동조 사를 실시하였고, AAA이 보유한 천안시 다가동 27-2 소재 아트빌 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다) 53세대의 가액을 평가기준일(2012. 6. 5.)을 전후하여 3개월간 거래된 20세대는 실제 거래가액으로, 나머지 33세대의 가액을 8,400만 원(매매내역이 확인되는 11세대의 등기부등본상 거래가액 중 가장 낮은 금액. AAA이 2013. 11. 25. 토지공사에 일괄 매도한 22세대의 매매가액은 확인되지 않았다)으로 보고, 보충적 평 가방법을 적용하여 증자 전 주식의 1주당 가액을 14,338원으로, 증자 후 주식의 1주당 가액을 9,508원으로 각 평가하여, AAA의 주주인 EEE(원고 FFF의 고모부이자

• 3 - 원고 DDD의 오빠)이 원고들에게 불균등증자(저가 실권주 배정)에 따른 이익을 증여 한 것으로 보아 피고들에게 과세자료를 통보하였다.

• 다. 중부지방국세청의 과세자료 통보에 따라 피고 동작세무서장은 2016. 4. 19. 원고 FFF에 대하여, 피고 천안세무서장은 2016. 원고 DDD에 대하여 각 아래 고지세액 기재와 같은 증여세 부과처분(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)을 하였다.
• 라. 원고들은 2016. 10. 26. 및 같은 달 27.에 조세심판원에 조세심판을 청구하였으 나, 2017. 5. 10. 기각결정을 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취 지

• 가. 당사자의 주장

1. 원고들의 주장 AAA은 이 사건 아파트를 분양하면서 토지공사 매도분을 제외한 전세대를 분 양전문업자인 CCC, CCC, GGG, FFF, GGG에게 세대당 5,400만 원에 매도하 였고, 이후 분양업자들이 이 사건 아파트를 미등기전매하면서 8,400만 원 이상의 가격 으로 매도한 것이므로 AAA의 주식 1주당 가액을 평가함에 있어 이 사건 아파트의 세대당 가격은 5,400만 원이라고 보아야 하는데, 피고가 이 사건 아파트 53세대를 세

• 4 - 대당 8,400만 원으로 계상하여 증여세를 부과한 것은 위법하다.

2. 피고의 주장 AAA은 분양전문업자들에게 이 사건 아파트를 매도한 것이 아니라, 분양전문 업자들에게 분양대행을 맡기면서 분양수수료 책정을 위해 형식적으로 매매계약서를 작 성하고 분양전문업자들에게 분양대행수수료를 지급한 것에 불과하므로, 피고가 AAA 의 주식 1주당 가액을 평가함에 있어 이 사건 아파트의 세대당 가격을 8,400만 원으로 평가한 것은 적법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 일반적으로 세금부과처분 취소소송에 있어서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세권자에게 있으나, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되 는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제가 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상 적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한, 당해 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법 한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009두6568 판결 등 참조).

2. 살피건대, 위 인정사실, 갑 제3, 10, 19호증, 을 제2 내지 7호증, 증인 CCC의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하면, 과세관청에 의해 평가기준일 당시의 이 사건 아파트의 세대당 가액이 8,400 만 원이라는 점이 상당한 정도로 증명되었다고 보이므로, 세대당 가액이 이와 다르다 는 점을 납세의무자인 원고들이 증명하여야 하는데, 원고들이 제출한 증거만으로는 이 를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 주장은 받아

• 5 - 들이지 않는다.

• 가) 이 사건 아파트 중 실제 거래가액이 확인된 20세대는 7,350만 원에서 8,700 만 원 사이에서 거래되었고, 1세대 평균 거래가액은 86,175,000원에 달한다. 또한 스마 일이 분양전문업자들에게 5,400만 원씩에 매도하였다고 주장하는 세대를 보면, 분양전 문업자 앞으로 소유권이전등기가 경료되지 않고 곧바로 피분양자들 앞으로 소유권이전 등기를 마쳤으며, 그 등기부상 매매가도 8,400만 원 이상으로 기재되어 있다. 또한 원 고들은 분양전문업자가 아닌 토지공사에 매도한 22세대의 매매가격에 관하여 아무런 객관적 자료도 제출하지 아니하고 있다.
• 나) AAA과 분양전문업자들 사이에 매매가를 5,400만 원으로 하여 작성된 부 동산매매계약서가 존재하나, 잠실세무서의 과세자료 처리 과정에서 BBB는 자신이 AAA과 작성한 매매계약서는 분양수수료 책정을 위하여 형식적으로 작성한 것이라고 진술하였다.
• 다) 피분양자들이 AAA을 상대로 제기한 민사소송에서 AAA이 아니라 주식 회사 AAA인베스트(이하 ‘AAA인베스트’라고 한다)가 매매계약 당사자이며 AAA 이 AAA인베스트에 대리권을 수여한 사실도 없다는 이유로 패소한 사실이 있으나, 위 각 민사소송에서의 AAA인베스트를 알지도 못한다는 AAA의 주장과는 달리, 스 마일인베스트를 설립한 증인 CCC은 이 법정에서 이 사건 아파트 238세대를 매수한 CCC의 부탁을 받고 분양대행을 하다가 CCC와 AAA 간의 매매계약이 해지되면 서 자신이 AAA을 찾아가 직접 계약을 하게 되었다고 진술하였다.
• 라) 분양전문업자들이 매매대금을 전액 입금했다고 볼 자료가 부족하고, 최초 매 매계약서를 작성한 CCC의 경우 수백억 원에 달하는 매매대금을 매월 수회에 걸쳐

• 6 - 수년간 입금한 점, 분양 시 소요된 세금 등의 비용을 분양전문업자가 아닌 AAA이 처리한 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 볼 때 AAA과 분양전문업자들 간의 매 매계약을 통상적인 매매로 보기 어렵다.

• 마) AAA은 BBB 등 분양전문업자들의 사업소득을 원천징수하였으며, 이 사 건 아파트의 매매가 주로 이루어진 2012년 AAA의 원천징수 이행상황을 보면 분양 전문업자들에게 사업소득으로 지급한 금액이 전년 대비 급증하는 등, AAA이 분양전 문업자들에게 분양대행수수료를 지급한 것으로 보인다(증인 CCC은 분양대행수수료 를 지급받은 사실이 없다고 증언하였으나, 증인 CCC은 BBB 등과 달리 AAA 소 속이 아닌 AAA인베스트의 대표이사였으므로 그 지위를 같이 볼 수 없는 점, 증인 CCC의 위에서 본 증언 내용이 관련 민사소송에서 인정된 사실관계와 상이한 점 등 에 비추어 보면, 증인 CCC의 증언만으로 모든 분양전문업자들에 대하여 분양대행수 수료 지급 없이 종국적인 매도가 이루어졌다고 인정하기 부족하다).
• 사) 원고들은 AAA이 HHH감정평가법인에 의뢰하여 평가된 이 사건 아파트 의 가액이 세대당 5,400만 원이고, 관련 민사소송에서의 감정평가 당시 이 사건 아파 트의 가액이 세대당 69,200,000원에서 76,800,000원 사이로 감정되었으므로 이 점에서 도 이 사건 아파트의 가액 평가가 위법하다는 취지의 주장도 하나, AAA이 HHH감 정평가법인에 의뢰할 당시의 평가시점은 2010. 4. 1.이고, 관련 민사소송 당시의 평가 시점은 2011. 9.경인 이상 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 평가기간 을 벗어난 시점임이 명백하며, 피고가 매매사례가액에 따라 이 사건 아파트의 시가를 평가한 이상 위 자료만으로 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수도 없다.

• 7 - 그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.