이 사건 토지에 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 토지와 건물에 관한 양도가액 기준시가로 경정한 처분 당부

사 건 대전지방법원-2016-구단-100913(2017.02.16) 원 고 이@@ 피 고 oo세무서장 변 론 종 결 2017.01.19. 판 결 선 고 2017.02.16.

1. 피고가 2015. 9. 1. 원고에 대하여 한 2014년도 귀속 양도소득세 부과처분 중 8,181,961원을 초과하는 부분과 그에 대한 가산금 4,932,700원의 부과처분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 2분의 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 10. 1. 원고 최**에 대하여 한 2012년도 양도소득세 100,705,760원의 부과처분 및 원고 신@@에 대하여 한 2012년도 귀속 양도소득세 104,393,940원의 부 과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고는 2014. 11. 7. 최** 에게 별지 목록 기재와 같은 토지 합계 2,493㎡ 및 건물 199.92㎡에 관하여 아래 표 기재와 같이 매매대금을 나누어 총 매매대금 1,700,000,000원으로 하여 양도하였다(위 매매를 위하여 작성된 매매계약서를 이하 ‘이사건 매매계약서’라 한다).
• 나. 원고는 2014. 12. 30.경 피고에게 위 부동산들에 관하여 1세대1주택 비과세 및 8년 이상 자경농지 감면을 각 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 다. 피고는 대전 유성구 **동 425-1 답 중 300㎡, 같은 동 425-26 답 중 530㎡만 농지로 인정하여 8년 이상 자경농지의 양도소득세 감면을 인정하고, 이에 따라 주택부분을 제외한 건축물 바닥 면적의 7배를 초과한 토지는 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고 안분계산하고, 별지 목록 기재 토지들과 건물에 관한 양도가액 구분 기분이 불명확하다고 보아 기준시가에 따라 토지들에 관한 양도가액을 원고 주장 양도가액보다 줄이고, 건물에 관한 양도가액을 원고 주장 양도가액보다 늘려 인정한 후 양도소득세를 산정하여, 2015. 9. 1. 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 117,445,502원 및 가산금 4,932,700원으로 경정결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 라. 원고는 2015. 11. 27. 이의신청을 제기하였으나, 2016. 1. 13. 기각되었고, 행정심판을 제기하였으나, 2016. 6. 21. 대전 유성구 **동 425-26 답 291㎡(이하 ‘이 사건 다툼토지’라 한다)는 원고의 배우자가 운영하는 음식점에 딸린 정원으로 보이는 점, 이에 따라 비사업용토지에 해당하는 점, 이 사건 매매계약서는 토지, 건물 가액 구분에 대한 객관적인 산정근거를 제시하지 못하고 감정평가 등의 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것인 점 등을 볼 때, 이 사건 처분은 적법하다는 이유로 기각되었다.

• 가. 이 사건 다툼토지는 농지로서 8년 이상 자경하여 왔으므로 이 사건 다툼토지에 관한 양도소득에 대하여 장기보유특별공제를 하여야 하므로, 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 별지 목록 기재 토지들과 건물에 관한 가액 구분이 이 사건 매매계약서에 의하여 명확하고 이는 실지거래가격에 해당하므로 별지 목록 기재 토지들의 양도가액을 기준시가를 적용하여 판단한 이 사건 처분은 위법하다

• 가. “이 사건 다툼토지”가 농지이고 원고가 이를 자경하였는지에 관한 판단 갑 제5, 8, 9, 10, 11호증, 을 제6, 7호증의 각 기재, 증인 강, 최의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고는 1996. 1. 1.이후 예수원이라는 상호로 분재, 조경수 등의 도소매업을 운영하고 있었던 점, 인터넷항공사진들을 보면 연도별로 이 사건 다툼토지 지상에 수목과 분재가 늘었다 줄었다 하면서 그 수목과 분재의 위치 및 범위가 일률적이지 않고 계속 변하고 있는 점, 증인 강은 이 법정에 출석하여 『2000년경부터 원고를 알고 지낸다. 이 사건 다툼토지 지상에 소나무, 반송, 분재 등이 심겨져 있었고, 한국분재에서 그곳에 있던 소나무, 반송, 분재 등을 많이 인수하였으며, 그 후에는 원고가 다시 새로운 나무를 심곤 하였다. 이 사건 다툼토지를 양도한 후 그 소나무, 반송 등이 다른 곳으로 이동되었다.』고 진술한 점, 증인 최**은 이 법정에 출석하여, 『이 사건 다툼토지 지상에 엄청 많은 나무들이 있었고, 거기에 있던 나무들과 분재들은 이쁘게 모양 나게 그렇게 정원으로 꾸며 놓은 것이 아니라 팔기 위해서 심어놓은 나무였다. 원고가 그 수목과 분재들을 모두 가지고 간다고 하였다』라고 진술하고 있는 점, 실제로 원고가 이 사건 다툼토지 지상에 있는 수목과 분재들을 모두 다른 토지로 이동시킨 점에 비추어 보면, 이 사건 다툼토지 지상에 있던 수목과 분재들은 정원을 위한 조경수라고 볼 수 없고 판매 목적으로 경작한 조경수와 분재라고 봄이 상당하므로, 이 사건 다툼토지는 조경수를 심고 분재를 경작하던 농지에 해당하고, 원고가 8년 이상 이 사건 다툼토지에서 조경수를 심고 분재를 하여 오는 등 자경하였다고 할 것이다. 따라서 이 사건 다툼토지에 관한 양도소득에 관하여 장기보유특별공제를 하여야 함에도 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분 중 이 사건 다툼토지의 양도소득에 관하여 장기보유특별공제를 인정하지 않은 부 분은 위법하다.
• 나. 별지 목록 기재 토지들과 건물의 양도가액 구분이 명확한지에 관한 판단 갑 제6, 7, 11호증의 각 기재, 증인 강, 최의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 매매계약서에는 별지 목록 기재 각 토지와 건물에 관하여 각 구분하여 매매대금이 기재되어 있는 점, 매수인이자 증인 최은 이 법정에 출석하여, 『부동산을 매수를 위하여 별지 목록 기재 토지들과 건물을 물색할 당시 부동산중개인으로부터 위 토지들과 건물의 매매대금이 18억 원인데 그 중 위 건물의 매매대금이 2억 원 정도라고 들었고, 총 매매대금의 감액을 요구하였으나 안된다고 하여, 위 건물이 낡아서 수리하려면 1억 원이 들 것 같으니 감액하여달라고 요구하였고, 결국 원고와 사이에 건물에 대한 매매대금을 106,800,000원으로 감액하여 결정한 후, 이 사건 매매계약서를 작성하면서 각 토지들에 관한 세부 매매대금을 부동산중개업자가 알아서 나누어 기재하였다.』라고 진술한 점, 실제로 최은 위 건물 주위에 데크를 설치하는 등 수리 공사를 한 것으로 보이는 점에 비추어 보면, 원고와 매수인 최은 별지 목록 기재 토지들의 전체 매매대금을 16억 원 상당으로 결정하고 별지 목록 기재 건물의 매매대금을 1억 원 상당으로 하기로 서로 흥정하여 결정하였다고 할 것이므로, 결국 위 건물에 관한 양도가액이 토지들과 건물의 기준시가를 기준으로 하여 토지들의 양도가액에 비하여 다소 적게 결정되었다고 하더라도 원고와 최 사이에 진정한 합의에 의하여 결정되었다는 것을 뒤집을 정도는 아니라고 할 것이다. 따라서 별지 목록 기재 토지들에 관한 양도소득세를 산정함에는 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금을 양도가액으로 하여야 함에도 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 다. 소결론 위 판단들에 따라 별지 목록 기재 각 토지들과 건물의 취득가액(실지거래가액)이 위 매매계약서에 기재된 바(위 1. 처분의 경위의 가.항에 기재된 각 매매대금)와 같이 인정되고, 이 사건 다툼토지가 농지로서 장기보유특별공제 대상으로 인정되므로, 이를 전제로 경정하여야 할 정당한 세액을 계산하면 58,181,961원(신고불성실가산세 799,635원과 납부불성실 가산세 3,416,057원 포함)이다. 따라서 이 사건 처분 중 정당세액 58,181,961원을 초과하는 부분과 가산금 부과 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

2017. 2. 16.