토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함됨
토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함됨
사 건 대전지방법원2016구단100104 양도소득세부과처분취소 원 고 OOO 피 고 OOO세무서장 변 론 종 결 2016.11.10. 판 결 선 고 2017.01.19.
원고는 이 사건 토지를 OOO만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금만 수령하였고, AAA는 이 사건 건물을 O억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금을 수령하였으므로, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액구분이 분명하고 위 매매계약서가 실제가 달리 작성되었다는 반증이 없는 점, 피고는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 기준시가를 기준으로 하여 위 매매계약서에 기재된 각 매매대금의 가액구분이 불분명하다고 하고 있으나, 기준시가 외에 토지의 면적, 위치, 형태 및 건물의 자재, 구조, 위치, 영업권 등에 의하여 이 사건 건물의 실지거래가액이 결정되는 것이고, 원고는 원고 소유의 OO시 OO면 OO리 OO 토지를 구입하고 그 지상에 펜션을 건축하면서 부담하게 된 O억 원 상당의 대출금 변제를 위하여 이 사건 토지를 매도할 다급한 사정이 있었고 취득가액에 비하여 OOO만 원 상당의 차익을 남기는 것이며, AAA는 이 사건 건물을 신축하면서 O억 원이 소요되었고, 2013년도에 리모델링하면서 약 O억 원을 추가 지급하였으므로, 이러한 것을 고려하여 각 매매대금을 결정한 점, 이 사건 토지의 실지거래가액이 위 매매계약에 기재된 매매대금과 다르다는 반증이 없는 점에 비추어 보면, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액구분이 불분명한 경우로 볼 수 없다. 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
① 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 〈기준시가〉는 아래 표 기재와 같고, 그에 따라 각 〈안분한 양도가액〉도 아래 표 기재와 같은바, 〈계약서상 매매대금〉과〈안분한 양도가액〉의 금액 차이가 상당히 많이 난다. 그리고 원고와 AAA는〈계약서상 매매대금〉으로 계산하여 납부한 각 양도소득세(아래 표 기재 당초신고 한 양도소득세액 참조)를 납부하면,〈안분한 양도가액〉으로 계산한 각 양도소득세(아래 표 기재 경정산정한 양도소득세액 참조)에 비하여 차액인 OOO원 가량을 덜 납부하는 이익을 보게 된다(또한 그 10% 가량에 해당하는 지방소득세 상당의 차익도 발생한다).
② 원고는, OO 부동산을 담보로 한 O억 원의 대출금을 변제하기 위하여 2009년부터 2014년 사이에 이 사건 토지의 단독 매도를 시도하였다가 이 사건 건물과 함께 구입하고자 하는 자가 나타나서 이 사건 토지와 이 사건 건물을 매도하면서 이 사건 토지의 매매대금을 시가보다 적게 받았다는 취지로 주장하므로 살피건대, 위 증거들에 의하면, 원고가 2003. 9. 16.에 소유권을 취득한 OO시 OO면 OO리 OOO 대 OO㎡ 토지 및 원고 소유의 같은 리 OOO 토지 지상에 3층 상가 건물을 신축하여 2008.8. 8. 소유권보존등기를 마친 후, 위 토지들과 건물을 공동담보로 하여 2008. 8. 8. 채무자 원고, 채권최고액 OOO만 원의 근저당권자 주식회사 OO은행 명의의 근저당권설정등기를 마치면서 O억 원 상당의 대출금(이하 ‘제1대출금’이라 한다)을 지급받은 사실이 인정되므로, 위 주장과 같이 원고가 서산 부동산을 담보로 한 대출금을 변제할 필요성이 있었을 것으로 일응 보이기는 하나, 한편, 제1대출금에는, 추가로, 원고 소유의 OO시 OO구 OO동 OO 토지, 같은 동 OOO 토지도 공동담보로 제공되었을 뿐만 아니라, AAA 소유의 OO시 OO면 OO리 OO, OO 지상 건물도 공동담보로 제공되었는데(갑16, 을3, 4, 10, 11, 12, 13, 14), AAA는 아래 ④항에서 보는 바와 같이 이 사건 건물의 매매대금을 지급받아 2014. 2. 6. 제1대출금을 변제한 점(원고가 제1대출금 변제를 위하여 이 사건 토지를 매도하려고 하였다고 주장하였으나, 그 대출금을 이 사건 토지의 대금이 아닌 이 사건 건물의 대금으로 변제하였던 것이다), 이 사건 토지와 이 사건 건물에는 공동 담보로 하여, 채무자 AAA로 된 O억 원 상당의 대출금(2001년부터 2002년까지 채권최고액의 합계가 OO억 OO만 원의 5개의 근저당권이 있었다가, 2012년도에 3개의 근저당권이 말소된 후 다시 AAA 채무 명의의 근저당권이 1개 추가로 설정되어 그 채권최고액 합계가 OO억 OO만 원의 근저당권이 3개가 되었다. 이하, ‘제2대출금’이라 한다)이 있었으므로, 제2대출금을 변제하기 전에는 이 사건 건물을 제외한 이 사건 토지만의 매도는 시도할 수도 없었을 것으로 보이는 점에 비추어 보면, 원고 주장과 같이 제1대출금의 변제를 위하여 이 사건 토지의 매도를 시도하다가 마침 매수인이 나타나 이 사건 토지를 시세보다 저렴하게 매도하였다는 위 주장은 받아들일 수 없다.
③ 원고는, 이 사건 건물의 신축공사비용이 OO억 원이고, 2013년에 리모델링을 하여 O억 원을 지출하였으므로 이 사건 건물의 매매대금을 OO억 원으로 결정하였다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없다.
④ 원고는 계약서 작성날인 2014. 1. 22. 매수인측으로부터 O억 원짜리 수표를 지급받아 원고 명의의 은행계좌에 입금하였고, 2014. 1. 23. 매수인측으로부터 원고 명의의 은행계좌로 OO만 원을 입금받았으며(을2), AAA는 2014. 2. 5. CCC으로부터OO원(= OO원 + OO원 + OO원)을 입금받았고(갑11-2), 2014. 2. 5. 제2대출금 OO원을 상환하였고(갑12), 2014. 2. 5.자로 매수인측으로부터 지급받았다고 하는 잔금 OO원(임대보증금, 전기요금, 수도요금, 임대료 정산금 등을 공제한 금액이라고 원고 주장함) 및 원고로부터 지급받았다고 하는 OO원을 2014. 2. 6. AAA 명의의 은행계좌로 입금한 후, 2014. 2. 6. 제1대출금 OO원을 상환함으로써(갑13, 14, 15-1, 15-2, 16, 17, 18), 원고와 AAA는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 매매대금을 구분 없이 서로 지급받았고, AAA는 그 매매대금으로, 원고와 AAA 명의의 각 부동산을 공동담보로 제공되어 각 대출받은 제1, 2대출금을 각 변제하였다. ⑤ 또한 이 사건 토지와 이 사건 건물을 매수한 BBB과 CCC도 역시 부부 사이인 점, 이 사건 토지와 이 사건 건물에 관한 각 매매계약서에는 BBB이 이 사건 토지를 매수하고, CCC은 이 사건 건물을 매수하는 것으로 기재되어 있으나, 위 매매계약을 체결한 15일 후에 이 사건 토지와 이 사건 건물을 위 둘의 공유로 하여 각 2분의 1 지분으로 소유권이전등기를 마친 점, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 계약금을 O억 원짜리 수표 1장으로 지급하는 등 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 매매대금을 구분하지 않고 지급한 것으로 보이는 점, 갑 제27호증을 보더라도, 이 사건 토지와 이 사건 건물에 대한 각 매매대금을 함께 기재하여 정산하고 나머지 금액을 한꺼번에 계산하고 있는 점 등에 비추어 보면, BBB과 CCC은 처음부터 이 사건 토지와 이 사건 건물을 공유로 할 의사로 위 각 매매계약을 체결하였다고 봄이 상당하고, 결국, BBB과 CCC은 이 사건 토지의 매매대금과 이 사건 건물의 매매대금을 각 구분하여 별개로 결정하였다기보다는 원고와 AAA의 요구에 따라 각 매매대금을 기재하였을 가능성이 높아 보인다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.