원고가 양도한 이 사건 주택의 1세대 1주택 고가주택 여부 판단

사 건 대전지방법원2015구단100336 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2016. 12. 22. 판 결 선 고

2017. 2. 16.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 12. 1. 원고에게 한 양도소득세 139,279,780원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 대지 및 건물의 취득과 양도

(1) 원고는 1998. 2. 20. 모 ○○○의 사망으로 인하여 그 소유의 성남시 중원구 성남동 소재 대지 중 123.9분의 41.56지분(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 및 그 지상 1층 건물을 상속받았고, 2003년경 이 사건 대지 지상에 1, 2층 주택과 법당(이하 이 사건 대지 지상에 있던 각 건물 등을 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하였다.

(2) 원고는 2006. 8. 2. 주식회사 ○○건설에게 이 사건 대지와 이 사건 건물을 포함한 지장물 일체를 999,990,000원으로 매도하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 계약체결 후 10일 이내인 2006. 8. 11. 주식회사 ○○건설로부터 계약금 1억 원을 지급받은 후, 양자 간의 필요한 서류작업을 거쳐 2006. 8. 13.경 “매매목적물을 이 사건 대지”로 하고, 이 사건 대지 지상의 일체의 지장물(일체의 건축물, 공작물을 의미)은 매매대금에 포함되는 것으로 하여 별도의 정산은 하지 않는다.는 내용의 매매계약서를 작성하였다.

(3) 원고는 2006. 12. 8. 이 사건 대지에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전 등기를 마친 후, 2007. 8. 14. 주식회사 ○○건설로부터 잔금 899,990,000원을 모두 지급 받고, 2007. 8. 16. 주식회사 ○○건설에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

(4) 원고는 이 사건 매매계약으로 인한 양도소득에 관하여 1세대 1주택으로 판단 하여 양도소득세를 신고하지 않았다.

• 나. 피고의 양도소득세 부과처분

(1) 피고는 2014. 8. 11.부터 2014. 9. 6.까지 현장조사를 실시한 후, 이 사건 건물을 고가주택으로 판단하여, 2014. 9. 17. 원고에게 이 사건 대지와 이 사건 건물의 양도 후 양도소득세 무신고로 인하여 양도가액 999,999,000원, 취득가액 35,159,760원, 과세표준액 325,269,877원으로 한 산출세액 105,397,155원에 대하여 예상고지세액 200,560,246원을 부과하겠다는 과세예고통지를 하였다.

(2) 원고의 2014. 10. 17.자 과세전 적부심사청구에 대하여, 피고는 2014. 11. 14. 위 청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 불채택결정한다는 내용의 결정을 하였다. 그 결정 이유는 ① 매매계약서에 의하면 매매가액에 영업보상금이나 손해배상금 등에 대한 언급이 없고 주식회사 ○○건설에서도 그에 대한 별도의 산정내역이 없다고 확인되었으므로 이 사건 대지와 이 사건 건물의 매매가액을 999,990,000원으로 하여 고가주택으로 결정한 처분은 잘못이 없고, ② 이 사건 건물의 면적은 주식회사 ○○건설이 제출한 사진에 의하여 확인한 결과 1층 면적은 50㎡, 2층 면적은 30㎡의 합계 80㎡로 보아 당초 고지금액에서 감액한 139,279,000원으로 정정하였으나, 원고는 주택의 면적이 100㎡라고 주장하나 객관적인 자료가 없고, ③ 가산세 부과에 관하여, 세법상의 가산세는 납세자의 고의 또는 과실을 고려하지 않고, 미납부한 세액에 대한 지연이자적 성격이 있어 가산세 부과처분에 잘못이 없다는 것이다.

(3) 피고는 2014. 12. 1. 원고에게 이 사건 건물의 양도차익 중 6억 원 초과분에 대하여 양도가액 999,990,000원, 취득가액 297,827,819원, 과세표준액 235,815,092원으로 한 산출세액 73,193,433원과 가산세 66,086,350원으로 하여 2007년도 귀속 양도소득세 139,279,780원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다).

• 다. 전심절차 진행결과 원고는 이에 불복하여 2015. 2. 4. 국세청에 심사청구를 하였으나, 국세청은 2015. 4. 7. 기각결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12호증(가지번호 포함), 을 제 1, 2, 3, 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

다음과 같은 사유로 이 사건 부과처분은 위법하다.

• 가. 부과제척기간 도과 이 사건 처분은 양도소득세 부과를 위한 확정신고기간 만료 다음날인 2008. 6. 1. 부터 5년이 경과한 2013. 6. 1. 소멸시효가 완성된 후에 부과된 것으로 위법하다.
• 나. 고가주택 비해당 이 사건 주택의 매매계약서의 매매대금에는 원고가 당초 구입하기로 하였던 김태 석 명의의 토지를 구입할 수 없게 되어 발생한 손해배상금과 법당불사, 법당점안, 영업 보상금액 등이 포함되어 있으므로, 3억 원 상당의 매매시가 외의 금액은 시주금액에 해당될 뿐이고 매매대금이라고 할 수 없어, 이 사건 건물과 이 사건 대지의 실지거래 가액은 6억 원을 초과하지 않아, 이 사건 건물은 고가주택에 해당하지 않는다.
• 다. 이 사건 건물의 취득가액 산정 위법 이 사건 건물의 취득가액을 인정한 근거를 알 수 없고, 원고가 2003년경 이 사건 건물을 신축하면서 지출한 65,100,000원을 취득가액에 포함하여야 하므로, 이 사건 처분은 위법, 부당하다.
• 라. 이 사건 토지의 취득가액 산정 위법 이 사건 토지의 취득가액은 실지거래가액 등으로 산정하여야 하는데, 기준시가로 산정하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
• 마. 신의성실원칙 위반 세무공무원으로부터 1세대 1주택으로 양도소득세 면제가 된다는 설명을 들어서 양도소득세를 신고하지 않은 것인데, 이 사건 처분은 피고가 선행하는 위 견해표명에 반하여 이루진 것으로 신의성실의 원칙에 반하여 위법, 부당하다.
• 바. 가산세 부과 위법 가산세는 의무해태에 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없는바, 원고 의 의무 해태는 정당한 사유가 있으므로, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하다.

별지 기재와 같다.

• 가. 부과제척기간 도과 주장에 관한 판단 원고가 2007. 8. 14. 이 사건 대지와 이 사건 건물의 매매대금 중 잔금을 지급받 은 사실은 위에서 본 바와 같고, 별지 관계 법령 기재에 의하면, 원고는 2008. 5. 1.부터 2008. 5. 31.까지 이에 대한 양도소득세를 신고하여야 하고, 원고가 법정신고기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 국세부과제척기간이 7년인바, 피고는 법정신고기한 다음날인 2008. 6. 1.부터 7년 이내인 2014. 12. 1.에 이 사건 처분을 하였음은 역수상 명백하므로 이 사건 처분은 제척기간이 지나기 전에 이루어진 것으로 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
• 나. 이 사건 건물이 고가주택에 해당되는지에 관한 판단 위에 거시한 증거들에다가 갑 제5호증(가지번호 포함), 을 제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고는 2006. 8. 2. 주식회사 ○○건설과 이 사건 대지 등에 관하여 구두로 매매계약을 체결 하면서, 매매계약서를 작성하기 전에 주식회사 ○○건설에게 매매(이행)각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)를 교부하여 확인하게 하였고, 주식회사 ○○건설은 이 사건 각서에 인감을 날인한 후 인감증명서를 첨부하여, 계약금을 지급한 날인 2006. 8. 11. 원고에게 이 사건 각서를 교부한 점, 이 사건 각서에는 제2항 “원고가 ◇◇◇ 소유의 땅을 매수하기로 구두계약을 하였는데, 피고가 한마디의 상의도 없이 ◇◇◇의 땅을 매매한 관계로 단군님 성전 건립에 막대한 차질이 있었음을 확인시켜 준바가 있다”, 제3항 “원고의 토지인 천운정사의 사찰 매매 가격은 2항 구두계약에 대한 손해배상금과 법당불사, 법당 점안, 영업보상금액 등이 포함되어 있으며 단군님 성전건립에 사용할 것을 컨설팅 대표에게 이미 확인하여 명시한 바가 있다. (또한 이런 내용을 건설업체 대표나 관계자는 몰랐으며 건설팅 대표 혼자만 알았다고 하며 이행을 못한다고 할 때에는, 매매 시가 외의 금액은 불사와 단군님 성전건립을 위한 위 매수인의 시주금액으로 한다.)”라고 기재되어 있는 점, 주식회사 ○○건설은 2006. 9. 1. 원고에게 부동산 매매계약 이행 건이라는 제목의 내용증명을 보내며, 제4항에서 “귀하가 계약 체결 당시 제시한 이 사건 각서는 매매대금의 정당함을 확인하고 계약금과 잔금 지급 및 인출에 차질이 없도록 하겠다는 내용일 뿐, 이미 합의된 질권설정 여부에 대하여는 특별한 언급이 없었으므로, 담당부서의 검토를 거쳐 날인한 뒤 2006. 8. 11. 원고에게 제출한 것입니다”라고 기재한 점, 주식회사 ○○건설은 이 사건 대지를 사용하기 위하여 이 사건 건물까지 매수한 것으로 이 사건 건물의 가액은 매매 대금을 책정하는데 거의 영향을 미치지 않았다고 진술하고 있는 점, 주식회사 ○○건설은 이 사건 건물을 철거한 후 사업을 진행한 점(위 매매계약서에도 이 사건 대지를 매수한 후 이 사건 건물을 철거할 것이 예정되어 있다고 기재되어 있다), ◇◇◇ 소유의 토지는 123.9분의 82.34 지분이고, 원고의 토지는 123.9분의 41.56 지분인데, ◇◇◇의 토지에 대한 매매대금은 274,000,000원으로, 토지 지분이 원고의 것의 2배에 해당함에도 매매대금은 3분의 1에도 미치지 못한 점, 주식회사 ○○건설은 위 매매대금 999,990,000원 중에서 계약금, 잔금으로 나누어 지급한 점에 비추어 보면, 주식회사 ○○건설이 원고와 사이에, 이 사건 대지와 이 사건 건물의 매수를 위한 매매대금을 결정하면서 원고가 요구하는 바에 따라 손해배상금, 영업보상에 해당하는 금액을 감안하여 평당 가격을 시가보다 높게 책정하여 매매대금을 999,990,000원으로 정하였다고 봄이 상당하고, 위 매매대금 999,990,000원 중에서, 일부는 진정한 매매대금으로 시가 상당으로 산정하고, 일부는 손해배상으로, 일부는 영업보상으로 하는 식으로 나누어 산정하였다고 인정할 수 없으며, 달리 원고의 위 주장 사실을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 이 사건 건물에 관한 양도는 고가주택의 양도에 해당한다. 이를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
• 다. 이 사건 건물에 관한 취득가액 산정의 적법성에 관한 판단 우선, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 이 사건 건물의 양도로 인한 양도소득세를 신고하지 않아 피고에게 이 사건 건물의 취득가액에 관하여 자료가 제출되어 있지 않은 사실, 이에 피고는 소득세법의 각 규정에 따라 이 사건 건물에 관한 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율에 따라 취득가액을 결정한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 계산에 오류가 있다는 정황이 없는 한 이러한 피고의 이 사건 건물에 관한 취득가액 산정이 위법하다고 볼 수 없다. 다음, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물의 취득가액에 2003년경 이 사건 건물을 신축하면서 65,100,000원을 지출하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 이 사건 건물의 취득가액이 위 인정된 금액보다 더 많다는 점을 인정할 만한 증거도 없다. 이를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
• 라. 이 사건 토지에 관한 취득가액 산정의 적법성에 관한 판단 구 소득세법 (2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것，이하 같다) 제94 조 제1항，제96조 제1항，제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의하면，양도 자산이 고가주택 등에 해당하는 경우에는 양도차익을 산정함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 하고 있고 이 경우 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액，감정가액 또는 환산가액을 적용하여 산출한 금액을 취득가액으로 할 수 있으며，한편 구 소득세법 제97조 제5항 은 ”취득에 소요된 실지거래가액의 범위，증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"라고 규정하고 있고，구 소득세법 시행령(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제163조 제9항 본문(이하 ’이 사건 조항’이라 한다)은 ” 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다."고 규정하고 있다. 위 각 규정의 취지를 종합하면，양도자산이 상속 또는 증여받은 자산 이외의 일반자산으로서 고가주택 등에 해당하여 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 그 양도로 인한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 할 경우에 그 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 산정할 수 있다고 할 것이나, 상속 또는 증여받은 자산이 고가주택 등에 해당되어 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 따라 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는 경우에는 취득 당시의 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있는 바, 그 필요에 따라 이 사건 조항에서 상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 조항은 ’취득에 소요된 실지거래가액의 범위’등 필요경비 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있도록 위임하고 있는 구 소득세법 제97조 제5항 에 근거를 둔 규정으로서 모법의 위임이 없는 무효의 규정이라고 볼 수 없고, 또한 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우 상속세 또는 증여세 과세표준에 해당하는 가액(상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액)은 양도차익 산정시 당해 자산의 필요경비로 인정해 주고, 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있다는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 조항이 모법의 위임범위를 벗어나 과세요건을 부당하게 확장한 무효의 규정이라고 볼 수도 없다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2005두15380). 이 사건에서 보건대, 이 사건 토지의 상속 당시의 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 할 것인데, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 원고가 이 사건 토지를 상속받을 당시 상속세 및 증여세법에 따라 산정한 이 사건 토지의 가액을 이 사건 매매계약으로 인한 양도소득세 산정에서 취득가액으로 한 사실을 인정할 수 있으므로, 이러한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
• 마. 신의성실 원칙 위반 주장에 관한 판단 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두5940 판결 등 참조). 이 사건에서 보건대, 과세관청의 공적인 견해표명이 있었다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
• 바. 가산세 부과의 위법 주장에 관한 판단 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납 세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고.납부 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의. 과실은 고려되지 않는 반면, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니 었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우가 아닌 한 세법상 의무의 불이행에 대하여 부과되어야 한다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010두16622 판결 등 참조). 이 사건에서 보건대, 원고가 양도소득세를 신고하지 않은 것은 위에서 인정한 바 와 같고, 원고에게 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 만한 자료가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.