법인이 무상으로 증여받은 자산의 취득가액의 시가를 1개의 감정가액으로 평가한 처분은 정당함

사 건 2014구합1095 법인세부과처분취소 원 고 ◯◯◯◯ 주식회사 피 고 ◯◯◯세무서장 변 론 종 결

2014. 12. 18. 판 결 선 고

2015. 01. 29.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 3. 6.자로 원고에 대하여 한 2007사업연도 법인세 1,053,482,270원의 부과처분을 취소한다.

1. 이 사건 법인세 부과처분의 경위 등 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3호증의 2, 갑 제4호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이를 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 부동산 분양대행업, 부동산 임대업, 숙박업 등을 주목적으로 설립된 법인인바, 2007. 5. 29. 그 대표이사인 AAA으로부터 그 소유인 별지 부동산 목록기재 각 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상의 신축 중인 건물 전부를 무상으로 증여받고, 2007. 6. 4. 그 증여를 원인으로 하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마침으로써 그에 관한 소유권을 취득하였다.
• 나. 원고는 이 사건 토지에 관한 2007년도 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지 가액을 64,553,610원으로 평가하고, 이를 익금에 산입하여 당해 사업연도의 법인세 과세표준액을 산출한 다음 이에 따라 당해연도의 법인세로 41,381,830원을 신고․납부하였다.
• 다. 그런데 피고는 이 사건 토지와 관련한 가액평가가 잘못되었다고 보아서 2013. 3.5.자로 원고의 2007사업연도 법인세를 1,094,864,104원으로 경정하면서 그 경정결정된 세액에서 원고가 자진납부한 위 세액을 공제한 나머지인 1,053,482,270원을 부과․고지하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 즉, 원고 내지 그 대표이사 AAA은 이 사건 토지를 담보로 DD새마을금고로부터 대출을 받고자 위 증여 직전인 2007. 3. 31. 건물 신축이 진행되고 있던 이 사건 토지에 관하여 시가감정을 받은 일이 있었고, 그 감정기관인 주식회사 BBB감정평가법인의 감정평가사 CCC은 “이 사건 토지 중 건축허가를 받지 아니한 임야는 1㎡당 180,000원으로, 건축허가를 받은 임야는 1㎡당 250,000원으로 평가된다” 는 감정의견(이하 ‘이 사건 대출감정’이라 한다)을 제출하였다. 피고는 이러한 이 사건 대출감정 결과를 토대로 이 사건토지의 가액을 2,126,090,000원으로 산정하고, 그 지상의 신축 중인 건물들에 대하여는 당시까지 투입(시공)된 신축비용을 505,760,000원으로 평가하여 원고가 신고한 이 사건 토지 가액과의 차액 2,631,850,000원을 추가로 익금에 산입하여 위와 같이 법인세를 추가로 부과․고지한 것이다.
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2013. 6. 3. 조세심판원에 심판을 청구하였으나 조세심판원은 2013. 11. 29. 그 청구를 기각하였다. 원고는 2013. 12. 2. 그 기각 결정을 송달받고, 그로부터 90일이 경과하기 이전인 2014. 2. 26.자로 이 사건 소송을 제기하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부에 대한 판단

• 가. 원고 주장의 요지 처분청인 피고는, 이 사건 토지에 대한 이 사건 대출감정결과를 기준으로 그 시가를 평가한 다음 여기에 신축이 진행되고 있는 미완성의 건물 시공가액 추산치를 가산하여 과세표준을 산출하여 이 사건 처분에 이르고 있다. 그러나 기본적으로 이 사건 대출감정결과는 이 사건 토지의 적정한 시가를 평가하기 위한 것이 아니라 말 그대로 금융권 대출을 위하여 이루어진 것으로서 대출금융기관과의 사실상 합의 내지 묵인하에 대출금액을 넘는 수준으로 가치를 과잉평가한 것이라서 시가를 전혀 반영하고 있지 못하다. 이는 ① 그 감정인이 인근 평가선례로 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 515-107 및 같은 면 ○○리 1221-27을 선정하였는데 위 각 토지와 이 사건 토지는 무려 12.9km와 17km가량 떨어져 있어서 적정한 기준 내지 평가 선례로 삼기에 적절치 못한 점, ② 위 비교대상 토지들의 경우 ○○○도 ○○군 관내의 대표적인 해수욕장 내 관광지역의 펜션밀집지역에 있는 토지들인데 반하여 이 사건 토지는 이제 막 개발을 추진하려고 하고 있을 뿐이라서 입지조건이 전혀 다른 점, ③ 이 사건 토지는 1㎡당 180,000원 내지 250,000원으로 평가되었으나, 정작 이 사건 토지 인근의 다른 토지에 대하여는 1㎡당 20,000원으로 평가(감정)됨으로써 무려 10배 이상의 차이가 발생하고 있는 점, ④ 인근 평가선례의 비교시점이 토지거래허가구역 지정이전으로서 당시 높게 형성된 가액을 근거로 한 것이라고 보아야 하는데 이 사건 토지의 위 증여 당시에는 토지거래허가제 등의 규제가 적용되고 있는 상황이라서 그와 같이 고가로 평가될 만한 상황이 아니었다는 점에서 이 사건 대출감정결과는 평가선례의 비교시점 선정에서도 오류를 범하면서까지 과잉(과다)평가를 위한 노력을 마다하지 않고 있음을 엿볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 넉넉히 인정될 수 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 토지의 가액은 유사매매사례가액을 기준으로 하거나 만약 이러한가액의 적용이 불가능하다면 이를 소급감정에 의한 감정가액으로 부과하여야 할 것인 바, 이러한 적정 시가의 확인 노력 없이 만연히 부당하게 부풀려져 있는 이 사건 대출감정결과를 기초로 하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 이 법원의 판단 ⑴ 이 사건은 법인인 원고가 2007. 6. 4.경 그 대표이사인 AAA으로부터 무상으로 증여받은 토지(이 사건 토지)와 그 지상의 신축 중인 미완성의 건물 등 법인자산에 대한 수익의 평가에 관한 것이다. 이와 같이 법인이 무상으로 증여받은 자산의 취득가액은 구 법인세법(2007. 7. 19.법률 제8529호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법’이라 한다) 제41조 제1항 제3호, 구 법인세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20619호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 법인세법 시행령’이라 한다) 제72조 제1항 제5호가 정하는 대로 ‘취득당시의 시가’에 의하여야 할 것이다. 한편, 여기에서의 시가란 그 자산을 타인으로부터 정상적으로 매입하는 경우에 소요되는 금액을 가리키는 것으로서 그것은 곧 객관적인 교환가격으로서의 시가를 의미한다고 할 것이다. 이와 같은 시가가 불분명하는 경우에는 구 법인세법 시행령 제89조 제1항, 제2항의 규정을 유추적용하여 그 가액을 산정할 수 있다고 할 것이다(대법원 2007. 12.13. 선고 2005두14257 판결, 2003. 10. 23. 선고 2002두4440 판결 등 참조). 요컨대, 이 사건에서와 같이 법인세법상 부당행위계산 부인의 대상이 되는 자산저가양도의 판단기준인 시가를 산정함에 있어서는 ‘당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격’이 없는 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액’이 있는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있다고 할 것이다(2007. 12. 31. 법률 제8828호로 개정되기 이전의 구 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 제3항, 제61조 제1항 제1호 참조). 물론, 위와 같은 감정평가 결과를 근거로 한 시가의 추정 내지 파악이 무조건 허용되지는 않는다. 즉, 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다(대법원 2003. 5. 30. 선고2001두6029 판결 등 참조). ⑵ 문제는 공신력있는 감정기관의 감정이 어떠한 경우에 객관적이고 합리적으로 이루어진 것으로 볼 것인지에 있다. 일의적인 기준을 제시함은 적절치 못하겠으나 일응, 토지의 가액을 감정평가함에있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적􎇍종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어 서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다(대법원 1998.1. 23. 선고 97누17711 판결 등 참조) 는 기준에 의거하여 당해 감정결과 즉 이 사건 대출감정결과의 적정 여부를 판별함이 상당하다고 할 것이다. ⑶ 이 사건으로 돌아와 살피건대, 갑 제3호증의 2, 갑 제4호증의 각 기재에 변론전체의 취지를 종합하여 보면, 주식회사 BBB감정평가법인 소속의 감정평가사 CCC이 DD새마을금고로부터 의뢰를 받고 다음과 같은 점들을 토대로 2007. 3. 31.경 이 사건 토지에 관하여 합계 2,126,090,000원이라는 평가의견(가격시점은 2007. 3. 29.이다)을 제출한 사실이 인정된다(세부적으로 보아, 건축허가를 받은 토지는 1㎡당 250,000원으로, 그렇지 아니한 토지는 1㎡당 180,000원으로 평가하였음은 앞서 본 바와 같다).

① 우선, 비교표준지 선정을 보면, 감정인은 공시지가가 1㎡당 5,000원과 45,000원인 이 사건 인근의 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산179-5 토지(관리지역에 위치한 토지로서 지목은 임야이고, 자연림으로 이용되고 있었으며, 부정형의 완경사지대에 위치하고 있으나 맹지이었다)와 같은 리 522 토지(마찬가지로 관리지역에 위치한 토지로서 지목은 대지이고, 당시 주거 기타 민박집으로 이용되고 있었으며, 부정형의 완경사지대에 위치하며 도로에 연결되는 토지이었다) 중에서 뒤의 것을 2007. 1. 1. 기준 공시지가 비교표준지로 선정하였다. 이는 이 사건 토지는 일단의 리조트예정부지로서, 이미 건축허가를 받아 대부분의 토목공사 및 건물신축이 진행된 잡종지 상태의 토지라서 공시지가가 1㎡당 45,000원인 토지를 기준으로 시가를 추적하는 것이 적절하다고 판단하였다.

② 위 감정인은 위와 같이 선정된 비교표준지의 2007. 1. 1.자 기준시가에 위 평가기준일(가격시점일)까지의 지가변동율 0.879%를 적용하였다. 이는 공표된 공인 조사․발표 자료를 토대로 한 것이다.

③ 여기에다가 지역요인(즉 비교표준지와 인근지역 내에 위치)은 표준지와 대등한 반면, 일부 토지는 비교표준지와 비교시 가로조건 및 환경조건(조망) 등에서 우세,일부 토지는 가로조건 및 환경조건(조망), 기타조건(이용상황)에서 상당히 우세하다고 평가하였다.

④ 그리고 인근의 대출담보를 위한 평가선례와 관련하여 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 515-107 대지를 2005. 8. 기준으로 1㎡당 240,000원으로 평가하였던 것과 같은 면 ○○리 1221-27 임야를 2005. 1. 기준으로 1㎡당 400,000원으로 평가하였던 사례를 참작하여 각 토지들의 이용상황, 인근의 지가수준 및 현실거래시세, 평가선례, 담보평가로서의 안정성 및 환가성 등을 감안하여 적절한 보정을 거쳤으며, 여기에 이 사건 토지의 남서쪽으로 폭 약 5m의 시멘트 포장도로와 접하며, 이 사건 토지의 일부 지상에는 도로가 개설될 예정이거나 일부는 공사가 진행중이라는 점을 감안하여 이들 토지들은 다른 토지들의 승역지(承役地)로서 기능할 것이되 그 자체로 재산가치는 소멸하게 될 것임에 따라 감정평가 대상에서는 배제하였다. ⑷ 위 인정사실에 비추어 보면, 감정인 CCC은 이 사건 토지에 관하여 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거하여, 이 사건 토지와 그 지목, 용도지역, 이 용 상황 등이 동일하거나 유사한 인근 지역의 토지를 비교표준지로 하여 표준지 공시지가를 기준으로 지역 요인 및 개별요인을 비교하고, 공시 기준일로부터 가격시점까지 의 지가변동률, 입지조건, 부근의 상황, 이용 상황, 교통사정, 형상, 면적, 공법상 규제사항 등 제반 가격형성 요인 및 인근 지역지가 수준을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 평가한 것으로 봄이 상당하고, 달리 위 감정인이 이 사건 부동산을 감정평가함에 있어서 평가방법 상의 위법을 범하였다고 볼 만한 별다른 증거가 없다. 오히려, 원고 주장의 보충적 평가방법 즉 개별공시지가에 의하여 이 사건 토지의 시가를 평가하게 되면 그 총액이 64,553,610원에 불과한데, 이는 이 사건 토지의 실제 시가를 제대로 반영한 것이라고 보기에는 지나치게 낮은 수준인 점, 금융기관이 대출을 하면서 근저당권설정을 위해 감정평가를 의뢰하는 경우 보수적으로 평가되는 경향이 왕왕 나타나는 점까지 보태어 판단컨대, 이 사건에서 원고가 들고 있는 위 사정만으로는 이 사건 대출감정에 위법이 있다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 감정에 의한 이 사건 부동산에 대한 감정가액 2,631,850,000원 은 관련 법령에 따라 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 구 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 의 ‘시가’에 해당한다고 봄이 상당하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 관계 법령 ◈ 법인세법 (2007. 7. 19. 법률 제8529호로 개정되기 전의 것) 제15조(익금의 범위)

① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 제41조(자산의 취득가액)

① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조·생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액

3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액

② 제1항의 규정에 의한 매입가액 및 부대비용의 범위등 자산의 취득가액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제52조(부당행위계산의 부인)

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자 (이하 "특수관계자"라 한다) 와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산 (이하 "부당행위계산"이라 한다) 에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격 (요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다) 을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계자와 거래한 내역이 기재된 명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ◈ 법인세법 시행령 (2008. 2. 22. 대통령령 제20619호로 개정되기 전의 것) 제11조(수익의 범위) 법 제15조제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

제72조(자산의 취득가액 등)

① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산：매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금 (취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 현물출자·합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산：장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다.

4. 현물출자, 채무의 출자전환, 합병 또는 분할에 의하여 주주등이 취득한 주식등：취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식 등은 출자전환된 채권 (법 제34조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권을 제외한다) 의 장부가액으로 하고, 합병 또는 분할 (물적분할을 제외한다) 의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다.

5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가 제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격 (주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액) 에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 (감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월 (증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다) "은 이를 각각 "직전 6월"로 본다. ◈ 상속세 및 증여세법 (2007. 12. 31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다) 은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지：부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.끝. 부동산 목록

1. ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 1395-3 임야 990㎡

2. 〃 1395-4 임야 1,005㎡

3. 〃 1395-5 임야 962㎡

4. 〃 1395-6 임야 816㎡

5. 〃 1395-7 임야 830㎡

6. 〃 1395-8 임야 980㎡

7. 〃 1395-9 임야 1,014㎡

8. 〃 1395-10 임야 439㎡

9. 〃 1395-11 임야 1,219㎡

10. 〃 1395-12 임야 124㎡

11. 〃 1395-13 임야 126㎡

12. 〃 1395-14 임야 176㎡

13. 〃 1395-15 임야 180㎡

14. 〃 1395-16 임야 632㎡

15. 〃 1395-17 임야 2,106㎡

16. 〃 1395-18 임야 336㎡

17. 〃 1395-19 임야 624㎡ 끝.